هل يمكن أن يكون ارتفاع معدلات التخلف عن السداد بمثابة إشارة تحذيرية للعقارات التجارية؟

يُثير تقرير جديد صادر عن جمعية مصرفيي الرهن العقاري (MBA) دهشة كبيرة في عالم العقارات التجارية. ووفقًا لتقرير الجمعية حول التأخر في سداد القروض العقارية التجارية للربع الأول من عام 1، فإن حالات التأخر في سداد القروض العقارية التجارية آخذة في الارتفاع، ورغم أن الأرقام الإجمالية لا تزال منخفضة نسبيًا، يرى الخبراء أن هذا التوجه يستحق الاهتمام.

"لقد ارتفعت معدلات التخلف عن السداد في جميع مصادر رأس المال الرئيسية في الربع الماضي"، كما قال ريجي بوكرنائب الرئيس المساعد لأبحاث العقارات التجارية في شركة إم بي إيه. "إنها إشارة إلى أن بعض قطاعات السوق، وخاصةً تلك التي تواجه صعوبات في إعادة التمويل، بدأت تشعر بضغط حقيقي."

من يملك الدين - وما هي حالته؟

يركز تقرير MBA على خمسة أنواع رئيسية من المقرضين العقاريين التجاريين:

• البنوك ومؤسسات الادخار
• الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS)
• شركات التأمين على الحياة
• فاني ماي
• فريدي ماك

تشكل هذه المصادر الخمسة معًا ما يقرب من 80% من جميع ديون الرهن العقاري العقاري التجاري في الولايات المتحدة، يتتبع كل منهما حالات التخلف عن السداد بطريقته الخاصة، وبالتالي فإن الأرقام ليست قابلة للمقارنة بشكل مباشر ولكنها لا تزال ترسم صورة أوسع للتوتر في السوق.

فيما يلي لمحة عامة عن الوضع الراهن في نهاية الربع الأول من عام 1، استنادًا إلى الرصيد الأصلي غير المدفوع (UPB):

• البنوك ومؤسسات الادخار:1.28% من القروض كانت متأخرة عن السداد لمدة 90 يومًا أو غير مستحقة، بزيادة قدرها 0.02% عن الربع الرابع من عام 4.
• شركات التأمين على الحياة:0.47% من القروض تأخرت لمدة 60 يومًا أو أكثر، وهو ما يمثل زيادة قدرها 0.04%.
• فاني ماي: 0.63% متأخر (60 يومًا فأكثر)، وارتفاع بنسبة 0.06%.
• فريدي ماك: 0.46% متأخر (60 يومًا فأكثر)، كما ارتفع بنسبة 0.06%.
• كمبس:6.42% كانوا متأخرين عن السداد لمدة 30 يومًا أو في حالة الملكية العقارية (REO)، بزيادة قدرها 0.64%.

وقد حدث الارتفاع الأكثر أهمية في قروض CMBS، والتي عادةً ما تخدم العقارات التي لا تتمتع بنفس مرونة إعادة التمويل التي تتمتع بها قروض البنوك أو الوكالات. ويقول الخبراء إن هذه الزيادة تُعدّ إنذارًا مبكرًا بأن قطاعات معينة، مثل مباني المكاتب ومراكز التسوق، تواجه صعوبات مالية حقيقية.

لماذا الأرقام مهمة

تختلف طريقة الإبلاغ عن حالات التخلف عن السداد من مُقرض لآخر. على سبيل المثال، فريدي ماك لا يتم احتساب القروض الممنوحة على أنها متأخرة في السداد طالما أن المقترض يقوم بالسداد المتفق عليه. فاني مايمن ناحية أخرى، تُصنّف هذه القروض نفسها على أنها متأخرة عن السداد. هذا يجعل من الصعب مقارنة الأرقام جنبًا إلى جنب، ولكن الاتجاه الصعودي عبر جميع المصادر هذا هو الشيء الأكثر إخبارا.

ومن المهم أيضا أن نلاحظ أن قروض البناء والتطوير غالبًا ما تُستخدم في المشاريع السكنية، ولا تُدرج ضمن البيانات الأساسية هنا، على الرغم من أن الجهات التنظيمية تُصنفها أحيانًا ضمن نطاق العقارات التجارية الأوسع. ومع ذلك، العقارات التجارية المملوكة للمالكين . تم تضمينها في إحصائيات البنوك والادخار، مما أضاف طبقة أخرى من الفروق الدقيقة.

ماذا يعني هذا بالنسبة للسوق

في حين أن معدلات التخلف عن السداد الحالية لا تقترب بأي حال من مستويات الأزمة، فإن الاتجاه الذي تتحرك فيه قد يشير إلى مشاكل أعمق في المستقبل، وخاصة بالنسبة للعقارات التي لا تزال في مرحلة التعافي. من الصعب إعادة التمويل, يؤدون أو تقع في أسواق أضعف.

إذا استمرت هذه الاتجاهات خلال بقية عام 2025، فقد يشير ذلك إلى تشديد ظروف الائتمان، أو انخفاض قيم الأصول، أو زيادة الضغوط على المقترضين الذين يحاولون التعامل مع أسعار الفائدة المرتفعة والطلب غير المؤكد من المستأجرين.

خلاصة القول:

لا تزال حالات التخلف عن السداد متواضعة في معظم قطاعات العقارات التجارية، إلا أن الأرقام المتزايدة، لا سيما في قطاع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري، تشير إلى بدء ظهور بعض التصدعات. بالنسبة للمستثمرين والمقرضين وملاك العقارات، قد يكون الوقت قد حان لمراقبة المخاطر عن كثب. لمزيد من المعلومات حول التمويل، تفضل بزيارة مجموعة نادلان كابيتال.