حلم امتلاك منزل يتلاشى: هل لا يزال من الممكن إنقاذه؟
لأجيال، كان امتلاك منزل بمثابة الاستقرار والأمان المالي، وركيزة أساسية للحلم الأمريكي. لكن اليوم، أصبح امتلاك منزل بعيد المنال بالنسبة لملايين الأمريكيين، وخاصةً المشترين الشباب والمنتمين إلى خلفيات متواضعة. مع ارتفاع أسعار المنازل، وانخفاض المخزون إلى مستويات قياسية، وارتفاع أسعار الرهن العقاري، أصبح طريق امتلاك منزل أصعب من أي وقت مضى.
رغم كل هذه العقبات، يبقى الأمل قائمًا. تتكاتف شبكة متنامية من المُقرضين والمنظمات غير الربحية والمدافعين عن الإسكان وصانعي السياسات لإيجاد مسارات جديدة لامتلاك مسكن بأسعار معقولة. ومن خلال برامج مبتكرة وتثقيف مُركّز، يعملون على تحويل حلمٍ يتلاشى إلى إمكانية مُتجددة.
لماذا الحلم يتلاشى
في عام ٢٠٠٤، بلغ معدل امتلاك المنازل في الولايات المتحدة ذروته عند ٦٩.٢٪. وقد ساهمت عدة عوامل في هذا الارتفاع، منها النمو القوي في الوظائف، وارتفاع الأجور، وموجة من المبادرات الحكومية لامتلاك المنازل. وقد ساعدت البرامج التي طُبّقت في أواخر التسعينيات وأوائل الألفية الثانية، مثل الاستراتيجية الوطنية لامتلاك المنازل، المزيد من الأمريكيين، وخاصةً من الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط، على شراء منازل.
مع ذلك، كان لهذا التوجه العدواني عواقب وخيمة. فقد لعب تخفيف معايير الإقراض والتوسع السريع في الرهن العقاري عالي المخاطر دورًا رئيسيًا في أزمة الإسكان عام ٢٠٠٨. ومنذ ذلك الحين، انخفضت معدلات امتلاك المنازل، لتصل إلى أدنى مستوى لها عند ٦٢.٩٪ عام ٢٠١٦. واليوم، يتراوح هذا الرقم حول ٦٥٪.
لكن ليس المهم فقط الأرقام العامة، بل من هم المتخلفون عن الركب. الفجوة الأكبر تكمن في مستوى الدخول إلى سوق الإسكان. يتجاوز سعر المنزل النموذجي للبناء الأولي الآن 300,000 دولار أمريكي، أي ما يقارب ضعف سعره قبل عقد من الزمن. وفي أجزاء كثيرة من البلاد، بما في ذلك أكثر من 230 مدينة أمريكية، يتجاوز سعر المنزل الأولي مليون دولار أمريكي.
ما الذي يحرك أزمة القدرة على تحمل التكاليف؟
هناك العديد من العوامل التي تساهم في نقص المساكن بأسعار معقولة:
- تباطؤ البناء: على مر السنين، كان هناك انخفاض كبير في مشاريع الإسكان العائلي الجديدة - وخاصة بالنسبة للمنازل ذات المستوى الأول.
- ارتفاع تكاليف البناء: لقد أدت أسعار المواد، ونقص العمالة، ولوائح تقسيم المناطق، والأراضي القابلة للتطوير المحدودة، إلى جعل بناء منازل جديدة أكثر تكلفة.
- نشاط المستثمر: بعد انهيار عام 2008، استحوذ المستثمرون على نطاق واسع على معظم مخزون الإسكان، وتحويل المنازل إلى مساكن للإيجار، وتقليص الخيارات أمام المشترين لأول مرة.
وفقًا لبنك شيكاغو الفيدرالي للقروض السكنية، تعاني الولايات المتحدة من نقص في الوحدات السكنية لا يقل عن 3.8 مليون وحدة. وقد ارتفعت الأسعار بنسبة 47% منذ عام 2020، وتضاعفت أكثر من الضعف منذ عام 2010.
ولا تقتصر الضغوط على أسعار المنازل فحسب، بل أدى ارتفاع أسعار الرهن العقاري إلى زيادة الأقساط الشهرية، مما جعل حتى المنازل متوسطة السعر باهظة الثمن بالنسبة للكثيرين.
التكاليف الخفية لامتلاك منزل
بالإضافة إلى سعر الشراء الأولي، يجب على مشتري المنازل اليوم وضع ميزانية لتغطية ضرائب العقارات المتزايدة، وتأمين أصحاب المنازل، والصيانة الدورية. وأكد ريجي أوشيلدز من بنك FHLBank في أتلانتا أن امتلاك منزل يفرض مسؤوليات يستهين بها الكثير من المشترين الجدد. وأضاف: "عندما يتعطل شيء ما، لا تجد مالكًا تتصل به. أنت تتحمل مسؤولية الإصلاحات بنفسك".
وإذا أضفنا إلى ذلك متطلبات أكثر صرامة فيما يتصل بنسبة الدين إلى الدخل، وارتفاع ديون الطلاب والمستهلكين، فإن الطريق إلى امتلاك المسكن يصبح أكثر صعوبة.
اليوم، يبلغ متوسط عمر مشتري المنزل لأول مرة 38 عامًا، أي أكبر بعقد تقريبًا من الزمن مما كان عليه في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.
بناء مسارات جديدة من خلال التعاون
رغم التحديات الحقيقية، يكثف القطاعان العام والخاص جهودهما. وتعمل المؤسسات المالية، ومجموعات التنمية المجتمعية، ومنظمات الإسكان غير الربحية على وضع برامج مُستهدفة لتقليص عوائق الدخول.
وتشمل بعض المبادرات ما يلي:
- منح مساعدة الدفعة الأولى
- الرهن العقاري الثاني القابل للإعفاء
- برامج القروض المتخصصة للمشترين ذوي الدخل المنخفض
على سبيل المثال، يقدم Southern Bancorp Community Partners قروضًا قابلة للإعفاء تصل إلى 12,000 دولار أمريكي لتغطية تكاليف الإغلاق والدفعات المقدمة. في الوقت نفسه، تساعد الشراكات مع منظمات مثل Keepingly وAmerican Pledge Foundation المشترين على إدارة التكاليف المستمرة لامتلاك منزل من خلال الموارد والدعم في حالات الطوارئ.
أكدت كريستنسن من شركة "أرايف هوم" على أهمية التثقيف في مرحلة مبكرة من عملية شراء المنازل. وقالت: "إن الثقافة المالية وتثقيف مشتري المنازل أساسيان لاتخاذ قرارات مدروسة. كما نحتاج إلى دعم بناء المساكن بأسعار معقولة والاستفادة من الشراكات بين القطاعين العام والخاص".
دور بنوك FHL في الإسكان بأسعار معقولة
يلعب نظام بنك القروض السكنية الفيدرالي (FHLBank) دورًا محوريًا في دعم الإسكان الميسور. ويتعين على هذه البنوك تخصيص ما لا يقل عن 10% من أرباحها لبرامج الإسكان، مع مساهمة بعض البنوك، مثل FHLBank أتلانتا، بنسبة أكبر.
تشمل برامجهم:
- الصندوق العام لبرنامج الإسكان الميسور التكلفة (AHP): تمويل بناء وإعادة تأهيل الآلاف من الوحدات السكنية بأسعار معقولة.
- برنامج تخصيص ملكية المسكن من AHP: يقدم منحًا مباشرة لأصحاب المنازل للدفعات المقدمة وتكاليف الإغلاق.
- إسكان القوى العاملة بلس+: مساعدة الأسر العاملة في نفقات شراء المنزل.
من خلال الشراكات مع البنوك المحلية ووكالات الإسكان، تساعد FHLBanks الأشخاص في جميع أنحاء البلاد من إلينوي إلى فلوريدا في الحصول على سكن مستقر.
مع ذلك، أشار أوشيلدز إلى أن ليس الجميع مستعدًا لشراء منزل، وهذا أمر طبيعي. وقال: "لا يزال استئجار المساكن جزءًا أساسيًا من رحلة الشراء. فهو يوفر للناس وقتًا للادخار والاستعداد".
قوة التعليم والإعداد
يتفق الخبراء على أن التعليم عنصر أساسي في نجاح عملية شراء منزل. ويولي مُقرضو الرهن العقاري، والمنظمات غير الربحية، والبنوك على حد سواء، اهتمامًا متزايدًا ببرامج التثقيف المالي لمساعدة المشترين المحتملين على فهم كامل جوانب امتلاك المنزل، من وضع الميزانية إلى الصيانة وتخطيط التركة.
أشار أليكس شيختمان، من شركة إل بي سي للرهن العقاري، إلى أنه حتى من لا يستوفون الشروط حاليًا، لا يزال بإمكانهم السعي نحو امتلاك منزل مع مرور الوقت. وقال: "ابدأ بالادخار، وتعلم النظام، واستفد من البرامج المتاحة".
لا يدرك العديد من المشترين لأول مرة، وخاصة المهاجرين أو غير الملمين بعملية الرهن العقاري، الموارد مثل قروض FHA أو قروض VA أو المنح السكنية المحلية.
كما يقول شيختمان: "ستدفع قرضًا عقاريًا في كلتا الحالتين. السؤال هو: هل ترغب في دفع قرضك الخاص أم قرض المؤجر؟"
التطلع إلى المستقبل: تحويل التحديات إلى فرص
رغم صعوبة سوق الإسكان اليوم، إلا أنه يُحفّز الابتكار والتعاون بشكل غير مسبوق. ويدعو الخبراء الماليون صانعي السياسات إلى دراسة تشريعات جديدة، مثل:
- الإعفاءات الضريبية لمشتري المنازل لأول مرة
- حوافز للمطورين الذين يركزون على بناء المنازل الأولية
- القيود المفروضة على شراء المستثمرين في أسواق الإسكان الرئيسية
قال جيريمي ديفيس من شركة Southern Bancorp: "يعتمد مستقبل ملكية المساكن على السياسة الذكية والجهود المنسقة والتأكد من حصول الناس على المعرفة والأدوات اللازمة للنجاح".
مع المزيج المناسب من البرامج والتعليم والدعم، لا يتلاشى حلم امتلاك منزل، بل يتطور. لم يعد الهدف مجرد تسهيل امتلاك المنازل، بل ضمان بقائهم فيها، وبناء حقوق ملكية فيها، ونقل هذه الثروة إلى الجيل التالي. لمزيد من المعلومات حول التمويل، تفضل بزيارة مجموعة نادلان كابيتال.
ردود