المشرعون يسعون إلى توسيع برامج نقل مخاطر الائتمان في فاني ماي وفريدي ماك
يتزايد الزخم الحزبي وراء مبادرة لتحويل المزيد من مخاطر الائتمان العقاري من دافعي الضرائب إلى مستثمري القطاع الخاص. هذا الأسبوع، أصدر السيناتور مايك راوندز، رئيس اللجنة الفرعية المصرفية للأوراق المالية والتأمين والاستثمار في مجلس الشيوخ، والنائب مايك فلود، رئيس اللجنة الفرعية للخدمات المالية للإسكان والتأمين في مجلس النواب، رسالة مشتركة إلى مدير الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA)، ويليام بولت، يؤيدان فيها تعزيز الدعم لبرامج تحويل مخاطر الائتمان (CRT) التي تديرها فاني ماي وفريدي ماك.
في رسالتهما، أشاد المشرِّعان بالتزام الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) المستمر بآلية CRT، وهي آلية سوقية مصممة لتقليل المخاطر المالية للحكومة من خلال الشراكة مع مستثمري القطاع الخاص. وأكدا أن استراتيجيات تقاسم المخاطر هذه تلعب دورًا حيويًا في استقرار سوق الإسكان وحماية أموال دافعي الضرائب، لا سيما في أوقات عدم اليقين الاقتصادي.
في ظلّ ضغوطات تحمّل تكاليف السكن والتطورات السريعة للظروف الاقتصادية، نعتقد أن برامج إعادة التقييم العقاري (CRT) يمكن أن تكون محورية في مواءمة المخاطر مع الجهات الأقدر على تحمّلها، كما جاء في الرسالة. وأضاف: "إنّ توجيه الرئيس ترامب بخفض تكاليف السكن وزيادة العرض يتماشى مع توسيع نطاق إعادة التقييم العقاري، مما يدعم تمويلًا سكنيًا أكثر أمانًا وتوافقًا مع متطلبات السوق".
عقد من التقدم في تحويل مخاطر الرهن العقاري
أُطلقت آلية CRT عام ٢٠١٢ في إطار جهود ما بعد الأزمة لحماية دافعي الضرائب من الخسائر المستقبلية المرتبطة بالتخلف عن سداد الرهن العقاري. وتحت إشراف الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA)، طورت كلٌّ من فاني ماي وفريدي ماك أدوات CRT مُهيكلة، بما في ذلك سندات كونيتيكت أفينيو (CAS) التابعة لفاني ماي، ونقل مخاطر التأمين الائتماني (CIRT)، ومخاطر الائتمان المُهيكلة للوكالة (STACR) التابعة لفريدي، وهيكل تأمين الائتمان للوكالة (ACIS).
أصبحت هذه البرامج منذ ذلك الحين عناصر أساسية في دليل إدارة المخاطر الخاص بشركات التمويل الحكومي. وبحلول عام 2025، تم تحويل أكثر من 210 مليارات دولار من مخاطر الرهن العقاري المرتبطة بقروض بقيمة 6.7 تريليون دولار إلى مستثمرين من القطاع الخاص. وتعمل هذه البرامج من خلال إصدار سندات أو تأمين عقود إعادة تأمين، والتي تمتص خسائر الائتمان المحتملة مقابل دفع أقساط التأمين.
أهمية حماية دافعي الضرائب وانضباط السوق
أوضح دونالد لايتون، الرئيس التنفيذي السابق لشركة فريدي ماك، والذي يشغل حاليًا منصب زميل أول في المركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد، هدفَ نظرية CRT في تقرير صدر عام ٢٠٢٠. وحدد لايتون خمس مشكلات أساسية تهدف نظرية CRT إلى حلها:
- الحد من المخاطر النظامية في قطاع تمويل الإسكان
- تقليل تعرض دافعي الضرائب للتخلف عن سداد الرهن العقاري
- إدخال قدر أكبر من المساءلة السوقية في عمليات GSE
- خفض تكلفة رأس المال في المؤسسات
- تمكين رسوم ضمان أكثر تنافسية، دون إعانات مباشرة
وفقًا للايتون وخبراء آخرين، نجحت CRT على جميع الجبهات الخمس. فمن خلال تحويل المخاطر إلى المستثمرين الراغبين، يمكن للمؤسسات الحكومية أن تعمل بشكل أشبه بالشركات الخاصة مع الاستمرار في أداء رسالتها العامة.
تزايد الدعم في الكونجرس
تُمثّل رسالة السيناتور راوندز والنائب فلود خطوةً أخرى في إطار الجهود التشريعية المتنامية لإضفاء الطابع المؤسسي على ضريبة القيمة المضافة كعنصرٍ أساسيٍّ في تمويل الإسكان الفيدرالي. رسالتهما إلى المدير بولت: لا تكتفِ بالحفاظ على ضريبة القيمة المضافة، بل وسّع نطاقها.
تنص الرسالة على أنه "من الضروري أن يرتكز نظام تمويل الإسكان لدينا على أساس من الانضباط المالي والمرونة طويلة الأمد". "لرأس المال الخاص دورٌ هام في امتصاص المخاطر. سيزيد تعزيز برامج CRT من فرص الحصول على السكن، ويعزز سيولة السوق، ويحمي دافعي الضرائب من عمليات الإنقاذ المستقبلية".
وأكد المشرعون أيضًا على إمكانات CRT لتشجيع الابتكار في إدارة المخاطر وتحسين قدرة المؤسسات الحكومية على تجاوز فترات الانكماش المستقبلية.
نهج الإصلاح القائم على السوق
في وقتٍ تُعدّ فيه القدرة على تحمل تكاليف السكن وتوافره من أهمّ الاهتمامات الوطنية، يُقدّم نظام CRT وسيلةً قابلةً للتوسّع لتحقيق التوازن بين المسؤوليات العامة وكفاءة السوق الخاصة. فبدلاً من زيادة التزامات الحكومة، يُتيح نظام CRT نهجًا أكثر مرونةً وتنوعًا لإدارة مخاطر الائتمان.
ويرى كثيرون أن دعم الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان لهذه المبادرات في عهد المدير بولتي يمثل خطوة نحو تحديث نظام تمويل الإسكان، وهو ما يكمل الهدف الأوسع المتمثل في تقليل الاعتماد على عمليات الإنقاذ الممولة من دافعي الضرائب.
مع استمرار تصدّر سياسة الإسكان المشهد في واشنطن، تبرز قضية CRT كمجال نادر يحظى بتوافق الحزبين. ويبدو أن الجانبين يتفقان على أنه في عالم يشهد ارتفاعًا في تكاليف الرهن العقاري وتعقيدًا في ديناميكيات السوق، قد يكون تقاسم المخاطر مع مستثمري القطاع الخاص أحد أكثر الخيارات أمانًا لدافعي الضرائب.
للحصول على استشارات التمويل المباشر أو خيارات الرهن العقاري المناسبة لك، تفضل بزيارة 👉 مجموعة نادلان كابيتال.
ردود