انخفاض في سوق العقارات في أوائل عام 2025 مع اختفاء الصفقات الرخيصة

أظهر سوق الإسكان الأمريكي بوادر تباطؤ في أوائل عام ٢٠٢٥، وحتى المغامرون في بيع وشراء العقارات والمستثمرون الذين يعتمدون على السيولة النقدية بدأوا يشعرون بالضغط. وقد أدى مزيج من عدم اليقين الاقتصادي وارتفاع التكاليف، نتيجةً للرسوم الجمركية الجديدة وارتفاع أسعار المواد، إلى صعوبة تحقيق الربح من بيع وشراء العقارات.

وفقًا لتقرير ATTOM للربع الأول من عام 1 حول عمليات بيع وشراء المنازل في الولايات المتحدة، تم بيع 2025 منزلًا وشقة بين يناير ومارس، ما يُمثل 67,394% من إجمالي مبيعات المنازل. ورغم أن هذه النسبة تُمثل ارتفاعًا طفيفًا عن نسبة 8.3% في الربع الرابع من عام 7.4، إلا أنها أقل من نسبة 4% المسجلة في الربع الأول من عام 2024. ويُمثل هذا الرقم أيضًا أقل إجمالي ربع سنوي لعمليات بيع وشراء المنازل منذ عام 8.7.

مع بلوغ متوسط ​​سعر المنزل على المستوى الوطني 416,900 دولار أمريكي، ومتوسط ​​سعر يقارب 503,800 دولار أمريكي، تدفع تحديات القدرة على تحمل التكاليف المشترين الجدد والمستثمرين إلى الهامش. في الوقت نفسه، تتراجع عوائد المضاربين على العقارات. فقد انخفض متوسط ​​عائد المنزل المنقوب في الربع الأول بنسبة 1% قبل المصاريف، مقارنةً بـ 25% في الربع السابق، وهو أقل بكثير من ذروته البالغة 28% في أواخر عام 48.8.

دفع المستثمرون متوسط ​​سعر قدره 260,000 ألف دولار مقابل المنازل وأعادوا بيعها مقابل 325,000 ألف دولار، محققين صافي ربح قدره 65,000 ألف دولار - أي أقل بنحو 5,000 آلاف دولار عن الربع الرابع من عام 4.

وقال روب باربر، الرئيس التنفيذي لشركة ATTOM: "بينما يفضل السوق اليوم البائعين بأسعار مرتفعة، فإنه يضغط أيضًا على الهوامش بالنسبة للمستثمرين الذين يكافحون من أجل العثور على صفقات".

الرسوم الجمركية وتكاليف البناء ترفع النفقات

تُفاقم الرسوم الجمركية الضغط على صافي الربح. في أبريل، فرضت الحكومة الفيدرالية رسومًا جمركية بنسبة 10% على جميع الواردات. بالنسبة لمستثمري العقارات، يُترجم هذا إلى ارتفاع تكاليف مواد البناء والتجديد التي تُحمّل على المشترين النهائيين.

أشارت الرابطة الوطنية لبناة المنازل (NAHB) إلى أن الأخشاب من أكثر المواد تأثرًا. ومن المتوقع أن تتضاعف الرسوم الجمركية على الخشب وغيره من المواد الأساسية بحلول خريف عام ٢٠٢٥.

قال دان ميتشل، أحد بُناة المنازل في تينيسي: "ارتفاع أسعار المواد يعني ارتفاع تكاليف السكن. وهذا سيحد من عروضنا وما يستطيع المشترون تحمله".

وبحسب بيانات رابطة المساكن الوطنية لشهر أبريل/نيسان، زاد الموردون أسعارهم بنسبة 6.3% استجابة لإعلانات التعريفات الجمركية، مما أضاف ما يقدر بنحو 10,900 دولار إلى تكلفة بناء منزل واحد.

المستثمرون يتطلعون إلى أسواق أرخص للحصول على هوامش أفضل

أصبح المستثمرون في سوق العقارات السريعة أكثر انتقائية، ويتجهون نحو الأسواق الأقل تكلفة حيث تكون هوامش الربح أقوى. وجدت شركة ATTOM أنه في المناطق التي اشترى فيها المستثمرون منازل بأقل من 225,000 دولار أمريكي، بلغ متوسط ​​عائد الاستثمار 46.4%. في المقابل، حققت المنازل التي تراوحت أسعارها بين 225,000 و400,000 دولار أمريكي عائد استثمار بنسبة 22%، بينما بلغ عائد المنازل التي يزيد سعرها عن 400,000 دولار أمريكي 19% فقط.

على الصعيد الوطني، كانت نسبة 62.2% من جميع عمليات البيع والشراء في الربع الأول عبارة عن مشتريات نقدية بالكامل، وهو انخفاض طفيف عن نسبة 1% في الربع السابق، ولكن بشكل أساسي متساوٍ مع الربع الأول من عام 63.4.

وقد شهدت أعلى نسب عمليات التقلب النقدي الكامل في:

• روكفورد، إلينوي (81.6%)
• توليدو، أوهايو (81.2%)
• بوفالو، نيويورك (81.2%)
• كيب كورال، فلوريدا (81.1%)
• نابولي، فلوريدا (81.1%)

اتجاهات التقلب حسب المنطقة

ارتفع نشاط البيع والشراء السريع في معظم المدن الكبرى من الربع الرابع من عام ٢٠٢٤ إلى الربع الأول من عام ٢٠٢٥، مع زيادات في ١٣٢ سوقًا من أصل ١٧٣ سوقًا مُتتبّعًا. ومع ذلك، تُظهر المقارنات السنوية نتائج مختلفة، حيث شهدت ثلثا المدن الكبرى انخفاضًا في نسبة البيع والشراء السريع مقارنةً بالربع الأول من عام ٢٠٢٤.

المدن الكبرى ذات أعلى حصة من التداول:

• ماكون، جورجيا (21%)
• وارنر روبينز، جورجيا (20.6%)
• أتلانتا، جورجيا (15.9%)
• ممفيس، تينيسي (14.7%)
• أكرون، أوهايو (13.3%)

ومن بين المناطق الحضرية الكبرى (التي يزيد عدد سكانها عن مليون نسمة)، كانت أعلى النسب في:

• برمنغهام، ألاباما (12.8%)
• كانساس سيتي، ميزوري (11.6%)
• سولت ليك سيتي، يوتا (11.1%)

أدنى النسب بين المدن الكبرى:

• هونولولو، هاواي (4.7%)
• نيو أورلينز، لويزيانا (4.9%)
• سياتل، واشنطن (5.5%)
• بيتسبرغ، بنسلفانيا (5.9%)
• بورتلاند، أوريغون (6.1%)

هوامش الربح تتقلص

رغم أن البيع السريع لا يزال يُدرّ أرباحًا، إلا أن هوامش الربح آخذة في الانخفاض. بيعت المنازل التي بيعت سريعًا في الربع الأول بمتوسط ​​سعر 1 دولار أمريكي، بربح إجمالي قدره 325,000 دولار أمريكي، مقارنةً بمتوسط ​​سعر الشراء البالغ 65,000 دولار أمريكي. انخفضت هوامش الربح على أساس ربع سنوي في حوالي 260,000% من المناطق الحضرية التي تم تتبعها، وانخفضت على أساس سنوي في 46% منها.

أكبر انخفاض في عائد الاستثمار ربع السنوي:

• سبارتانبورغ، كارولاينا الجنوبية (160.2% → 31.3%)
• أوكالا، فلوريدا (125% → 50.6%)
• تشاتانوغا، تينيسي (125.6% → 81.3%)
• لينشبورغ، فيرجينيا (69.2% → 31%)
• جونسون سيتي، تينيسي (82.1% → 44.5%)

بين المدن الكبرى:

• سانت لويس، ميسوري (49.3% → 27.3%)
• فريسنو، كاليفورنيا (51.3% → 37.8%)
• بيتسبرغ، بنسلفانيا (108.7% ← 100.4%)
• نيويورك، نيويورك (44.2% ← 36.1%)
• شيكاغو، إلينوي (52.6% → 44.8%)

أفضل وأسوأ الأسواق من حيث عائد الاستثمار

من بين 45 مدينة كبرى، حققت 173 مدينة فقط هوامش ربح أعلى من 50%. وتركزت المناطق الأكثر ربحية في الغرب الأوسط والشمال الشرقي.

أفضل أسواق عائد الاستثمار:

• بوفالو، نيويورك (102.1%)
• بيتسبرغ، بنسلفانيا (100.4%)
• سكراانتون، بنسلفانيا (89.9%)
• بيوريا، إلينوي (89.1%)
• روكفورد، إلينوي (87.7%)

ومن بين المدن الكبرى:

• نيو أورلينز، لويزيانا (76.5%)
• ممفيس، تينيسي (69.7%)
• فيلادلفيا، بنسلفانيا (69.6%)

الأسواق ذات أدنى عائد على الاستثمار:

• أوستن، تكساس (1%)
• دالاس، تكساس (3.7%)
• هيوستن، تكساس (5%)
• سولت ليك سيتي، يوتا (6.5%)
• سان أنطونيو، تكساس (6.9%)

للحصول على استشارات التمويل المباشر أو خيارات الرهن العقاري المناسبة لك، تفضل بزيارة 👉 مجموعة نادلان كابيتال.