أسعار الرهن العقاري ليست منخفضة على الإطلاق هذا الأسبوع
بين الحين والآخر، يأتي يوم خميس يتطلب توضيحًا لما يحدث بالفعل فيما يتعلق بأسعار الرهن العقاري، واليوم هو أحد هذه الأيام. غالبًا ما ينبع هذا الارتباك من مسح فريدي ماك لسوق الرهن العقاري الأساسي، الذي يُصدر كل خميس ويُستشهد به على نطاق واسع في وسائل الإعلام. على الرغم من قيمة بيانات فريدي ماك، إلا أن منهجيتها تُسبب فارقًا زمنيًا قد يُظهر أن أسعار الرهن العقاري أقل مما هي عليه في الواقع.
سوء الفهم الذي حدث يوم الخميس خطيرٌ للغاية، إذ جاء بعد يومٍ واحدٍ فقط من آخر تخفيضٍ لسعر الفائدة من قِبَل الاحتياطي الفيدرالي. لا يزال الكثيرون يعتقدون أن خفض سعر الفائدة القياسي للاحتياطي الفيدرالي يُخفِّض تلقائيًا أسعار الرهن العقاري، وهو اعتقادٌ خاطئٌ لا يزول. ومما يزيد الطين بلة، أن العديد من التقارير الإعلامية تستشهد الآن ببيانات فريدي ماك، مُعلنةً أن أسعار الرهن العقاري قد انخفضت إلى... أدنى مستوى له منذ أكثر من عام.
الحقيقة؟ هذا خبر قديم. كانت أسعار الفائدة عند أدنى مستوياتها منذ أكثر من عام. في وقت سابق من هذا الاسبوع. لكن خلال اليومين الماضيين، شهد السوق منعطفا حادا.
ماذا حدث بالفعل هذا الأسبوع
اعتبارًا من يوم الخميس، ارتفع متوسط أسعار الفائدة اليومية على الرهن العقاري بنسبة 0.20% منذ يوم الثلاثاء، مسجلاً أسرع زيادة في يومين منذ خفض أسعار الفائدة من قِبَل الاحتياطي الفيدرالي الشهر الماضي. إذا بدا هذا مألوفًا، فذلك لأن النمط نفسه ظهر بعد اجتماع سبتمبر/أيلول، حيث انخفضت أسعار الفائدة في البداية على خلفية توقعات بتخفيف السياسة النقدية، ثم ارتدت بسرعة عندما استمع المستثمرون باهتمام إلى المؤتمر الصحفي لرئيس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول.
اتبع هذا الأسبوع النهج نفسه. فبحلول الوقت الذي أعلن فيه الاحتياطي الفيدرالي رسميًا عن خفض أسعار الفائدة، كان سوق السندات، القوة الدافعة الرئيسية وراء تحركات أسعار الرهن العقاري، قد وضع السعر في الحسبان بالفعل. وقد أثارت تصريحات باول حول "الاعتماد على البيانات" وعدم التزامه بخفض آخر في ديسمبر، قلق المتداولين، مما أدى إلى موجة بيع فورية في السندات، وبالتالي ارتفاع أسعار الرهن العقاري.
خلاصة القول: أسعار الرهن العقاري لا تتحرك استجابةً مباشرة لتخفيضات الاحتياطي الفيدرالي، بل تتفاعل مع توقعات الظروف الاقتصادية المستقبلية، واتجاهات التضخم، ومعنويات المستثمرين بشأن اتجاه أسعار الفائدة في المستقبل.
لماذا تتخلف أرقام فريدي ماك؟
ليس الأمر أن بيانات فريدي ماك خاطئة، بل إنها متأخرة فقط. يحسب استطلاع فريدي ماك متوسط السعر من الخميس إلى الأربعاء السابق، ملتقطًا فترة خمسة أيام لا تعكس دائمًا أحدث تحولات السوق.
هذا الأسبوع، شهدت أربعة من تلك الأيام الخمسة معدلات فائدة منخفضة للغاية، إذ لم يحدث الارتفاع المفاجئ إلا بعد ظهر الأربعاء، وهو وقت متأخر جدًا بحيث لم يُدرج في التقرير الرسمي. ونتيجةً لذلك، يبدو سعر الفائدة الذي نشره فريدي كصورة قديمة للسوق قبل بدء موجة الارتفاع التي أعقبت قرار الاحتياطي الفيدرالي.
وبعبارة أخرى، كان إطلاق فريدي يوم الخميس في توقيت مثالي ليبدو منخفضا بشكل مصطنع، تماما كما كانت أسعار الرهن العقاري ترتفع في الوقت الحقيقي.
لماذا يحدث هذا باستمرار
في كل مرة يُعدّل فيها الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة، تنتشر مفاهيم خاطئة في سوق الإسكان. يفترض الكثيرون أن خفض سعر الفائدة يُترجم إلى انخفاض في أسعار الرهن العقاري، لكن هذا ليس صحيحًا. يُنظّم سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية الإقراض قصير الأجل للغاية، ويؤثر بشكل رئيسي على بطاقات الائتمان، وقروض السيارات، وخطوط ائتمان حقوق الملكية العقارية المرتبطة بسعر الفائدة الرئيسي.
من ناحية أخرى، تُحدد أسعار الرهن العقاري من خلال سوق السندات، وخاصةً عائد سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات، والذي يتحرك بناءً على توقعات المستثمرين بشأن التضخم والنمو الاقتصادي طويل الأجل. وبحلول الوقت الذي يُخفّض فيه الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، يكون متداولو السندات عادةً قد عدّلوا الأسعار تحسبًا لذلك.
ولهذا السبب، ومن المفارقات، غالبا ما ترتفع أسعار الرهن العقاري مباشرة بعد خفض أسعار الفائدة من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي، لأن السوق تفسر نبرة بنك الاحتياطي الفيدرالي الحذرة أو حالة عدم اليقين في المستقبل كسبب للانسحاب.
الحد الأدنى
لا تنخدعوا بالعناوين الرئيسية التي تزعم انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري. فحتى عصر الخميس، ارتفع متوسط سعر الفائدة الثابت لثلاثين عامًا بنحو 0.20 نقطة مئوية منذ يوم الثلاثاء، ماحيًا المكاسب التي جعلت تكاليف الاقتراض في بداية الأسبوع عند أدنى مستوياتها منذ أكثر من عام.
تقرير فريدي ماك ليس خاطئًا، بل هو ببساطة متأخر عن الركب. تُظهر بيانات السوق الفعلية أن أسعار الفائدة ترتفع مجددًا، وأن التوقعات لا تزال متقلبة مع اقتراب شهر نوفمبر.
لذا، إذا كنت من المشترين المحتملين للمنزل أو من الراغبين في إعادة تمويل قرضك العقاري وتنتظر "خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة" قبل الحصول على قرض، فتذكر درس هذا الأسبوع:
بحلول الوقت الذي يتخذ فيه الاحتياطي الفيدرالي إجراءاته، يكون سوق الرهن العقاري قد بدأ يتحسن. للحصول على استشارات تمويل مباشرة أو خيارات رهن عقاري تناسبك، تفضل بزيارة 👉 مجموعة نادلان كابيتال.
ردود