فهم قاعدة التقلب لمدة 90 يومًا

أصبح بيع وشراء العقارات استراتيجيةً مُفضّلةً لدى العديد من مستثمري العقارات الباحثين عن أرباح سريعة. ولكن لا تخلو كل عملية إعادة بيع سريعة من بعض المشاكل، خاصةً إذا كنتَ تتعامل مع قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أو تحاول إعادة بيع عقارك خلال فترة زمنية محدودة. وهنا يأتي دور قاعدة بيع وشراء العقارات خلال 90 يومًا. إذا كنتَ تتساءل عن معنى هذه القاعدة، وكيف تؤثر على استراتيجيتك العقارية، وكيف يمكنكَ التحايل عليها (قانونيًا بالطبع)، فأنتَ في المكان المناسب.

دعونا نحلل كل ذلك خطوة بخطوة ونفهم هذا التنظيم الذي يمكن أن يوقع حتى المستثمرين الأكثر خبرة في المشاكل.

ما هي قاعدة التقلب لمدة 90 يومًا؟

التعريف والمفهوم الأساسي

قاعدة "البيع السريع خلال 90 يومًا" هي دليلٌ إرشاديٌّ تستخدمه إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بشكلٍ أساسيّ لتقييد إعادة بيع المنازل التي تُشترى وتُباع خلال فترةٍ زمنيةٍ قصيرة، وتحديدًا خلال 90 يومًا. ببساطة، إذا اشتريتَ عقارًا، فلا يُمكنك إعادة بيعه لمشترٍ آخر باستخدام قرض إدارة الإسكان الفيدرالية إلا بعد مرور 91 يومًا.

هذه القاعدة هي ضمانةٌ مُدمجةٌ لمنع الأنشطة الاحتيالية، مثل عمليات الاحتيال المتعلقة بتضخم أسعار العقارات، حيث يرفع البائعون سعر المنزل لبيعه بسعرٍ غير مُبرر. تهدف هذه القاعدة أساسًا إلى حماية المشترين من المنازل المُبالغ في أسعارها، وحماية المُقرضين من تمويل المعاملات المُحفوفة بالمخاطر.

لا يهم إن كنت قد أدخلت تحسينات جوهرية على العقار أو وجدت مشتريًا فورًا، فلن تُؤمّن إدارة الإسكان الفيدرالية القرض إذا كان خلال فترة التسعين يومًا. يبدأ العد التنازلي من يوم تسجيل العقار باسمك، وليس عند إتمام عملية البيع.

السياق التاريخي والأصول

تعود أصول هذه القاعدة إلى فضائح الاحتيال العقاري في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. في ذلك الوقت، كان مُشغّلو العقارات المُريبون يشترون المنازل المُتعثرة، ويُجرون عليها تعديلات طفيفة (أو لا تغييرات تُذكر)، ثم يبيعونها بأسعار مُبالغ فيها لمُشترين غير مُدركين من إدارة الإسكان الفيدرالية. أدت هذه الممارسات إلى ارتفاع حاد في حالات التخلف عن سداد القروض، وفي النهاية إلى فوضى مالية لكلٍّ من مُلّاك المنازل والمُقرضين.

لمواجهة هذا الوضع، طبّقت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) هذه القاعدة لتحقيق استقرار السوق. ورغم أن هذه القاعدة قد تكون مُحبطةً للمستثمرين العقاريين الشرعيين، إلا أن أثرها على المدى الطويل تمثّل في نظام إقراض أكثر استقرارًا وموثوقيةً تابع لإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).

غرض قاعدة التقليب لمدة 90 يومًا

لماذا ينفذ المقرضون والمؤسسات هذا القانون؟

السبب الرئيسي لوجود هذه القاعدة هو منع الاحتيال. فاستغلال سوق العقارات السريع، عند إساءة استخدامه، قد يؤدي إلى سلسلة من الكوارث المالية - من فقاعات الإسكان إلى حالات تخلف هائلة عن سداد الرهن العقاري. وتسعى إدارة الإسكان الفيدرالية، من خلال تطبيق هذه القاعدة، إلى ضمان بيع المنازل بسعر السوق العادل، وتجنب تعرض المشترين لخسائر باهظة.

يُعجب المُقرضون بهذه القاعدة أيضًا لأنها تُعزز أمانهم. فهم يعلمون أن المنازل المملوكة منذ فترة طويلة تتمتع بقيم ثابتة وموثوقة. يُثبّط هذا الهامش الزمني التلاعب بالأسعار، ويضمن ارتفاع قيمة العقار بشكل أو بآخر، سواءً من خلال ظروف السوق أو أعمال التجديد.

كما أنها تُسهم في استبعاد الجهات غير الفاعلة في سوق العقارات. فالصفقات السريعة التي لا تُضيف قيمة حقيقية تقع في شباك هذه القاعدة، مما يسمح فقط للمستثمرين الذين يُحسّنون العقار بشكل حقيقي بالاستمرار.

التأثير على استقرار سوق العقارات

لهذه القاعدة تأثيرٌ أوسع مما تظن. فمن خلال الحدّ من عمليات البيع والشراء السريعة والمضاربة، تُخفّف من تقلبات الأسواق المحلية. تخيّل حيًا سكنيًا تنتقل فيه العقارات من مالكيها كل 30 يومًا، وفي كل مرة يرتفع سعرها، يُضخّم السوق بشكلٍ مُصطنع ويُبعد المشترين الحقيقيين.

بإبطاء وتيرة الأمور، تُعزز هذه القاعدة عدالة الأسعار، وتُثبط الاحتيال، وتُعزز في نهاية المطاف استدامة السوق. إنها إحدى تلك الإجراءات التي تُشبه حزام الأمان، قد لا تكون مريحة دائمًا، لكنها تُنقذ حياةً بالتأكيد في حال وقوع حادث.

كيف تعمل قاعدة التقلب لمدة 90 يومًا

الإطار الزمني والشروط المحددة

إذن، كيف تعمل القاعدة بالضبط؟

• تبدأ الساعة عند الإغلاق:تبدأ فترة التسعين يومًا من اليوم الذي يتم فيه تسجيل الفعل، وليس من اليوم الذي توقع فيه اتفاقية الشراء.
• ينطبق على إعادة البيع، وليس فقط الإدراج:يمكنك إدراج العقار للبيع قبل مرور 90 يومًا، ولكن لا يمكنك إبرام عقد مع مشتري FHA.
• تدقيق تقييم FHA:حتى بعد مرور 90 يومًا، إذا كان سعر إعادة البيع 100% أو أكثر مما دفعته، فتوقع توثيقًا وتدقيقًا إضافيًا.

هذا الإطار الزمني صارم. حتى لو كان المشتري مستعدًا لإتمام الصفقة في اليوم 89، فلن تتراجع إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). سيتعين عليك الانتظار حتى اليوم 91 للمضي قدمًا قانونيًا في عقد يتضمن قرضًا من إدارة الإسكان الفيدرالية.

المعاملات المتأثرة بالقاعدة

في حين أن القاعدة ترتبط غالبًا بقروض FHA، فإن تأثيراتها المتتالية تؤثر على:

• المستثمرين العقاريين التخطيط للتقلبات
• تجار الجملة محاولة إنجاز المهام السريعة
• الوكلاء والسماسرة العمل مع مشتري FHA
• مقرضو الأموال الصعبة تقديم قروض إعادة التأهيل قصيرة الأجل

حتى لو لم تكن تستخدم قرض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، فقد تواجه بعض الصعوبات. على سبيل المثال، قد تطبق جهات الإقراض التقليدية إرشادات مماثلة أو تعتمد على تقييمات مماثلة لتقديرات إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، والتي تتبع القواعد نفسها. لذا، فإن عدم موافقة إدارة الإسكان الفيدرالية على شراء عقارك لا يعني أنك في مأمن.

من يتأثر بالقاعدة؟

المستثمرون العقاريون

يُقال إن المستثمرين هم الفئة الأكثر تضررًا. الفكرة وراء هذا البيع السريع هي الشراء السريع بسعر منخفض، والتجديد السريع، والبيع بسعر مرتفع. لكن قاعدة التسعين يومًا تُعيق هذه الخطط، خاصةً إذا كان من بين المشترين مقترضون من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) (وهم يشكلون جزءًا كبيرًا من السوق).

للامتثال، يقوم المستثمرون في كثير من الأحيان بما يلي:

• الاحتفاظ بالخصائص لفترة أطول مما كان مخططا له
• استهداف المشترين غير التابعين لإدارة الإسكان الفيدرالية مثل المشترين النقديين أو أولئك الذين يستخدمون القروض التقليدية
• إضافة قيمة حقيقية من خلال عمليات تجديد واسعة النطاق لتبرير أسعار إعادة البيع واجتياز التدقيق

تُلزم هذه القاعدة أيضًا باتباع نهج أكثر أخلاقية. لم يعد بإمكانك ببساطة إضافة طبقة طلاء ومضاعفة السعر، فالمشترون والمقرضون يريدون فواتير، وأعطالًا في أعمال التجديد، وسببًا وجيهًا لارتفاع الأسعار.

مشتري المنازل الذين يستخدمون قروض FHA

إذا كنتَ مشتري منزلٍ بقرضٍ من إدارة الإسكان الفيدرالية، فقد تجد منزل أحلامك، ثم يُقال لكَ إنك لا تستطيع شراؤه بعد. هذا أمرٌ مؤلمٌ خاصةً في الأسواق المزدهرة حيث يكون العرض منخفضًا والوقتُ حاسمًا.

يجب على مشتري FHA التحلي بالصبر. عليهم:

• اسأل عن المدة التي يمتلك فيها البائع العقار
• التحقق من الأهلية للحصول على تمويل FHA
• الاستعداد للحصول على وثائق إضافية إذا ارتفع السعر

مع أن هذه القاعدة تهدف إلى حمايتهم، إلا أنها قد تبدو عائقًا. مع ذلك، فإن فهمها يساعد المشترين على اتخاذ قرارات أكثر ذكاءً واستراتيجية.

إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) وقاعدة التسعين يومًا

متطلبات قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية

تحظى قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بشعبية واسعة بفضل دفعاتها الأولية المنخفضة ومتطلباتها الائتمانية المرنة. لكن هذه المزايا تأتي مع شروط، وقاعدة التسعين يومًا واحدة منها.

لكي تكون مؤهلاً للحصول على قرض عقاري مدعوم من FHA على منزل مقلوب:

• يجب أن يمتلك البائع المنزل لمدة 91 يومًا على الأقل
• يجب أن يدعم التقييم السعر الجديد
• إذا كانت فترة إعادة البيع تتراوح بين 91 إلى 180 يومًا وكان السعر أعلى بنسبة 100٪ من السعر الأصلي، فقد يلزم إجراء تقييم ثانٍ

تراقب إدارة الإسكان الفيدرالية هذه الصفقات عن كثب لأنها تموّل القرض. فهي تريد التأكد من عدم استغلال المشتري.

استثناءات من قاعدة التقليب في إدارة الإسكان الفيدرالية

هناك . استثناءات. لا تنطبق القاعدة إذا:

• المنزل هو مملوكة لشركة HUD ويتم إعادة بيعها من قبلهم
• البائع هو وكالة غير ربحية أو حكومية
• الخاصية هي في منطقة كوارث أعلنها الرئيس
• انها الممتلكات الموروثة

هذه الثغرات موجودة للسماح بمشاريع التنمية المجتمعية وحالات الإسكان الطارئ. لكن لا تعتمد على استخدامها إلا إذا كان وضعك مؤهلاً بوضوح.

استراتيجيات للتعامل مع قاعدة التقلب لمدة 90 يومًا

تخطيط الجدول الزمني الخاص بك

إذا كنت مستثمرًا وترغب في بيع عقارك، فالجدول الزمني هو كل شيء. قد تؤدي قاعدة التسعين يومًا للبيع إلى تأخير عملية البيع، مما يؤثر بدوره على أرباحك. فكيف تخطط لهذا الأمر؟

ابدأ بالعمل بشكل عكسي. إذا كنت ترغب في إتمام عملية إعادة البيع في اليوم 91، فتأكد من:

• يمكنك الشراء وإتمام عملية البيع الأولية بسرعة.
• يتم إجراء أعمال التجديد قبل فترة كافية من مرور 90 يومًا.
• يتم توقيت جهود التسويق والإدراج بشكل استراتيجي لبدء جذب المشترين في حوالي اليوم الستين، حتى تتمكن من توقيع العقد وإغلاقه مباشرة بعد مرور عتبة التسعين يومًا.

فكّر في استخدام أداة لإدارة المشاريع لوضع جدولك الزمني. خصص أيامًا احتياطية للتأخيرات غير المتوقعة في أعمال التجديد أو التصاريح أو عمليات التفتيش. كلما كان جدولك الزمني دقيقًا، قلّ احتمال تأثر صفقتك بسبب القاعدة.

استهداف المشترين المناسبين

من الخطوات الذكية النظر إلى ما هو أبعد من مشتري إدارة الإسكان الفيدرالية. فرغم أنهم يشكلون نسبة كبيرة من السوق، لا يزال هناك الكثير من مستخدمي القروض التقليدية والمشترين النقديين غير المقيدين بقاعدة التسعين يومًا.

• المشترين النقديين:يمكن لهؤلاء الأفراد الإغلاق بسرعة ولا يرتبطون بجداول زمنية FHA.
• مشتري القروض التقليديةعلى الرغم من أن بعض المقرضين لديهم إرشادات خاصة بالتداول، إلا أن العديد منهم أكثر تساهلاً من إدارة الإسكان الفيدرالية.
• شبكات المستثمرين:قد يشتري المستثمرون الآخرون أو مالكو العقارات المؤجرة أو تجار الجملة بسرعة إذا كانت الصفقة منطقية.

من خلال تنويع استراتيجية المشتري الخاصة بك، فإنك تحمي نفسك من التأخير الناجم عن قيود FHA.

المفاهيم الخاطئة الشائعة حول القاعدة

لا يمكنك البيع على الإطلاق خلال 90 يومًا

هذه واحدة من أكبر الخرافات. نعم، أنت يمكن إذا كنت ترغب في إدراج عقارك أو حتى تسويقه خلال فترة التسعين يومًا، فلن تتمكن من إتمام عملية بيع تتضمن قرضًا مؤمنًا من قِبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). إذا أحضر المشتري نقدًا أو قرضًا غير تابع لإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، فلديك حرية المتابعة.

المفتاح هو فهم هوية المشتري ونوع التمويل الذي يستخدمه. لا تيأس من عرض العقار للبيع مبكرًا، فهذا سيساعدك على جذب الاهتمام وإشعارك بالأهمية مع حلول اليوم الحادي والتسعين.

يتم التعامل مع جميع التقلبات بنفس الطريقة

ليس تمامًا. تُفرّق إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بين سعر إعادة البيع وسعر الشراء الأصلي بناءً على مدى اختلافه. إذا كنت تُسوّق منزلًا بسعر أعلى بنسبة 100% أو أكثر مما دفعته، حتى بعد انقضاء فترة التسعين يومًا، فستواجه تدقيقًا أكثر صرامة.

في هذه الحالة، قد تقوم FHA بما يلي:

• تتطلب أ التقييم الثاني
• أسأل عن دليل على التجديد (الإيصالات، بيانات المقاول، صور قبل وبعد)
• تأخير معالجة القرض حتى يتم التحقق من المستندات الإضافية

إذا كانت هوامش الربح لديك مرتفعة، فكن مستعدًا لدعمها بأدلة قاطعة.

الاعتبارات القانونية والامتثال

فهم إرشادات HUD

وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) مسؤولة عن وضع سياسات إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، بما في ذلك قاعدة "التقليب" خلال 90 يومًا. إن الاطلاع على إرشادات وزارة الإسكان والتنمية الحضرية يمنحك ميزةً كبيرة. ستعرف ما هو مسموح به وما هو غير مسموح به، وأين تكمن الثغرات القانونية.

تُحدّث وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) إرشاداتها المتعلقة بقواعد تغيير المساكن بشكل دوري، لذا من المهم مواكبة آخر المستجدات. على سبيل المثال، خلال فترات الضائقة الاقتصادية أو التعافي من الكوارث، قد تُخفّف الوزارة من تطبيق هذه القواعد أو تُعلّقها مؤقتًا. يُمكنك متابعة نشرات وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) والتحديثات الرسمية من تغيير المساكن عند الحاجة.

يُعرّف HUD أيضًا ما يُعتبر "انقلابًا". عادةً، يشمل ذلك:

• إعادة البيع السريعة مع الحد الأدنى من تحسين الممتلكات
• ارتفاعات كبيرة في الأسعار في نافذة قصيرة
• المبيعات بين الأطراف ذات الصلة

إن الوعي بهذه التفاصيل يساعدك على البقاء متوافقًا وتجنب المفاجآت التي قد تدمر الصفقة.

العمل مع محامي العقارات

إذا كنتَ تُجري عمليات بيع وشراء متعددة أو تُدير عقارات عالية القيمة، فإنّ محامي العقارات يستحقّ كل قرش. فهو قادر على:

• ساعد في هيكلة صفقاتك لتظل متوافقة
• مسودات الإفصاحات والوثائق
• ننصحك بشأن الاستثناءات أو طرق التمويل البديلة

لا تنتظر حدوث مشكلة لتستعين بمساعدة قانونية. التخطيط القانوني الاستباقي يضمن سلاسة صفقاتك ويجنبك أخطاءً مكلفة.

خيارات التمويل البديلة

قروض مالية صعبة

عندما تُصبح قاعدة التسعين يومًا عائقًا، تُقدم قروض الأموال النقدية حلاً للتغلب عليها. هذه قروض قصيرة الأجل تُقدمها عادةً جهات إقراض خاصة، ولا تخضع لقواعد إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).

إيجابيات قروض الأموال النقدية:

• إغلاقات سريعة
• لا توجد قيود FHA
• الاكتتاب أكثر تساهلاً

سلبيات:

• معدلات فائدة أعلى
• شروط سداد أقصر
• مطلوب دفعات أولى أكبر

تعتبر هذه القروض مثالية للمستثمرين ذوي الخبرة الذين يحتاجون إلى السرعة والمرونة أكثر من امتيازات الإقراض التقليدية.

خيارات التمويل والتأجير للبائع

في مجال العقارات الإبداعية، غالبًا ما تكون خيارات تمويل البائع والتأجير أدوات غير مُستغلة. مع تمويل البائع، تكون أنت المُقرض. إذا وجدتَ مشتريًا لا يستطيع استخدام إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ويرغب في سداد الدفعات لك مباشرةً، فستتجنب هذه القاعدة تمامًا.

تعمل خيارات التأجير بشكل مشابه. يؤجر المشتري العقار مع خيار الشراء لاحقًا، ويفضل بعد انقضاء فترة التسعين يومًا.

قد تتطلب هذه الاستراتيجيات المزيد من الأعمال الورقية والمفاوضات، ولكنها تحافظ على استمرارية أعمالك وتدفقاتك النقدية سليمة.

دراسات الحالة وأمثلة من الحياة الواقعية

نجاح عملية البيع بعد 90 يومًا

لنأخذ جون، مستثمر عقاري في فينيكس. اشترى عقارًا متعثرًا بقيمة 120,000 ألف دولار، وأنفق 30,000 ألف دولار على تجديداته، ثم باعه مقابل 240,000 ألف دولار - في اليوم الحادي والتسعين بالضبط. ولأنه كان يمتلك جميع الإيصالات، وصورًا قبل وبعد، والتقييم الثاني، فقد تمت الموافقة على قرض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) دون أي مشاكل.

أثمرت استعداداته. لم يقتصر الأمر على استفادته الكبيرة، بل تجنب أيضًا أي تأخير ناتج عن مخالفات القواعد.

صفقة خاسرة بسبب سوء فهم القاعدة

تعرفوا الآن على سارة. وجدت مشتريًا في اليوم الثامن والثمانين، ووقعت عقدًا، وتوقعت إتمام الصفقة بسرعة. لكن مشتريها كان عليه قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية. ولأن تاريخ العقد كان قبل اليوم الحادي والتسعين، فشلت الصفقة. انسحب المشتري، واضطرت سارة للبدء من جديد، مما كلّفها وقتًا ومالًا.

خطأها؟ عدم التحقق من نوع القرض في بداية عملية التفاوض.

نصائح للمبتدئين في مجال الزعانف

قم بواجبك المنزلى

غالبًا ما يُقلل مُستثمرو العقارات لأول مرة من أهمية فهم قاعدة التسعين يومًا للتداول. ربما شاهدتَ بعض حلقات برنامجٍ لتداول العقارات، وتعتقد أن الأمر يتعلق باختيار العقار المناسب وتحقيق بيع سريع، لكن التوقيت والشرعية لا يقلان أهمية.

ابدأ بتعليم نفسك:

• اقرأ إرشادات FHA وHUD
• تحدث إلى المستثمرين ذوي الخبرة
• العمل مع المحترفين الذين يفهمون الامتثال للتقليب

إن فهم القاعدة قبل إتمام صفقة شراء عقار ما يضمن لك عدم إضاعة الوقت أو المخاطرة بخسارة صفقة في المستقبل.

لديك خطة ب

لا تسير كل عمليات التصفية العقارية كما هو مخطط لها. قد تؤخر التصاريح أعمال التجديد، وقد ينخفض ​​الطلب في السوق. قد لا يكون مشتري إدارة الإسكان الفيدرالية مؤهلين. لهذا السبب، يمتلك كل مستثمر ذكي خطة طوارئ.

قد تتضمن خيارات الخطة ب ما يلي:

• تأجير العقار على المدى القصير حتى تصل إلى علامة 91 يومًا
• التحول إلى نموذج التأجير للتملك
• البيع لمشتري نقدي بسعر أقل قليلاً للتحرك بسرعة

يمكن أن تكون المرونة هي الفارق بين التداول المربح والفشل المالي.

التوقعات طويلة الأجل للوائح التقليب

هل سيتم رفع أو تعديل قاعدة الـ90 يومًا؟

كل بضع سنوات، يتكهن خبراء العقارات بما إذا كانت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية ستخفف قاعدة البيع السريع خلال 90 يومًا. وقد حدث ذلك مؤقتًا خلال الأزمات الاقتصادية أو في مناطق التعافي المحددة، ولكن حتى الآن، لا تزال القاعدة سارية على نطاق أوسع في السوق.

هناك ضغوط على كلا الجانبين. يجادل المستثمرون والمدافعون عن الإسكان بأن البيع السريع والمسؤول للعقارات يمكن أن يُنعش الأحياء. من ناحية أخرى، يتوخى المنظمون الحذر من تكرار الأخطاء التي أدت إلى انهيار عام ٢٠٠٨.

وبما أن القدرة على تحمل تكاليف السكن أصبحت قضية سياسية رئيسية، فمن المرجح أن تقوم وزارة الإسكان والتنمية الحضرية بمراجعة هذه القاعدة بشكل دوري، ولكن لا تراهن على اختفائها في أي وقت قريب.

الاتجاهات في الرقابة على العقارات

لا يقتصر مستقبل سوق العقارات على فترة التسعين يومًا. توقعوا تركيزًا أكبر على:

• دقة التقييم
• سجلات التجديد الشفافة
• سياسات حماية المشتري

مع تزايد سهولة تتبع البيانات، قد تستخدم الهيئات الحكومية الذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي للكشف عن عمليات الاحتيال المشبوهة بسرعة أكبر. هذا يعني أن الامتثال سيصبح أكثر صرامة، وهو سبب آخر للبقاء على اطلاع ومبادرة.

وفي الختام

قاعدة التسعين يومًا للتقليب ليست مجرد عقبة بيروقراطية، بل هي درعٌ واقيٌّ مُصمَّمٌ للحفاظ على نزاهة سوق العقارات. ورغم أنها قد تُثير إحباط المستثمرين وتُربك مشتري المنازل لأول مرة، إلا أن فهمها أساسيٌّ للنجاح في عالم تقليب العقارات.

بتعلم كيفية عمل القاعدة، ومن تتأثر به، والاستراتيجيات التي يمكنك استخدامها للتغلب عليها، ستُهيئ نفسك لمعاملات أكثر سلاسة وأرباح أكثر استقرارًا. سواء كنت مستثمرًا متمرسًا أو مبتدئًا، لا يجب أن تكون القاعدة عائقًا، بل قد تكون دليلًا على حسن سير الأمور.

ابقَ على اطلاع، والتزم بالقوانين، والأهم من ذلك، حافظ على ربحيتك. تفضل بزيارة مجموعة نادلان كابيتال للمزيد من المعلومات.

الأسئلة المتكررة

1. هل يمكنني بيع منزل مقلوب خلال 90 يومًا لمشتري نقدًا؟

نعم، تنطبق قاعدة الـ 90 يومًا للتقليب تحديدًا على القروض المدعومة من إدارة الإسكان الفيدرالية. إذا كان المشتري يدفع نقدًا أو يستخدم قرضًا تقليديًا دون قيود التقليب، فيمكنك إتمام البيع في أي وقت.

2. ماذا سيحدث إذا قمت بإبرام العقد قبل 90 يومًا ولكن تم إغلاقه بعد ذلك؟

إذا تم توقيع العقد قبل اليوم الحادي والتسعين، حتى لو كان من المقرر إتمامه بعده، فلن تستوفي الصفقة متطلبات إدارة الإسكان الفيدرالية. يجب توقيع العقد نفسه في اليوم الحادي والتسعين أو بعده.

3. هل تؤثر تكاليف التجديد على القاعدة؟

لا تُغيّر هذه التغييرات الإطار الزمني للقاعدة، ولكنها قد تؤثر على ضرورة إجراء تقييم ثانٍ. إذا كان سعر إعادة البيع أعلى بنسبة ١٠٠٪ أو أكثر من سعر الشراء، فسيتعين عليك تبرير ذلك بإيصالات ووثائق تجديد مفصلة.

4. كيف تنطبق القاعدة على الممتلكات الموروثة؟

تُستثنى العقارات الموروثة عادةً من قاعدة البيع السريع خلال 90 يومًا. مع ذلك، يُرجى التأكد من توثيق عملية الميراث ونقل الملكية بشكل صحيح.

5. هل هناك أي ولايات لا تتبع قاعدة الـ90 يومًا؟

لا، هذه القاعدة هي إرشادات فيدرالية خاصة بقروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). وهي تُطبق على مستوى البلاد، بغض النظر عن قوانين كل ولاية.