[مجموعة نادلان]

ليرون: مرحباً يا أصدقاء ، سأكون سعيدًا بفتح مناقشة حول تخطيط وحساب النفقات في فحص المعاملة.
سأبدأ بالقول إنه في رأيي ، في جميع مخصصات الصيانة التي رأيتها ، فإن المحافظين والمخففين ، في رأيي ، لديهم نقص في المخصصات.
يخصص المستثمرون المسؤولون 5٪ أو 10٪ للصيانة ، والتي تقع في منطقة 1000 $ ، لنفترض أن معظم المسؤولين يخصصون 5٪ Vacancy ، وقد تكون هذه الصيانة الروتينية تخصيصًا معقولًا لكنني أسأل عن مصاريف طويلة الأجل مثل مكيف الهواء / السقف / السباكة / ؟

[مجموعة نادلان]

نير Nadalir: القابضة VS الصيانة
لم أفهم حقًا سياق:

الصيانة - مخصصات الصيانة
على عكس
أعصاب حديدية قوية لعقد الملكية حتى يتم إصلاح السوق.

بعد كل شيء ، عقارات للإيجار - هذه في الأساس ملكية طويلة الأجل.
وعلى المدى الطويل يجب على المستثمر تخصيص 😉
لأن ما يجب القيام به مع الصنادل هو البلى

وفقا للحجة المذكورة أعلاه ، هناك حاجة إلى الأعصاب الحديدية
هو الذي يبني على البيع قبل أن يضطر إلى تخصيص صيانة
إنها في الواقع مشكلة مستثمر تعمل في توقعات غير منسجمة مع الواقع
وهذا هو السبب في أن التحقق من الممتلكات الفائقة الأهمية يتضمن فحص المفتش قبل الشراء
تأخذ على محمل الجد حالة أنظمة المنزل ، وفي المقام الأول لإعطاء برنامج إعادة تطوير أكثر استثمارًا قليلاً يساعد في الحفاظ على البلى وعدم التعرق والبخل في محاولة لاستئجار العقار بأقل عدد ممكن من العمل أو بدلاً من ذلك ، يحدث أيضًا بسبب وجود تضارب في المصالح بين الشركة التي تبيع أحد الأصول ولا يعطي تركيزًا طويل الأجل على اعتباراتها فكر في الأمر

[مجموعة نادلان]

كل شيء جيد ليارون :) كيف حالك؟
وأنا أتفق معك في 100 في المئة.

أنا فقط أقول أنه ربما لا يخصص الناس صيانة كافية على المدى الطويل ،
لأنك لا تفكر بما فيه الكفاية لحقيقة أن هذا استثمار طويل الأجل. مدة عقد.
أي شخص يفهم هذا حقًا سيأخذ الحساب الذي أجريته في الحساب.

لكنني أقول أكثر من ذلك أيضا.
أدعي أنني لم أقابل مستثمرًا أو أي محترف آخر
الذي يأخذ جميع البيانات من التحقق من الممتلكات
يحسب العمر الافتراضي المقدر لكل مكون مادة
وبناءً على ذلك ، يتم إجراء تقدير للمخصصات المتوقعة للأصل
إنه ليس بالأمر الجميل أن تفعله
إنه أمر لا بد منه لأنه خلاف ذلك يضرب عندما يتعلق الأمر
بحاجة إلى معرفة ما إذا كان مكيف الهواء نزار مثل سنوات 5 كما سنوات 15
ومن الممكن فحص وتقييم ووزن متوسط ​​المخصصات لكل معاملة وفقًا لذلك

[مجموعة نادلان]

ليرون: هذا صحيح!
يجب أن أعترف بأنني كمستثمر مستقل أفعل هذا الحساب بالضبط. ينهار جميع مكونات المنزل ويمنح الجميع تقييمًا مدى الحياة.
وبناء على ذلك يخصص المال على الجانب.
يجب أن أشير إلى أن خاصية واحدة تبدو أقل إثارة ولكن عندما يتعلق الأمر بعدد الخصائص قد تكون المشكلة مثيرة للشفقة.
تخيل أن هذا العام سيذهب إلى مكيفات الهواء 3 / 4 ويجب أن يحل محل سقفين. لقد أنفق عشرات الآلاف من الدولارات. وإذا لم يتم تصميمه تعبير كبير جدا!

[مجموعة نادلان]

ليئور: من الجيد أن ليرون كانون ليس لديه شك على الإطلاق وهذا شيء معروف. أعتقد أنه من أجل تبسيط الأمر ، هناك بالفعل ميزة للحجم في إدارة عدد كبير من الأصول. بمجرد إدارة كل أصل في حساب مصرفي مستقل ، يمكنك التحكم في النفقات مقابل الدخل الحالي والحفاظ على احتياطي قدره 5000 دولار لكل منزل واحد لتغطية الضرر الكبير الذي لم نفكر فيه. يجب أن يكون هذا المبلغ كافياً لأي مصاريف كبيرة. يعمل كل حساب مصرفي كدلو حيث يتم الحفاظ على التدفق النقدي الحالي خارج المصاريف بحيث يتم ملء أي "دلو" من هذا القبيل ببطء. من الناحية المثالية ، يجب أن يدير كل عقار نفسه ويجب أن تدفع الأموال الزائدة مقابل النفقات ، بما في ذلك النفقات لمرة واحدة التي تحدث مرة واحدة كل بضع سنوات مثل مكيف الهواء الجديد والسقف وما إلى ذلك. في حالات الطوارئ ، سيتم استخدام مجموعات من الأصول الأخرى لتغطية نفقات أصل معين له ضرر يتجاوز بكثير المعتاد. لنفترض أن هناك 10 عقارات ، تحافظ على حوالي 50 دولار في حالة الطوارئ مع توزيع 5 لكل عقار. يجب أيضًا أخذ الحد الأقصى للخصم لحالة التأمين في الاعتبار ، مع ترك مساحة أمان كافية لكل عقار خارج نطاق التحمل ومعرفة ما هو مغطى وما هو غير قابل للخصم ، وبالطبع إجراء شراء ذكي للعقارات الجديدة نسبيًا من حيث سنة البناء حتى لو كانت حالتها الخارجية سيئة. العقار تجميلي بالكامل من حيث الأرضيات والأجهزة وما إلى ذلك ، لكنك تعلم أن الكهرباء جديدة نسبيًا خلف الجدران ، والسباكة جيدة ، والسقف به سنوات كافية متبقية وما إلى ذلك. تعد منطقة الشراء أيضًا أمرًا بالغ الأهمية - على سبيل المثال ، لا أقترب من مناطق الفيضانات ويمكنك التحقق من تاريخ 100 عام و 500 عام وما إلى ذلك من حيث عدد الفيضانات ، وكن استباقيًا فيما يتعلق بتقليم الأشجار التي قد تسقط على السطح ، وتركيب كاميرات مراقبة وما إلى ذلك. الخصائص التي تصل إلى 10 سنوات بالنسبة لي هي المثالية ولا أنظر على الإطلاق إلى العقارات التي مضى عليها أكثر من أوائل التسعينيات فقط إذا تم تجديدها بالكامل في البنية التحتية خلف الجدران ويفضل أن يكون ذلك من قبل مالك العقار الذي عاش هناك واستوعب معظم الإصلاحات الأولى وليس زعنفة كان من الممكن أن توفر استبدال البنية التحتية. الملكية المستعملة ، أي الشراء من المالك الأصلي الذي اشتراها قبل 10 سنوات ، مثالية بالنسبة لي. تم إصلاح جميع إصلاحات الممتلكات الجديدة مثل نقل الجدران ومشاكل البنية التحتية من قبله. تمامًا كما أنك لن تشتري سيارة عمرها 20 عامًا وتتوقع السفر معها لمدة 30 عامًا أخرى ، كذلك مع العقارات ، وإلا فإنك ستتوقع نفقات صيانة عالية. للمقارنة - في السيارات ، أفضل دائمًا شراء سيارة تتراوح ما بين 2-3 سنوات من المالك الأصلي ، لذا فقد تعرضت بالفعل لضرر كبير ولكن لا يزال لديها ضمان والمكونات الموجودة فيها لا تزال جيدة لبضع سنوات جيدة من القيادة العادية بما يتجاوز الإصلاحات المعتادة ، لذلك أسلوبي مع الخصائص ، ولكن ليس هناك شك في أن ما يفعله Liron لحساب كل عنصر في هذه الخاصية رائع.

[مجموعة نادلان]

ليئور: في العقارات المرهونة ، أعتني أيضًا بشهور على الأقل من 4-5 في كل حساب من مدفوعات الرهن العقاري وفقًا لارتفاع الرهن في حالة توقف التدفق النقدي. دائما بحاجة الى وسادة السلامة. إذا بدأ السوق في الانهيار ، فعليك أن توفر حتى أشهر 10-12 التي يمكن أن تكون وضعا سيكون من الصعب العثور على المستأجرين إذا بدأ الناس يفقدون الوظيفة وما إلى ذلك ، وإن إنهاء دفع دورة الرهن العقاري المصرفي سوف يهضم المؤتمر.

[مجموعة نادلان]

عمري ميمون سارة بهات

[مجموعة نادلان]

ليرون: هل أحب ليئور؟
سألاحظ فقط أنه كلما تعمقت في التفاصيل وقمت بإعداد الحماية المناسبة ، أصبح الاستثمار أكثر صلابة. يرى الناس الاستثمار على أنه شيء "مغامر" ولكن إذا ذهبت إلى أعماق الأشياء فهو قوي جدًا ... ربما فيما يتعلق بالبدائل.

[مجموعة نادلان]

Nir: ليئور أنا شراء العقارات من 60. هناك أيضًا خصائص تعيش هناك وتبرز من 1900. أنا لا أتناقض مع منطق ما تقوله ولكن ضع في اعتبارك أنه إذا كان العقار في المقام الأول يكلفك نصف سعر الأصل الجديد إلى جانب المثال ، فهو يعادل دفع تكاليف الصيانة المسبقة لعشرات الآلاف من الدولارات المتضمنة في سعر العقار. لذلك ، أنا أؤمن بمنطق أساليب التشغيل وفقًا لمزيج من الاعتبارات والمبدأ الإرشادي بأنه قبل شراء أي عقار ، سأركز جميع البيانات على انتهاكات تجديد إيجار المدينة والعيوب الهيكلية والمخصصات لإجراء حساب واتخاذ قرار مستنير يوازن بين البيانات

[مجموعة نادلان]

ليرون ، لهذا السبب تحتاج إلى الاحتفاظ بوسادة أمان كبيرة بما يكفي على الجانب. علاوة على ذلك ، عند شراء عدد من الأصول المرهونة ، يريد البنك نفسه رؤية هذا الاحتياطي قبل إقراض الأموال لأصول أخرى - ولهذا السبب يريدون الاطلاع على الحسابات المصرفية للشهرين الماضيين ، ورؤية المزيد من الحسابات ، 401 (ك) وما إلى ذلك وحتى يطلبوا منك التحقق من مقدار المال في هذه الحسابات سائلة في حالة الطوارئ. بالإضافة إلى 7 أصول ، تزداد أيضًا متطلبات البنك من حيث الائتمان بشكل كبير - تريد أن ترى أنك تدفع دائمًا في الوقت المحدد. عند شراء عقار يزيد عن 4 وحدات (قرض تجاري) ، فأنت تريد أيضًا الاطلاع على السجل الإداري من حيث قدرتك على إدارة التدفق النقدي والإصلاحات وما إلى ذلك على ميزانية محددة وما إلى ذلك. من ناحية ، فإن الأموال الموجودة في وسادة الأمان موجودة على الجانب ولا تنتج أموالًا ، ولكن من ناحية أخرى في حالة الطوارئ ، هناك مكان للدفع ويجب على كل مستثمر مسؤول أن يفعل ذلك - بما يتجاوز مجرد تخصيص شهري من التدفق النقدي الحالي البالغ 40 دولارًا. إذا كان حساب المخصصات لغرض حساب العائد السنوي على عقار جديد تريد شرائه لمعرفة ما إذا كنت تريد الدخول في صفقة ، فهذا سؤال جيد حقًا عن النسبة المئوية التي يجب وضعها في الحساب - ولكن يمكنك تبسيط الحد الأقصى المتوقع لمبلغ النفقات الباهظة ، على سبيل المثال السقف ومكيف الهواء - 10,000 اقسم هذا على متوسط ​​مدة الحياة التي تركوها في العقار المحدد وفقًا للعقار الذي اشتريته وقم بتخصيص مبلغ شهري من المال للاستبدال المستقبلي - في هذه الحالة كل عقار فردي وعليك إجراء حساب فردي لكل عنصر في العقار أو المضي قدمًا في عقار مع 4 نقاط في حالة جديدة نسبيًا - بالمناسبة ، في العقارات من السبعينيات وما دون ، ستطلب منك شركة التأمين نفسها تقديم مثل هذا التقرير ، وإذا كانت هناك مشكلة في أنظمة المنزل الحرجة ، فسوف ترفع قسطك أو لا تؤمّن عليك. (أنا متأكد من أنك تعرف ذلك) ، ويمكنك حقًا النزول إلى التفاصيل كما تفعل ، وهو أمر ممتاز ، أو حساب متوسط ​​إحصائي لمدة استبدال سقف كامل ، ومكيف هواء كامل ، إلخ ، ووضع المتوسط ​​في كل حساب مستقل لكل عقار وفي حالة حدوث تسرب من خصائص أخرى.

[مجموعة نادلان]

يقوم مستثمرو نير بشراء العقارات حتى قبل مائة عام وما فوق ، وأنا أعلم أن هذه الأصول وكل واحد يأخذ اعتباراته الخاصة. أشرت إلى تفضيلاتي.

[مجموعة نادلان]

كيف يمكنك الانضمام إلى المجموعة؟

[مجموعة نادلان]

يمكنك القيام بضمان المنزل لتأجير العقارات. ويغطي مكيف الهواء والمنتجات الكهربائية. إذا كنت تعلم أن مكيف الهواء قديم ولم يتبق الكثير من الوقت أو بدلاً من ذلك هناك تسرب بطيء لمكيفات الهواء التي تعمل بالغاز ، فمن الأفضل أن تقدم ضمانًا منزليًا (300-500 سنويًا ، وربما يتعين عليك دفعه لمدة عام أو عامين حتى يموت مكيف الهواء). مقايضة (خمسة آلاف دولار)

[مجموعة نادلان]

عندما تعرف كيفية تجديد العقارات بشكل صحيح -
مع التركيز على البنية التحتية -
سقف
חשמל
انابيب المياه
نظام التدفئة والتبريد
سخان المياه

تصبح الصيانة لا شيء -
لديّ عميل مع صيانة لمدة عام ونصف تقريبًا في العقار الذي يحتفظ بمبلغ $ 45 طوال الفترة.

كما سمسار عقارات إعادة عرض ينبغي القيام به في هذا المجال!

[مجموعة نادلان]

سأكون سعيدًا أيضًا بالانضمام إلى المجموعة ، 0547518782