تغيير ملكية المنازل: انخفاض مبيعات المساكن في الولايات المتحدة إلى أدنى مستوى لها في ثلاثة عقود
وصل سوق الإسكان الأمريكي إلى حالة ركود تاريخية. ففي عام 2025، لن يتم بيع سوى 28 منزلًا فقط من كل 1,000 منزل، أي ما يعادل 2.8% تقريبًا من إجمالي مخزون الإسكان في البلاد، مسجلاً أدنى معدل دوران للعقارات منذ 30 عامًا على الأقل، وفقًا لتقرير جديد صادر عن ريدفين.
The data reveals just how locked-up the American housing market has become. While low inventory and high mortgage rates have been defining features of the post-pandemic era, this year’s figures show an even deeper freeze in housing mobility. Redfin’s analysis, which examined housing activity from 2012 through 2025, found that not even the sluggish years following the Great Recession or the pre-pandemic market slowdown saw turnover this low.
In comparison, last year’s turnover rate stood at 2.78%, only marginally higher than this year’s. Both years represent the weakest housing activity since 1995, when existing-home sales were similarly depressed. During the height of the pandemic buying frenzy in 2021, turnover peaked at 44 out of every 1,000 homes sold—a level that now feels like a distant memory. Even compared to 2019, the final year before the pandemic, this year’s housing turnover is 31% lower.
لماذا وصل الإسكان إلى طريق مسدود؟
لقد اجتمعت عدة قوى لدفع مبيعات المنازل إلى مستويات تاريخية منخفضة:
1. لا تزال حواجز القدرة على تحمل التكاليف شديدة
لا تزال أسعار المنازل تقترب من مستويات قياسية، وحتى مع انخفاض طفيف في أسعار الرهن العقاري عن ذروتها المتوقعة في عام ٢٠٢٤، لا تزال تكاليف الاقتراض مرتفعة. بالنسبة للعديد من المشترين، أدى ارتفاع الأسعار، وارتفاع أقساط التأمين، وضرائب العقارات إلى تهميشهم.
2. قفل الأسعار يُجمّد البائعين في أماكنهم
إن "القيود الذهبية" المتمثلة في انخفاض أسعار الرهن العقاري تمنع العديد من مالكي المنازل من الانتقال. أكثر من 70% من مالكي المنازل لديهم حاليًا قروض عقارية أقل من 5%، أي أقل بكثير من متوسط سعر الفائدة الحالي البالغ 6.17%. بيع منزل جديد يعني تحمل سعر فائدة أعلى بكثير، وهو أمر نادرًا ما يرغب فيه.
3. عدم اليقين الاقتصادي يسبب التردد
أدت المخاوف المستمرة بشأن الأمن الوظيفي والتضخم والاقتصاد عمومًا إلى زيادة حذر المشترين والبائعين على حد سواء. وينتظر الكثيرون إشارة أوضح من السوق، سواءً أكانت تعني انخفاض أسعار الفائدة، أو تباطؤها، أو استقرارًا اقتصاديًا أكبر.
قال تشين تشاو، رئيس قسم الأبحاث الاقتصادية في ريدفين: "يُعرف سوق الإسكان الأمريكي حاليًا بالحذر. فالمشترون يبتعدون عن الصفقات بشكل متزايد، أحيانًا بسبب صعوبة تحمل التكاليف، وأحيانًا أخرى لأنهم ببساطة يعيدون التفكير فيما إذا كان هذا هو الوقت المناسب للالتزام. من ناحية أخرى، يتردد البائعون في التخلي عن أسعارهم المنخفضة أو قبول عروض أقل من المثالية. ومع توقف كلا الجانبين، تنخفض المبيعات بشكل طبيعي إلى أدنى مستوياتها التاريخية".
دوران الإسكان بالأرقام
رغم تراجع المبيعات، ارتفعت نسبة المنازل المعروضة للبيع بشكل طفيف. ففي الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، بلغت نسبة المنازل المعروضة للبيع 3.9%، أي ما يعادل 39 منزلًا من كل ألف عقار. وهذا أعلى بقليل من نسبة 3.7% المسجلة العام الماضي، وأعلى من أدنى مستوى قياسي مسجل في عام 2023 والبالغ 3.5%، إلا أنه لا يزال يُمثل أحد أبطأ معدلات الإدراج منذ أن بدأت ريدفين بتتبع هذه البيانات في عام 2012.
Even so, listing activity remains well below pre-pandemic levels 24% lower than 2021 and 25% below 2019 underscoring how little inventory is hitting the market.
مبيعات المنازل والقوائم لكل 1,000 منزل (يناير - سبتمبر 2025)
| نوع العقار | معدل دوران المبيعات | معدل القوائم الجديدة |
|---|---|---|
| منازل لأسرة واحدة | 29.9 (+0.6% على أساس سنوي) | 41.1 (+4.1% على أساس سنوي) |
| شقق سكنية/منازل متعددة الطوابق | 22.2 (-3.3% على أساس سنوي) | 33.1 (+2.3% على أساس سنوي) |
في حين شهدت مبيعات المنازل العائلية تحسنًا طفيفًا مقارنةً بالعام الماضي، انخفضت مبيعات الشقق والمنازل متعددة الطوابق. تُظهر بيانات ريدفين اختلالًا بنسبة 72% بين بائعي ومشتري الشقق، مما يشير إلى أن الطلب على الوحدات السكنية متعددة العائلات لا يزال ضعيفًا.
أبرز المعالم الإقليمية: قمم شاطئ فيرجينيا، ومسارات نيويورك
من بين أكبر 50 منطقة حضرية في البلاد، سجلت مدينة فيرجينيا بيتش بولاية فيرجينيا أعلى معدل دوران، حيث تم بيع 35 من كل 1,000 منزل في الأشهر التسعة الأولى من العام، بزيادة قدرها 5.3% على أساس سنوي.
وشملت المناطق الحضرية الأخرى ذات معدل دوران قوي نسبيًا ما يلي:
| الترتيب | المترو | المبيعات لكل 1,000 منزل | تغيير سنوي |
|---|---|---|---|
| 1 | فيرجينيا بيتش، VA | 35.2 | + 5.3٪ |
| 2 | ويست بالم بيتش، فلوريدا | 32.6 | -8.8٪ |
| 3 | تامبا، FL | 31.2 | -13.7٪ |
| 4 | انديانابوليس، IN | 30.3 | + 1.4٪ |
| 5 | أتلانتا، GA | 30.1 | -4.6٪ |
شهدت منطقة حزام الشمس، التي كانت في السابق بؤرةً للهجرة خلال فترة الجائحة، تباطؤًا ملحوظًا في حركة الهجرة. وتشهد مناطق مثل تامبا وويست بالم بيتش وأورلاندو تباطؤًا في حركة الهجرة مع تزايد تحديات القدرة على تحمل التكاليف واستقرار النمو السكاني.
من ناحية أخرى، شهدت سان أنطونيو أكبر انخفاض، حيث انخفض معدل المبيعات بنسبة 26.9% ليصل إلى 24 عملية بيع فقط لكل 1,000 منزل. وشملت المدن الكبرى الأخرى التي شهدت انخفاضات بنسبة مئوية من رقمين: شارلوت (-19.9%)، وجاكسونفيل (-17.3%)، وميامي (-16.7%)، وأورلاندو (-16.1%).
ولم تشهد سوى حفنة من المناطق الحضرية، بما في ذلك سان فرانسيسكو (+2.6%)، وإنديانابوليس (+1.4%)، وفيرجينيا بيتش (+5.3%)، زيادات على أساس سنوي في معدل دوران المنازل.
أبرد سوق في البلاد: مدينة نيويورك
وفي الطرف الآخر من الطيف، لا تزال مدينة نيويورك تشهد أبطأ معدل دوران للإسكان في البلاد، حيث تم بيع 10.3 منزل فقط لكل 1,000 خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025. وقد أدت أسعار المدينة المرتفعة للغاية، والمخزون المحدود، والفجوة المستمرة في القدرة على تحمل التكاليف إلى تجميد سوق الإسكان فيها تقريبًا.
| الترتيب | المترو | المبيعات لكل 1,000 منزل | تغيير سنوي |
|---|---|---|---|
| 1 | نيويورك، NY | 10.3 | -4.0٪ |
| 2 | لوس أنجلوس، كاليفورنيا | 11.5 | -8.6٪ |
| 3 | سان فرانسيسكو، كاليفورنيا | 13.2 | + 2.6٪ |
| 4 | سان خوسيه، كاليفورنيا | 14.8 | -6.2٪ |
| 5 | أنهايم، كاليفورنيا | 15.5 | -4.9٪ |
تهيمن مدن كاليفورنيا على قاع القائمة، ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى قانون "الاقتراح رقم 13"، وهو قانونٌ يعود تاريخه إلى عقود، يحدّ من زيادات ضرائب العقارات ويشجع مالكي المنازل على البقاء في منازلهم. ورغم أن هذه السياسة وفرت الاستقرار للمالكين القدامى، إلا أنها ساهمت أيضًا في جمود السوق.
ومع ذلك، يشير المحللون إلى أن التغييرات المحتملة في خصومات SALT (ضرائب الولاية والمحلية) قد تدفع إلى المزيد من الحركة في السنوات القادمة من خلال تغيير الحسابات المالية لأصحاب المنازل ذوي الدخل المرتفع.
ماذا يأتي بعد ذلك؟
يُبرز معدل دوران العقارات المنخفض للغاية في سوق الإسكان مدى عدم التوازن بين العرض والطلب. ومع بقاء العديد من مالكي المنازل عالقين في أسعار فائدة منخفضة، وضعف القدرة الشرائية للمشترين، قد يستمر الجمود حتى عام ٢٠٢٦ ما لم تحدث تحولات كبيرة في أسعار الفائدة أو أسعار المنازل.
قال تشاو: "قد لا نشهد انتعاشًا ملموسًا في حجم المبيعات حتى تنخفض تكاليف الاقتراض بشكل حاد أو يهدأ نمو الأسعار". وأضاف: "حتى ذلك الحين، نتوقع انخفاضًا في لافتات "للبيع" وتباطؤًا في حركة البيع في جميع أنحاء البلاد". للحصول على استشارات تمويل مباشرة أو خيارات قروض عقارية، تفضل بزيارة 👉 مجموعة نادلان كابيتال.
ردود