المدن التي يتفوق فيها المشترون لأول مرة على المستثمرين - وحيث لا يزال المستثمرون يفوزون

A new analysis shows that some U.S. cities are giving first-time homebuyers a clear advantage over real estate investors, while others remain heavily tilted toward investor activity. According to research from Neighbors Bank, first-time buyers purchased about 69% of starter homes nationwide last year, compared with 31% bought by investors. But the balance shifts sharply depending on local policies and market conditions.

تُعدّ دنفر من أكثر الأسواق جاذبيةً للمشترين، حيث تُقيّد القواعد الصارمة للإيجارات قصيرة الأجل كيفية استخدام المستثمرين للعقارات. ولأن فرص الربح المتاحة للمستثمرين أقل، فهم أقلّ جرأةً في تقديم عروض شراء المنازل الأولية. ونتيجةً لذلك، شكّل المشترون لأول مرة 84% من عمليات شراء المنازل الأولية في دنفر العام الماضي، بينما لم يشترِ المستثمرون سوى 16% منها، على الرغم من أن متوسط ​​سعر العقار في المدينة يبلغ حوالي 495,000 دولار أمريكي.

الوضع معاكس في ميامي، حيث يمنع قانون الولاية المدن من تقييد الإيجارات قصيرة الأجل. يمكن للمستثمرين شراء المنازل بحرية وتحويلها إلى مساكن للإيجار لقضاء العطلات، مما يمنحهم الأفضلية. في ميامي، حيث يبلغ متوسط ​​سعر المنزل حوالي 499,000 دولار أمريكي، اشترى المستثمرون 57% من المنازل التي اشتروها لأول مرة، بينما حاز المشترون لأول مرة على 43%.

“Affordability doesn’t exist in a vacuum,” said Jake Vehige, President of Mortgage Lending at Neighbors Bank. “Two cities with similar home prices can have completely different outcomes depending on how they regulate investor activity and protect owner-occupants.”

حيث يقود المشترون لأول مرة السوق

تناولت الدراسة بيانات الرهن العقاري الفيدرالي لعام ٢٠٢٤، مع التركيز فقط على المشتريات الممولة. وحددت منازل المبتدئين باعتبارها عقارات بأسعار معقولة لأسرة تكسب 30% من متوسط ​​دخل المنطقة.

برزت العديد من المدن كأماكن يزدهر فيها مشتري المنازل لأول مرة، وذلك بفضل مزيج من السياسات والقدرة على تحمل التكاليف.

سياتل، واشنطن — 81% من المشترين لأول مرة

تُحدد قواعد الإيجار قصيرة الأجل الصارمة في سياتل عدد المُضيفين بمنزلين فقط، على أن يكون أحدهما محل إقامتهم الرئيسي. تُصعّب هذه القواعد على كبار المستثمرين بناء محفظة استثمارية من عقارات الإيجار لقضاء العطلات. ونتيجةً لذلك، استحوذ المشترون لأول مرة على 81% من مبيعات المنازل الجديدة في المدينة.

لوس أنجلوس، كاليفورنيا - 81% من المشترين لأول مرة

تمنح لوس أنجلوس أيضًا الأولوية للمالكين الساكنين. وتحصر المدينة هذه العقارات في المساكن الأساسية، مما يمنع المستثمرين من تحويل المنازل منخفضة السعر إلى مساكن للإيجار لقضاء العطلات. إضافةً إلى ذلك، يمنح قانون الولاية المستأجرين والمنظمات غير الربحية والمالكين الساكنين مهلة 45 يومًا لمطابقة عروض المستثمرين على المنازل المرهونة. وقد ساعدت هذه السياسات المشترين لأول مرة على تأمين 81% من مشتريات المنازل الأولية.

إنديانابوليس، إنديانا — 78% من المشترين لأول مرة

تُعدّ القدرة على تحمل التكاليف الميزة الرئيسية في إنديانابوليس، حيث الأسعار أقل مقارنةً بالمدن الساحلية الكبرى. كما تدعم البرامج المحلية مالكي المنازل من خلال العمل على ترميم المنازل الشاغرة والمهجورة وبيعها للسكان بدلاً من المستثمرين.

دايتون، أوهايو - 75% من المشترين لأول مرة

تدعم برامج مثل بنك أراضي مقاطعة مونتغومري، الذي يبيع منازل مُجدَّدة تخضع لقيود على سند الملكية، نسبةً كبيرةً من المشترين الجدد في دايتون. يُساعد هذا في حماية المشترين ذوي الدخل المحدود من أن يتفوق عليهم المستثمرون في عروض الأسعار.

لماذا السياسة أهم من السعر

من أهم النتائج التي توصلت إليها الدراسة أن أسعار المنازل وحدها لا تُحدد الفائز في معركة المزايدة. فمستويات الأسعار في دنفر وميامي متطابقة تقريبًا، إلا أن نتائجهما السوقية متباينة.

Cities that regulate how properties can be used especially when limiting short-term rentals tend to favor first-time buyers. Cities that allow unrestricted investor activity often see more aggressive investor purchases, pushing buyers out of the starter-home segment.

انقسام السوق بين المشترين والمستثمرين

مع استمرار تحول سوق الإسكان نحو عام ٢٠٢٦، سيبحث العديد من المشترين عن مناطق حضرية لا يتفوق فيها المستثمرون على أسعار العقارات باستمرار. في غضون ذلك، سيواصل المستثمرون استهداف المناطق ذات قواعد الإيجار المرنة والإقبال السياحي القوي.

إن فهم هذه الاختلافات يُساعد كلاً من المشترين وصانعي السياسات على إيجاد استراتيجيات تدعم القدرة على تحمل التكاليف والوصول العادل، خاصةً للمشترين الشباب والمشترين لأول مرة الذين يحاولون دخول السوق لأول مرة. للاستشارات التمويلية المباشرة أو خيارات الرهن العقاري المُناسبة لك، تفضل بزيارة 👉 مجموعة نادلان كابيتال.