قد يُجبر أصحاب المنازل على التخلي عن أسعار الرهن العقاري المنخفضة - حتى لو لم يرغبوا في ذلك

لسنوات، حظي مالكو المنازل الذين ثبتوا أسعار قروضهم العقارية منخفضةً تاريخيًا خلال الجائحة بميزة قوية، وهي ميزةٌ جمّدت أيضًا جزءًا كبيرًا من سوق الإسكان. لكن بياناتٍ جديدة من Realtor.com وCotality تشير إلى أن هذا الجمود الطويل قد يبدأ بالانفراج قريبًا، إذ تدفع الضغوط الاقتصادية وظروف الحياة المزيد من الملاك إلى الانتقال، حتى لو كان ذلك يعني التخلي عن أسعار الفائدة المنخفضة التي كانوا يطمحون إليها سابقًا.

وفقًا لأحدث تحليل أجرته Realtor.com، بدعم من بيانات من Cotality، فإن 52.5% من مالكي المنازل الأمريكيين لديهم حاليًا أسعار فائدة على الرهن العقاري أقل من 4% اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025. وهذا أقل بنحو نقطتين مئويتين من الأسعار السائدة، والتي كانت تحوم في نطاق 6% المنخفض إلى المتوسط ​​لعدة أشهر.

قبل الجائحة، كان بيع المنازل وتجديدها جزءًا طبيعيًا من النمو المالي للأسرة. لكن هذه الديناميكية تغيرت جذريًا، إذ يجد أصحاب المنازل، وخاصةً أولئك الذين أعادوا تمويل قروضهم خلال الفترة 2020-2021، أنفسهم الآن محاصرين بقروض زهيدة الثمن لا يستطيعون تحمل تكاليف استبدالها.

"الأصفاد الذهبية" لأسعار الفائدة المنخفضة

ويصف خبراء الاقتصاد في شركة كوتاليتي هذه الحالة بأنها "الأصفاد الذهبية" - وهو مصطلح يصف كيف أصبح أصحاب المنازل اليوم محاصرين بالميزة المالية التي توفرها قروضهم الحالية.

قالت الدكتورة سلمى هيب، كبيرة الاقتصاديين في شركة كوتاليتي: "إن الفرق بين معدل فائدة الرهن العقاري 4% و6% قد يعني زيادة في قيمة المساكن بمئات أو حتى آلاف الدولارات شهريًا". وأضافت: "لقد أدى هذا الفارق إلى تجميد السوق بشكل فعال، لا سيما بالنسبة للمشترين الذين ينتقلون إلى مساكن جديدة، والأزواج الذين لم يعد لديهم أبناء، والأشخاص الذين قد ينتقلون لأسباب تتعلق بالعمل أو نمط الحياة".

تقدر وكالة التمويل الإسكاني الفيدرالية أن "تأثير الإغلاق" هذا منع ما يقرب من 1.72 مليون عملية بيع منزل بين عامي 2022 و2024. ويمثل هذا ضربة هائلة للدوران الطبيعي لسوق الإسكان، وهو ما يسميه الاقتصاديون حركة السوق.

أوضح هيب قائلاً: "انخفض حجم المعاملات، وخاصةً للمنازل القائمة، إلى مستويات لم نشهدها منذ عقود. فقد حلت تكاليف الانتقال المرتفعة محل التنقل بالركود".

المخزون: إعادة البناء ببطء، ولكن لا يزال بعيدًا

يُعزز تقرير اتجاهات سوق الإسكان الصادر عن موقع Realtor.com لشهر سبتمبر 2025 هذه الرواية. إذ يُظهر أنه على الرغم من تزايد العروض العقارية تدريجيًا، إلا أن إجمالي المعروض من المساكن لا يزال أقل بنسبة 14% عن مستويات ما قبل الجائحة. وقد تباطأت وتيرة النمو منذ مايو، مما يُشير إلى أن معظم مالكي المنازل لا يزالون مترددين في عرض عقاراتهم للبيع رغم تحسن ظروف السوق.

تُشير التفاوتات الإقليمية إلى وضع أكثر تعقيدًا. فالجنوب والغرب لديهما الآن منازل معروضة للبيع أكثر بقليل مما كان عليه الحال في عام ٢٠١٩، ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى مشاريع البناء الجديدة وتحولات الهجرة. في المقابل، لا يزال الشمال الشرقي والغرب الأوسط يعانيان من نقص حاد في المعروض، حيث لا يزال المخزون أقل بأكثر من ٥٠٪ من مستويات ما قبل الجائحة.

لا يزال نقص المساكن المتاحة يُفاقم جمود الأسعار، حتى مع إحجام العديد من المشترين عن الشراء بسبب ارتفاع أسعار الرهن العقاري. على الصعيد الوطني، استقر متوسط ​​سعر المساكن المعروضة للبيع في سبتمبر عند 425,000 دولار أمريكي، دون تغيير عن العام الماضي. ومع ذلك، ارتفعت أسعار المساكن في الغرب الأوسط والشمال الشرقي، حيث لا تزال المنافسة على المعروض المحدود شرسة.

قال هيب: "يؤدي انخفاض العرض إلى خلق ظروف صعبة تُفضّل البائعين". وأضاف: "حتى مع انخفاض القدرة الشرائية، يُمكن لندرة المساكن أن تُسهم في ارتفاع الأسعار. في بعض المدن، لا تزال نسبة المشترين إلى المنازل المتاحة مرتفعة بشكل ملحوظ".

يواجه المشترون والبائعون حالة من الجمود

في حين أدى انخفاض أسعار الرهن العقاري إلى ارتفاع طفيف في مبيعات المنازل، لا يزال كلٌّ من المشترين والبائعين يُكافح ضغوط القدرة على تحمل التكاليف. بالنسبة للمشترين المُحتملين، تضافرت أسعار المنازل المرتفعة وأسعار الفائدة لتُشكّل واحدة من أصعب بيئات الشراء في التاريخ الحديث.

النتيجة: بقاء المنازل لفترة أطول قبل بيعها. بلغ متوسط ​​بقاء العقار المعروض للبيع في سبتمبر 62 يومًا، بزيادة عن 55 يومًا في العام السابق. ويُعدِّل البائعون توقعاتهم بشكل متزايد، مقدمين تنازلات أو تخفيضات في الأسعار لجذب المشترين، لكن الطلب لا يزال محدودًا.

قال هيب: "بالنسبة للعديد من مشتري المنازل لأول مرة، لا تُجدي الحسابات نفعًا. حتى التخفيضات الطفيفة في أسعار الرهن العقاري لا تكفي لتعويض ارتفاع الأسعار وتكاليف المعيشة. وهذا يُبقي شريحة كبيرة من مُلّاك المنازل المُحتملين على الهامش".

لقد أدى هذا الصراع بين مالكي المنازل ذوي الأسعار المنخفضة والمشترين الذين عجزوا عن سداد ديونهم إلى تباطؤ ما كان من المفترض أن يكون سوقًا عقاريًا دوريًا. لا يرغب مالكو المنازل في البيع لعدم قدرتهم على الشراء مرة أخرى؛ ولا يستطيع المشترون الشراء لأن قدرتهم على تحمل التكاليف قد بلغت أقصى حدودها.

نقطة التحول القادمة

رغم الجمود الحالي، يعتقد المحللون أن الوقت والضرورة سيُنهيان هذا الجمود في نهاية المطاف. فمع نمو العائلات، وتغير الوظائف، وتطور أحداث الحياة، لن يكون أمام العديد من مالكي المنازل خيار سوى الانتقال، حتى لو كلفهم ذلك التخلي عن فوائد قروضهم العقارية المنخفضة.

وعلاوة على ذلك، إذا استمرت أسعار الرهن العقاري في الانخفاض التدريجي حتى عام 2026، فقد يعود المزيد من أصحاب المنازل إلى السوق، مما يخفف من نقص المخزون ويخلق فرصًا جديدة للمشترين.

قال أحد خبراء سوق الإسكان: "في النهاية، سيفوز خيار التنقل. سيظل الناس بحاجة إلى الانتقال للعمل أو التقاعد أو لأسباب عائلية. السؤال الحقيقي هو: هل ستنخفض أسعار الفائدة بالسرعة الكافية لجعل هذه الانتقالات مجدية ماليًا مرة أخرى؟"

في غضون ذلك، لا يزال السوق في حالة توازن دقيق. فمع محدودية العرض، وارتفاع الأسعار، وتمسك غالبية مالكي المنازل برهون عقارية منخفضة التكلفة تاريخيًا، لا يزال قطاع الإسكان يكافح لاستعادة توازنه.

كما لخص هيب:

لقد غيّرت الجائحة سلوك سوق الإسكان بشكل لم نشهده من قبل. لن تدوم القيود الذهبية للأبد، لكنها تُحكم قبضتها على سوق الإسكان حاليًا. للحصول على استشارات تمويل مباشرة أو خيارات قروض عقارية، تفضل بزيارة 👉 مجموعة نادلان كابيتال.