إعفاء من ضريبة FIRPTA لمشتري العقارات السكنية التي تقل قيمتها عن 300,000 دولار أمريكي

ما هو FIRPTA؟

قانون ضريبة الاستثمار الأجنبي في العقارات، المعروف باسم FIRPTA، هو قانون ضريبي أمريكي سُنّ عام ١٩٨٠ لمعالجة مخاوف المستثمرين الأجانب من تهربهم من دفع الضرائب على بيع العقارات الأمريكية. بموجب هذا القانون، يُطلب من المشتري، عند بيعه عقارًا أمريكيًا، اقتطاع نسبة مئوية من سعر البيع، عادةً ١٥٪، لضمان تحصيل أي ضريبة مستحقة. يُرسل هذا المبلغ إلى مصلحة الضرائب الداخلية (IRS) كشكل من أشكال اقتطاع الضرائب.

يُعدّ قانون FIRPTA آلية حماية للحكومة الأمريكية لتحصيل ضريبة أرباح رأس المال المستحقة على البائعين الأجانب غير المقيمين. هذا الاستقطاع ليس ضريبة فعلية، بل دفعة مقدمة أو وديعة. قد يحتاج البائع الأجنبي إلى تقديم إقرار ضريبي أمريكي والمطالبة باسترداد المبلغ إذا تجاوز الاستقطاع التزامه الضريبي.

ويشكل هذا القانون اعتباراً رئيسياً في أي معاملة عقارية عبر الحدود في الولايات المتحدة، وهو ينطبق على نطاق واسع ما لم يتم المطالبة بإعفاء محدد.

لماذا هو مهم في معاملات العقارات في الولايات المتحدة

بالنسبة للمشترين والبائعين الأمريكيين المشاركين في معاملات دولية، يمكن أن يؤثر قانون FIRPTA بشكل كبير على عملية وتكلفة شراء أو بيع منزل. فهو يُضيف عبئًا إداريًا، وغالبًا ما يُبطئ عمليات الإغلاق نظرًا لضرورة الامتثال والتوثيق.

ومع ذلك، يُمكن لإعفاء مهم أن يُخفف هذا العبء عن العديد من المعاملات السكنية التقليدية، خاصةً عندما تكون أسعار العقارات معقولة ومُخصصة للاستخدام الشخصي. يُمكن لهذا الإعفاء أن يُوفر للمشترين آلاف الدولارات المُقتطعة، ويُبسّط عملية الشراء. يُعدّ فهم مدى انطباق هذا الإعفاء أمرًا بالغ الأهمية لتجنب عمليات الاقتطاع الضريبي غير الضرورية أو تعقيدات مصلحة الضرائب الأمريكية.

تحديث القواعد الأساسية للمشترين

عتبة السعر 300,000 دولار

من أبرز أحكام قانون FIRPTA العقارات المباعة بمبلغ 300,000 دولار أمريكي أو أقل. عندما لا يتجاوز سعر الشراء هذا الحد، قد تُعفى المعاملة من شرط الاستقطاع الضريبي المعتاد في FIRPTA، شريطة استيفاء معايير محددة.

يُعدّ هذا المعيار البالغ 300,000 دولار أمريكي بالغ الأهمية لأنه ينطبق على عدد كبير من العقارات السكنية في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وخاصةً في الضواحي أو المناطق الريفية حيث تظل أسعار المساكن في متناول الجميع. ينبغي على المشترين في هذه الفئة أن يكونوا على دراية تامة بفرصة تجاوز قواعد الاستقطاع الضريبي لقانون FIRPTA.

من المهم ملاحظة أن حد السعر يشير بدقة إلى سعر الشراء الفعلي. إذا تجاوز مبلغ البيع المتفق عليه 300,000 دولار أمريكي ولو بدولار واحد، فلن يُطبق الإعفاء، وقد تُطبق قاعدة الاستقطاع الضريبي بالكامل ما لم يُطالب بإعفاء آخر.

شرح متطلبات الإقامة الأساسية

للتأهل للحصول على إعفاء FIRPTA على العقارات المباعة بمبلغ 300,000 ألف دولار أو أقل، يجب أن ينوي المشتري (أو أحد أفراد أسرة المشتري) العيش في العقار لمدة 50% على الأقل من الوقت خلال أول عامين بعد الشراء.

هذا يعني أن المنزل يجب أن يكون مسكنًا رئيسيًا، وليس عقارًا للإيجار لقضاء العطلات أو للاستثمار. يركز هذا الشرط على الإشغال الفعلي، وليس مجرد الملكية. على سبيل المثال، إذا اشترى المشتري منزلًا مع خطط لتأجيره بدوام كامل، فلن ينطبق عليه الإعفاء.

بدلاً من ذلك، يجب على المشتري التخطيط للإقامة الفعلية في العقار لأكثر من نصف أيام كلٍّ من السنتين الأوليين. عمليًا، يعادل ذلك الإقامة هناك لمدة 183 يومًا على الأقل سنويًا، بمتوسط ​​سنتين. إذا كان أحد أفراد الأسرة، كالزوج/الزوجة أو الأبناء أو الوالدين، يعتزم استيفاء هذا الشرط بدلًا من المشتري، فسيظل الإعفاء ساريًا.

معايير الأهلية للإعفاء

يجب أن يكون المشتري مواطنًا أو مقيمًا في الولايات المتحدة

إعفاء FIRPTA من ضريبة الدخل متاح فقط للمشترين الذين يحملون الجنسية الأمريكية أو الإقامة القانونية. هذا يعني أنه يجب على المشتري أن يحمل الجنسية الأمريكية أو إقامة سارية المفعول، مثل البطاقة الخضراء أو تأشيرة طويلة الأجل تسمح بالإقامة القانونية.

هذا الشرط غير قابل للتفاوض. حتى لو كان لدى المشترين الأجانب نية للسكن في العقار، فلا يمكنهم المطالبة بهذا الإعفاء. يشترط القانون تحديدًا أن يكون المشتري شخصًا لديه وضع ضريبي وإقامة مرتبط بالولايات المتحدة، وهو ما يتماشى مع هدف قانون FIRPTA لضمان عدم تهرب الأطراف الأجنبية من الضرائب.

إذا كان مواطن أجنبي مشتريًا مشتركًا مع مواطن أمريكي، فقد تُلزم مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) بخصم الضريبة ما لم يتبين أن المشتري الأمريكي يستوفي شروط الإشغال والجنسية. الاستشارة القانونية السليمة ضرورية في حالات الملكية المشتركة هذه.

قاعدة الإشغال: شرط الإقامة بدوام جزئي

يكمن جوهر إعفاء FIRPTA في نية المشتري استخدام العقار كمسكن شخصي. تستخدم مصلحة الضرائب الأمريكية قاعدة الإشغال بنسبة 50% لتحديد ما إذا كان المنزل سيفي بهذا الغرض بالفعل. ورغم أن القاعدة تبدو واضحة، إلا أنها تتطلب توثيق النية والالتزام بها.

يجب على المشتري التخطيط للإقامة في العقار معظم الوقت على مدار عامين. يُحسب هذا لكل سنة تقويمية، وليس تراكميًا. يُفضل توثيق أيام الاستخدام الفعلي من خلال فواتير الخدمات، أو سجلات البريد، أو مؤشرات الإشغال الأخرى لإثبات الامتثال في حال خضع للتدقيق.

قد يؤدي عدم استيفاء شرط الإقامة هذا إلى غرامات أو التزامات ضريبية بأثر رجعي. لذا، ينبغي على المشترين أخذ هذا الشرط على محمل الجد وتوثيق فترة إقامتهم في العقار تحسبًا لطلب دائرة الإيرادات الداخلية الأمريكية (IRS) التحقق منه لاحقًا.

قابلية التطبيق على أفراد الأسرة

من المثير للاهتمام أن قاعدة الإشغال في قانون FIRPTA لا تقتصر على المشتري نفسه. فإذا كان أحد أفراد عائلة المشتري المباشرة، كالزوج/الزوجة أو الأبناء أو الوالدين، ينوي الإقامة في المنزل بموجب نفس شرط نصف الوقت، فسيظل الإعفاء ساريًا.

يوفر هذا مرونةً، خاصةً في حالات شراء الوالدين منزلًا لأبنائهم خلال دراستهم الجامعية، أو شراء الأبناء منزلًا لأحد الوالدين المسنين. طالما كان المنزل سيُستخدم كمسكن رئيسي لأحد أفراد الأسرة المؤهلين، ولم يتجاوز سعر الشراء حد 300,000 دولار أمريكي، يُمكن الإعفاء من ضريبة FIRPTA.

يجب على المشترين أن يكونوا مستعدين لتوقيع إقرار أو إعلان يؤكد استخدامهم المقصود للعقار لتلبية هذا الشرط.

الآثار المترتبة على البائعين والمشترين

التأثير على البائعين الأجانب

غالبًا ما يواجه البائعون الأجانب المشاركون في معاملات العقارات الأمريكية عقبات كبيرة بسبب قانون FIRPTA. بالنسبة لهم، قد يكون خصم الضريبة بنسبة 15% مبلغًا كبيرًا، خاصةً في صفقات العقارات البسيطة. على سبيل المثال، بالنسبة لمنزل بقيمة 300,000 دولار أمريكي، يُخصم مبلغ 45,000 دولار أمريكي حتى تُعالج مصلحة الضرائب الأمريكية الإقرار الضريبي للبائع.

ومع ذلك، إذا استوفى المشتري معايير الإعفاء بموجب قاعدة الـ 300,000 دولار أمريكي، فإن البائعين الأجانب يستفيدون بشكل كبير لعدم وجود أي حجب ضريبي على الإطلاق. وهذا يجعل العقارات التي تُسعر عند هذا الحد أو أقل منه أكثر جاذبية للمستثمرين الأجانب، وخاصةً في الأسواق التي قد يواجهون فيها صعوبة في البيع بسرعة.

مع ذلك، يتحمل البائعون الأجانب عبء ضمان دقة معالجة جميع الوثائق، وتأهل المشتري للإعفاء بشكل قانوني. وقد يطلبون إقرارات خطية وإقرارات قانونية لحماية أنفسهم من عمليات تدقيق مصلحة الضرائب الأمريكية أو العقوبات في المستقبل.

لا يزال يتعين الإبلاغ عن المعاملة إلى مصلحة الضرائب الداخلية، ويجب على البائع التأكد من هيكلة الصفقة بشكل صحيح لتجنب تحمل المسؤولية عن الضرائب غير المدفوعة بسبب تحريف المشتري.

مسؤوليات المشتري والشهادة

على المشترين الراغبين في الاستفادة من إعفاء FIRPTA القيام بأكثر من مجرد نية السكن في المنزل، بل يحتاجون إلى تأكيد ذلك رسميًا. عادةً ما تطلب مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) بيانًا كتابيًا من المشتري، يُشار إليه غالبًا باسم "إقرار FIRPTA"، يؤكد فيه أن العقار سيُستخدم كمسكن.

يجب توقيع هذه الشهادة تحت طائلة عقوبة الحنث باليمين، والاحتفاظ بها لدى وكيل التسوية أو شركة الضمان أو محامي الإغلاق لمدة خمس سنوات. لا تُقدم إلى مصلحة الضرائب الأمريكية، ولكن يجب إتاحتها عند الطلب. تتضمن الإفادة سعر الشراء، ونية استخدام العقار كمسكن شخصي، وبيانات هوية المشتري والبائع.

قد يؤدي عدم الاحتفاظ بهذا الإقرار إلى تعقيدات قانونية إذا أجرت مصلحة الضرائب الأمريكية تحقيقًا. وقد يصبح المشتري مسؤولًا عن خصم 15% من الضريبة التي كان من المفترض تحصيلها وتحويلها.

يجب على المشترين أيضًا أن يدركوا أن نية إشغال العقار التزامٌ قد تترتب عليه عواقب ضريبية في حال عدم الوفاء به. إذا حالت ظروفٌ طارئة دون سكن المشتري في المنزل كما هو مخطط له، فعليه طلب المشورة القانونية فورًا للتخفيف من أي مخاطر ضريبية.

آراء الخبراء القانونيين والضريبيين

تعليق من محامي العقارات

يُشدد محامو العقارات في جميع أنحاء الولايات المتحدة على أهمية التوثيق السليم عند التقدم بطلب إعفاء FIRPTA. ويوصي الكثيرون المشترين بالاستعانة بمحامين ذوي خبرة أو شركات تسجيل سندات ملكية للتعامل مع الوثائق، خاصةً في القضايا المتعلقة بالبائعين الأجانب.

يشير المحامون إلى أنه على الرغم من أن الإعفاء يبدو واضحًا، إلا أن الأخطاء شائعة. على سبيل المثال، قد يغفل المشترون عن ضرورة توثيق "نية الإقامة" قانونيًا، لا مجرد افتراضها. وقد يسيء آخرون فهم من يُعتبر "فردًا من العائلة" لأغراض الإشغال، أو ينسون الاحتفاظ بإقرارهم بشكل صحيح.

يُحذّر الخبراء من تزايد شيوع النزاعات المتعلقة بقانون FIRPTA، لا سيما مع ازدياد نشاط العقارات الدولي. وللحفاظ على سلامتهم، يحثّون المشترين والبائعين على ضمان تنفيذ جميع الخطوات بشكل قانوني وشفاف.

بالإضافة إلى ذلك، ينصح المحامون المشترين بتتبع إقامتهم أو إقامة أحد أفراد أسرهم بدقة خلال فترة العامين. ويُعدّ الاحتفاظ بسجل بسيط لتواريخ الإقامة، إلى جانب المستندات الداعمة كالفواتير أو البريد، دليلاً أساسياً عند الحاجة.

نصائح من خبراء الضرائب

من وجهة نظر مستشار ضريبي، يُعدّ إعفاء FIRPTA للعقارات التي تقل قيمتها عن 300,000 دولار أمريكي أداةً قيّمةً، ولكن يجب التعامل معها بحذر. يُشير المحاسبون إلى أن العديد من المشترين يعتقدون خطأً أنه إذا انخفضت قيمة عقاراتهم عن 300,000 دولار أمريكي، فسيتم إعفاؤهم تلقائيًا. في الواقع، يجب عليهم استيفاء شروط الإشغال والإقامة، وأحيانًا يغفل المشترون هذه الشروط أو يتجاهلونها.

يؤكد خبراء الضرائب أيضًا أن هذا الإعفاء لا يُلغي الالتزامات الضريبية الأخرى. فبينما يُمكن للمشتري تجنب اقتطاع ضريبة الدخل الشخصي (FIRPTA)، لا يزال البائع مُلزمًا بتقديم إقرار ضريبي أمريكي والإبلاغ عن الربح. وفي حال عدم تقديم البائع للإقرار، يُمكن لدائرة الإيرادات الداخلية (IRS) فرض غرامات أو إعادة النظر في أهلية الإعفاء.

ينصح الخبراء طرفي الصفقة باستشارة محاسب قانوني معتمد أو محامٍ ضرائب قبل إتمام الصفقة بوقت كافٍ. هذا يضمن كفاءة التخطيط الضريبي، وتجنب أي مفاجآت بعد إتمام الصفقة.

ويذهب بعض المحاسبين إلى خطوة أبعد من ذلك، حيث يشجعون المشترين على النظر في الإعفاءات أو الاستراتيجيات الضريبية الأخرى المقدمة من مصلحة الضرائب الداخلية، خاصة عند العمل مع العقارات بالقرب من عتبة 300,000 ألف دولار، حيث يمكن لتقلب طفيف في الأسعار أن يحدث فرقًا كبيرًا.

السيناريوهات العملية ودراسات الحالة

دراسة حالة: مشتري منزل لأول مرة في فلوريدا

لنأخذ مثالاً واقعياً لتوضيح كيفية تطبيق هذا الإعفاء. جين، مواطنة أمريكية تشتري منزلاً لأول مرة في أورلاندو، فلوريدا، اشترت شقة سكنية مقابل 285,000 دولار أمريكي من بائع كندي. تقع الشقة في حي سكني هادئ، وهي مخصصة لتكون مسكنها الرئيسي.

بما أن جين تستوفي شرط الإقامة وتخطط للعيش هناك بشكل دائم، ولأن سعر الشراء أقل من 300,000 دولار أمريكي، فإن حجب ضريبة FIRPTA لا ينطبق. يُعدّ محاميها إقرارًا خطيًا لـ FIRPTA يؤكد نيتها استخدام الشقة كمسكن رئيسي، ويحتفظ وكيل إتمام الصفقة بهذه الوثيقة.

تنتقل جين للعيش هناك فور إتمام الصفقة، وتستمر في العيش هناك بانتظام. يتجنب البائع الكندي استقطاع ١٥٪ من الضريبة عند إتمام الصفقة، ولا تتحمل جين عبء إجراءات استقطاع ضريبة الدخل الأمريكية التي تُبسط العملية بأكملها.

تسلط هذه القضية الضوء على كيفية استفادة الطرفين من الإعفاء عندما يتم استيفاء جميع الشروط بوضوح.

دراسة حالة: عملية شراء استثمارية فاشلة

على النقيض من ذلك، لنأخذ توم، وهو مقيم أمريكي، يشتري منزلًا في تكساس بقيمة 295,000 دولار أمريكي من مواطن أجنبي. يخبر توم وكيله العقاري أنه ينوي تأجير العقار كاستثمار عبر Airbnb. ومع ذلك، فإن العقار مؤهل بموجب قاعدة 300,000 دولار أمريكي، ويفترض الوكيل خطأً أن إعفاء FIRPTA ينطبق دون تأكيد الاستخدام المقصود.

لم يُحصّل أي اقتطاع ضريبي، ووقّع توم إقرارًا يفيد بأن المنزل سيكون مسكنه الرئيسي. بعد أشهر، أجرت مصلحة الضرائب الأمريكية تدقيقًا على البائع، واكتشفت الحقيقة، وخلصت إلى أن طلب الإعفاء الضريبي كان بناءً على ادعاءات كاذبة. أصبح توم مسؤولًا عن كامل الاقتطاع الضريبي البالغ 15%، بما في ذلك الفوائد والغرامات.

وتؤكد هذه القضية على أهمية إثبات صحة نوايا الإشغال والعواقب القانونية المترتبة على تقديم خطط إقامة خاطئة.

كيفية ضمان الامتثال لقانون FIRPTA

الخطوات التي ينبغي على المشترين اتخاذها

لتجنب أي مشاكل قانونية أو مالية، يجب على المشترين الذين يتطلعون إلى المطالبة بإعفاء FIRPTA اتباع الخطوات التالية:

تأكيد سعر الشراءتأكد من أن المبلغ النهائي المتفق عليه هو 300,000 دولار أمريكي أو أقل. حتى تجاوز الحد الأدنى يُلغي الإعفاء.

فهم قاعدة الإشغال:كن واضحًا تمامًا بشأن ما يعنيه "الإقامة لأكثر من 50% من الوقت" خلال العامين الأولين.

أكمل إقرار FIRPTAاملأ ووقّع الإقرار بمساعدة محاميك العقاري. تأكد من احتفاظ جميع الأطراف، بمن فيهم وكيل الضمان، بنسخة منه.

استشر المستشارين القانونيين والضريبيين:قبل التوقيع، استشر متخصصين للتأكد من تغطية جميع القواعد الخاصة بك خاصة إذا كان أحد أفراد الأسرة سيقيم في العقار.

الاحتفاظ بالسجلات:احتفظ بفواتير الخدمات، واتفاقيات الإيجار (إذا كانت تنطبق على أفراد الأسرة)، وأدلة الإشغال الأخرى في حالة التدقيق.

إن اتباع هذه الخطوات يضمن الإغلاق السلس، والامتثال لمتطلبات مصلحة الضرائب الداخلية، والحماية المالية في حالة الاستفسارات اللاحقة.

المستندات والإثباتات المطلوبة

على الرغم من أن مصلحة الضرائب الداخلية لا تلزم المشترين بتقديم المستندات مقدمًا، إلا أن الاحتفاظ بالمستندات التالية أمر مستحسن للغاية:

• إقرار FIRPTA الموقع تحت طائلة عقوبة الحنث باليمين
• إثبات الجنسية الأمريكية أو الإقامة الدائمة (على سبيل المثال، جواز السفر، البطاقة الخضراء)
• اتفاقية شراء توضح السعر
• فواتير المرافق أو عقود الإيجار أو وثائق التأمين التي توضح الإشغال
• صور ومراسلات شخصية تثبت الإقامة، إذا لزم الأمر

إن وجود هذه العناصر في متناول اليد قد يشكل الفارق بين الحل السريع والتدقيق المكلف.

الخاتمة

يُعدّ إعفاء FIRPTA من الاستقطاع الضريبي للعقارات المباعة بسعر 300,000 دولار أمريكي أو أقلّ بندًا قيّمًا، وإن كان غالبًا ما يُساء فهمه، في قانون العقارات الأمريكي. فهو يُمثّل عونًا ماليًا للمشترين الذين يُخططون لاستخدام منازلهم الجديدة كمسكن رئيسي، ويُخفف العبء عن البائعين الأجانب الذين يُمكنهم تجنّب الاستقطاعات الضريبية الكبيرة. ومع ذلك، فهو يأتي بشروط صارمة تتطلب عناية فائقة.

يجب على المشترين التأكد من استيفائهم جميع المعايير: من حالة الجنسية إلى نية الإشغال الحقيقية. الوثائق الصحيحة والاستشارات القانونية ليست مفيدة فحسب، بل ضرورية أيضًا. من خلال بذل العناية الواجبة، يمكن للمشترين والبائعين الاستفادة من معاملة أكثر سلاسة وأقل تكلفة.

فهم قانون FIRPTA لا يقتصر على اتباع القانون فحسب، بل يشمل أيضًا حماية استثمارك، وتجنب مشاكل مصلحة الضرائب الأمريكية، وضمان رحلة شراء منزل خالية من المتاعب. لمزيد من المعلومات حول التمويل، تفضل بزيارة مجموعة نادلان كابيتال.

الأسئلة الشائعة

1. هل يمكنني تأجير العقار مع الاستمرار في التأهل لإعفاء FIRPTA؟

لا. يشترط الإعفاء أن يقيم المشتري أو أحد أفراد عائلته في العقار لأكثر من نصف أول عامين. يُلغي الإعفاء الاستخدام الإيجاري.

2. هل ينطبق الإعفاء إذا كان جزء فقط من العقار مشغولاً (مثل دوبلكس)؟

يعتمد الأمر على الحالة. إذا كان المشتري يسكن في وحدة ويؤجر الأخرى، فقد يكون مؤهلاً، بشرط استيفاء شرط الإشغال بنسبة ٥٠٪ بناءً على عدد أيام السكن.

3. ماذا سيحدث إذا انتقلت قبل مرور عامين؟

إذا اكتشفت مصلحة الضرائب الداخلية أن شرط الإقامة لم يتم استيفاؤه، فقد يصبح المشتري مسؤولاً عن خصم 15%، بالإضافة إلى الفوائد والعقوبات.

4. هل يمكن للطالب المقيم في المنزل أن يعتبر "عضوًا في الأسرة"؟

نعم، إذا كان الطالب أحد أفراد الأسرة المباشرين (مثل الابن أو الابنة)، فإن محل إقامته يمكن أن يفي بمتطلبات الإشغال.

5. هل يلزم دائمًا تقديم إقرار FIRPTA الموثق؟

يُنصح به بشدة. مع أن توثيق الإفادة ليس إلزاميًا في كل ولاية، إلا أنه يُعزز الوضع القانوني لمطالبة المشتري.