كيفية إدارة عقارك بنفسك من على بعد آلاف الكيلومترات
#المنشور3 – إدارة عشرات الوحدات الإيجارية... عن بُعد 🏠💻
في منشور شريكي المذهل رونين الأسبوع الماضي (الروابط في النهاية)،
لقد استعرض أنواع الإيجارات المختلفة التي نعمل معها:
الإيجارات طويلة الأجل
إيجارات متوسطة الأجل
الإيجارات قصيرة الأجل
الإيجارات بالساعة (يا إلهي، نحن بالتأكيد لا افعل ذلك 😅)
ضمن هذه الفئات، هناك أيضًا اختلافات - الإسكان في القسم 8، ومنازل المعيشة المشتركة، والمزيد.
اليوم، نحن ندير حوالي 40 وحدة إيجارية بجميع أنواعها أنفسنا، عن بعد.
ويشمل ذلك المستأجرين على المدى الطويل، والضيوف على المدى القصير، وحتى بعض أعمال التجديد الجارية.
إذن... كيف يمكننا أن ندير كل ذلك عن بعد؟
🏡 إيجارات طويلة الأجل
"أليس هذا فوضى؟"
على الإطلاق - بفضل برنامج إدارة الممتلكات الرائع.
نستخدم توربوتينانت (النسخة المدفوعة) التي تتعامل مع كل شيء بدءًا من الإعلان عن العقار، وفحص المستأجرين، وإدارة الطلبات، والعقود، والودائع، والمدفوعات، وحتى طلبات الصيانة.
أين نجد المستأجرين؟
نقوم بإدراج إيجاراتنا من خلال TurboTenant، الذي يقوم بالنشر تلقائيًا على عشرات المواقع الإلكترونية (باستثناء Zillow).
بالنسبة للمساكن بأسعار معقولة والمستأجرين من القسم 8، فإننا نستخدم أيضًا AffordableHousing.com، التي هل نشر على موقع Zillow ويجلب العديد من العملاء المحتملين من خلال قسائم الإيجار أو المساعدات الحكومية.
نحن ندير جميع العملاء المحتملين من خلال TurboTenant، حيث يقوم العملاء المحتملون بملء نموذج الفحص المسبق.
نقوم أيضًا بإدراج الحد الأدنى من المتطلبات لدينا مقدمًا - وهذا يحدد التوقعات ويوفر الوقت للجميع.
🇧🇷 هام: تعرّف على قوانين الإسكان العادل المحلية - ما يمكنك قوله وما لا يمكنك قوله للمتقدمين. سيوفر عليك هذا عناءً لاحقًا.
تتم دعوة الأشخاص الذين يجتازون الفحص إلى العروض والتحقق من الخلفية.
في بعض الأحيان، نحتفظ بعملاء محتملين "جيدين" لم يحصلوا على وحدة واحدة لوظائف شاغرة في المستقبل - وهذا يحافظ على معدل إشغال مرتفع ومعدل دوران سريع.
بالإضافة إلى ذلك، فإن الإحالات من المستأجرين السعداء أو المتقدمين السابقين تؤدي إلى جلب المزيد من المستأجرين الرائعين!
الدورية
ماذا لو اتصل شخص ما في الساعة الثالثة صباحًا بسبب انفجار أنبوب؟
لم يحدث هذا في الواقع أبدًا 😉
يمكن لمعظم مشكلات الصيانة الانتظار لبضع ساعات، ونحن نعطي الأولوية بناءً على درجة الإلحاح.
نحن نفضل التعامل مع الصيانة بأنفسنا، ولكن توجد خيارات هجينة - يمكن لـ TurboTenant وأدوات أخرى (مثل Hemlane) أتمتة مكالمات الصيانة إذا كنت تفضل ذلك.
نحن نعمل مع فريق صغير وموثوق به: عمال الصيانة والسباكة والكهربائيين وفنيي التدفئة والتهوية وتكييف الهواء.
إذا كانوا مشغولين، لدينا نسخ احتياطية - ولكن عادة ما يكون نفس الطاقم.
إذا كنت تشعر بالقلق بشأن عدم التوافر، فيمكنك مشاركة معلومات الاتصال بالبائع مع المستأجرين في حالات الطوارئ أو تعيين شخص اتصال محلي أو مساعد افتراضي (VA) للتنسيق.
التراخيص والتفتيشات والإخلاءات؟
في المرة الأولى يبدو الأمر مرهقًا للغاية - ولكن بمجرد أن تفعله مرة واحدة، فجأة تشعر أنه يمكن التحكم فيه... وحتى أنه ممتع.
🏘 إيجارات متوسطة الأجل (1-6 أشهر)
أين نجد المستأجرين؟
في الغالب من خلال الباحث المفروشيمكن لبعض الأشخاص الحصول على خدماتهم من خلال Airbnb، أو شركات التأمين، أو المحترفين الذين ينتقلون إلى مكان آخر لعدة أشهر - مثل الممرضات المسافرات، أو المستشارين، أو العائلات في مهام مؤقتة.
كما أن الإحالات والضيوف المتكررين يساعدون كثيرًا (شكرًا لجميع الذين يستمرون في التوصية بنا ❤️).
إن عملية الفحص والصيانة متطابقة تقريبًا مع الإيجارات طويلة الأجل.
🏠 الإيجارات قصيرة الأجل (Airbnb، VRBO، وما إلى ذلك)
أين نجد الضيوف؟
نحن ندرج على Airbnb, ف ر ب وو بوكينح.كوم,
ولكننا نستقبل أيضًا الحجوزات المباشرة من خلال موقعنا الإلكتروني والضيوف العائدين -
هذا يوفر أكثر 15% في رسوم المنصة!
كيف نقوم بإدارة كافة الحجوزات والتنظيفات والأسعار؟
التكنولوجيا هي صديقك المفضل.
نحن نستخدم نظام إدارة العقارات (PMS) تسمى ضيفي (شركة إسرائيلية!) - تقوم بمزامنة كل شيء عبر المنصات وتبسيط العملية.
"ولكن هناك مليون رسالة للإجابة عليها!"
هذا هو المكان الأتمتة ينقذ اليوم.
لدينا ما يقرب من 6 إلى 7 رسائل آلية يتم إرسالها للضيوف طوال فترة إقامتهم.
اليوم، هناك أدوات تعتمد على الذكاء الاصطناعي تتعامل مع اتصالات الضيوف ببراعة.
ماذا لو أراد الضيف فجأة تناول قهوة الفانيليا في الساعة الواحدة صباحًا؟ ☕😅
حسنًا، لقد تعلمت بالطريقة الصعبة أنني لا أريد أن أبقى مقيدًا بهاتفي إلى الأبد.
لذا، قمنا بتعيين شخص ما ليغطينا عندما نكون غير متصلين بالإنترنت،
وأضاف المساعدون الافتراضيون الى فريق التواصل مع الضيوف - يتأكدون من سعادة الضيوف على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع أثناء وصولنا نعيش حياتنا.
💡 خواطر ختامية
تبدو الإدارة الذاتية معقدة -
ولكن كما هو الحال مع أي جزء من عملك، فأنت تقرر مستوى التحكم والمشاركة الذي تريده.
ليس الأمر سهلاً دائمًا، لكنه مفيد للغاية - وبصراحة، ممتع نوعًا ما 😉
📚 قراءات موصى بها (جميعها على BiggerPockets)
الإيجارات طويلة الأجل: كتاب إدارة العقارات الإيجارية
الإيجارات متوسطة الأجل: إقامة لمدة 30 يومًا
الإيجارات قصيرة الأجل: الإيجار قصير الأجل والثروة طويلة الأجل
العيش المشترك: التدفق النقدي للسكن المشترك
🔗روابط مفيدة
منشور رونين حول نماذج الإيجار: اضغط هنا
توربوتينانت - نظام إدارة الممتلكات (مع إمكانية الحصول على مكافأة تسجيل بقيمة 50 دولارًا 😅):
https://turbotenant.com/r/T3duZXI6NDQ5Njcxرابط إحالة Airbnb (احصل على رصيد بقيمة 200 دولار - ربما!):
https://www.airbnb.com/rp/happyhostsoالبحث عن سكن مفروش (إيجارات متوسطة الأجل): https://www.furnishedfinder.com/
AffordableHousing.com (القسم 8 + طويل الأمد): https://www.affordablehousing.com/
ردود