تراجعت عمليات إصدار الرهن العقاري في الربع الثالث مع تراجع مشتري المنازل، لكن عمليات إعادة التمويل وخطوط الائتمان على حقوق الملكية العقارية تكتسب زخمًا
تباطأ نشاط الرهن العقاري في الولايات المتحدة قليلاً في الربع الثالث من عام 2025، وفقًا لأحدث تقرير صادر عن شركة ATTOM حول نشأة الرهن العقاري السكني في الولايات المتحدة. وبينما شهد السوق عمومًا تراجعًا طفيفًا، استمر نمو قروض إعادة التمويل والاقتراض بضمان حقوق الملكية العقارية، مما منح المُقرضين نهاية متباينة ولكن مستقرة لسوق الصيف.
أفادت شركة ATTOM بإصدار 1.77 مليون قرض عقاري بضمان عقارات سكنية في الربع الثالث، بانخفاض 1.6% عن الربع الثاني، ولكن بزيادة 1.9% عن العام السابق. ووصف الرئيس التنفيذي روب باربر الربع الثالث بأنه "فترة مستقرة ولكن حذرة"، مشيرًا إلى أن مالكي المنازل يبدون أكثر استعدادًا لإعادة التمويل أو الاستفادة من رأس المال، بينما لا يزال المشترون المحتملون يواجهون صعوبة في تحمل التكاليف.
بلغ إجمالي حجم القروض 600.4 مليار دولار، وهو ما يمثل خطوة صغيرة إلى الأسفل مقارنة بالربع السابق، ولكن لا يزال أعلى من مستوى العام الماضي.
الإقراض الإجمالي يتراجع قليلاً
بلغ إجمالي القروض العقارية الممنوحة خلال الربع الأول 1,773,487 قرضًا، بانخفاض طفيف عن الربع الثاني. ورغم التباطؤ الاقتصادي الأوسع، سجلت 98 مدينة من أصل 209 مدن تتبعها ATTOM نموًا ربع سنويًا.
المدن الكبرى الأكثر ازدهارًا (ربعًا بعد ربع)
- بوفالو، نيويورك — + 17.3٪
- كليفلاند، أوهايو — + 12٪
- نيويورك، نيويورك - + 10.2٪
- فيلادلفيا، بنسلفانيا - + 8.1٪
- بورتلاند ، أو - + 7.5٪
أكبر الانخفاضات
وشهدت بعض الأسواق انخفاضات ربع سنوية أكثر حدة، بما في ذلك أوستن، وميرتل بيتش، وروتشستر، وويكو، وكولومبوس، وجورجيا، حيث كانت العديد منها تتكيف مع ارتفاع الأسعار في عصر الوباء.
قروض الشراء تتراجع مع مواجهة المشترين لحدود القدرة على تحمل التكاليف
تأثر نشاط الشراء بشكل كبير. وانخفض عدد القروض المُصدرة إلى 765,667 قرضًا، بانخفاض 4.8% عن الربع الثاني و6.6% عن العام الماضي. كما انخفض حجم القروض بالدولار إلى 309.6 مليار دولار.
قروض الشراء مكونة من:
- 43.2٪ من جميع الرهون
- 51.6% من إجمالي قيمة القروض
وانخفضت كلا الأسهم بشكل طفيف مقارنة بالربع الثاني مع دخول عدد أقل من المشترين إلى السوق.
أكبر انخفاض في قروض الشراء (المدن الكبرى)
- أوستن — -35.6٪
- أتلانتا — -25.8٪
- سان أنطونيو — -19.5٪
- واشنطن العاصمة - -15.8٪
- دالاس — -15.7٪
على الجانب الآخر، شهدت مدن بوفالو ونيويورك وروتشستر وكليفلاند وفيلادلفيا مكاسب في المشتريات، حيث شهدت العديد منها تحسناً في المخزون وظلت الأسعار مستقرة نسبياً.
إعادة التمويل تشهد نموًا صغيرًا ولكنه ثابت
ارتفعت قروض إعادة التمويل إلى 688,502 قرضًا، بزيادة قدرها 0.2% عن الربع الثاني، و12% عن العام الماضي. ورغم أن تخفيضات أسعار الفائدة كانت تدريجية، إلا أن الانخفاضات الطفيفة في أسعار الرهن العقاري أقنعت بعض مالكي المنازل بالاستفادة من شروط أفضل.
تم تكوين التمويل:
- 38.8% من إجمالي القروض
- 38.3% من إجمالي حجم الدولار
كانت مكاسب إعادة التمويل الفصلية الأقوى في المناطق الحضرية الكبرى مثل:
- لاس فيغاس — + 32.9٪
- نيو أورليانز — + 17.9٪
- فينيكس — + 16.7٪
- كليفلاند — + 15.4٪
- هونولولو — + 14.8٪
استمرار ارتفاع معدلات الاقتراض من خلال خطوط ائتمان حقوق الملكية العقارية (HELOC) مع لجوء أصحاب المنازل إلى قروض الأسهم
ظلت خطوط الائتمان العقاري (HELOCs) من أقوى قطاعات الإقراض. فقد ارتفع عددها إلى 319,318 قرضًا، بزيادة قدرها 2.8% عن الربع الثاني و4.6% على أساس سنوي. وارتفع حجم التمويل بالدولار إلى 61.1 مليار دولار.
تمثل HELOCs الآن ما يلي:
- 18% من جميع عمليات الرهن العقاري
- 10.2% من إجمالي دولارات الرهن العقاري
وشملت أكبر الزيادات الفصلية في HELOC ما يلي:
- بورتلاند ، أو - + 27.6٪
- فيرجينيا بيتش، فيرجينيا — + 24.3٪
- ريتشموند، فيرجينيا — + 22.5٪
- فريسنو، كاليفورنيا — + 18.2٪
- برمنغهام، ألاباما — + 17.6٪
انخفاض قروض الحكومة وقروض البناء
شهد الربع الثالث انخفاضات طفيفة في القروض المقدمة لـ FHA وVA والبناء:
- إدارة الإسكان الفيدرالية: تصل إلى 14% من إجمالي القروض
- VA: انخفاض إلى 5.7%
- قروض البناء: انخفاض إلى 1.1%
تعكس هذه التحولات تباطؤ نشاط شراء المساكن وموقفًا حذرًا بين المقترضين الذين يواجهون تكاليف إجمالية أعلى.
سوق مستقر وليس متصاعدًا
تشير نتائج ATTOM إلى أن سوق تمويل الإسكان لا يزال يتأثر بضغوط أسعار الفائدة وتحديات القدرة على تحمل التكاليف. ولا تزال قروض الشراء تعاني من ضغوط نقص المعروض وارتفاع الأسعار، بينما تتيح عمليات إعادة التمويل وقروض الرهن العقاري لأصحاب المنازل المزيد من السبل للتكيف مع الوضع الاقتصادي الراهن.
مع بداية الربع الرابع، تشير شركة ATTOM إلى أن السوق يُظهر علامات استقرار، ولكن دون زخم كافٍ، مما يُرجّح أن يُختتم عام 2025 كعامٍ للخطوات الصغيرة بدلاً من التحولات الكبرى. للاستشارات التمويلية المباشرة أو خيارات الرهن العقاري المُتاحة لك، تفضل بزيارة 👉 مجموعة نادلان كابيتال.
ردود