متوسط ​​الدفعات المقدمة لشراء المنازل في الولايات المتحدة يشهد أول انخفاض سنوي منذ ما يقرب من عامين

في تطورٍ ملحوظ، انخفض متوسط ​​الدفعة المقدمة التي يدفعها مشتري المنازل في الولايات المتحدة لأول مرة منذ ما يقرب من عامين، ليستقر عند متوسط ​​62,468 دولارًا أمريكيًا، بانخفاضٍ يقارب 1% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وذلك وفقًا لتحليلٍ جديد أجرته شركة Redfin لسجلات المقاطعات في 40 منطقة حضرية رئيسية.

رغم الانخفاض الطفيف في قيمة الدولار، ظلت نسبة الدفعات المقدمة من أسعار المنازل ثابتة. ولا يزال المشترون يدفعون حوالي 15% من قيمة المنزل، وهو رقم ظل ثابتًا نسبيًا على مدار السنوات الأربع الماضية، باستثناء انخفاض مؤقت إلى نطاق 10% في أوائل عام 2023. وقبل الجائحة، كانت نسبة 10% أقرب إلى المعدل الطبيعي.

لماذا تتقلص الدفعات المقدمة؟

ليس الأمر أن أسعار المساكن تنخفض، بل ارتفعت بنسبة 1.4% مقارنةً بالعام الماضي. لكن النمو تباطأ. في مثل هذا الوقت من العام الماضي، كانت الأسعار ترتفع بنحو 4% سنويًا. تباطؤ ارتفاع أسعار المساكن يعني فرصة أكبر للمشترين.

ولكن هذه ليست القصة كاملة.

يرتبط جزء كبير من هذا الانخفاض بمن يشتري. ما يقرب من ثلث مشتريات المنازل تتم نقدًا بالكامل، ما يعني أن هؤلاء المشترين لا يدفعون أي دفعة أولى على الإطلاق. أما بالنسبة لمن يستخدمون الرهن العقاري، فيختار الكثيرون منازل أقل تكلفة، مدفوعين بارتفاع أسعار الفائدة وعدم اليقين الاقتصادي. هذا التحول يُخفّض متوسط ​​الدفعة الأولى بالدولار، حتى مع ثبات النسبة المئوية.

أسعار الرهن العقاري التي تحوم حول 7%، أي ضعف أدنى مستوياتها المسجلة خلال الجائحة، جعلت المشترين أكثر وعيًا بالتكلفة. بالنسبة للكثيرين، يعني هذا تفضيل القدرة على تحمل التكاليف على المساحة أو الموقع.

"منازل المبتدئين" والتسوق الذكي يهيمنان

قالت فرناندا كريس، وكيلة ريدفين بريميير في لاس فيغاس: "المشترون الذين أراهم حاليًا حريصون على ميزانيتهم ​​وحذرون للغاية. إنهم لا يبحثون فقط عن منازل، بل يبحثون أيضًا عن عروض جيدة، ويبذلون جهدًا كبيرًا لمقارنة خيارات الرهن العقاري والرسوم وبرامج الدفعة الأولى".

يجذب هذا السوق أيضًا المشترين الجدد أكثر من المعتاد. ويركز الكثيرون على شراء منازل جديدة، بهدف تقليل المخاطر في حال تدهور الاقتصاد أو اتساع نطاق تسريحات الوظائف.

القروض المدعومة من الحكومة تكتسب أرضية

تشهد قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) وإدارة شؤون المحاربين القدامى (VA) انتعاشًا ملحوظًا. فقد استخدمت حوالي 15.3% من مبيعات المنازل المدعومة بالرهن العقاري في أبريل تمويل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، بزيادة عن 14.2% في العام السابق. وارتفعت قروض إدارة شؤون المحاربين القدامى إلى 7.2%، مسجلةً أعلى مستوى لها في أبريل منذ عام 2020.

يعكس هذا التحول بيئةً أكثر ملاءمةً للمشترين ذوي الدفعات الأولية المنخفضة أو التمويل غير التقليدي. في الأسواق المزدهرة، قد يجد هؤلاء المشترون صعوبةً في المنافسة. ولكن مع هدوء المنافسة، أصبح البائعون أكثر استعدادًا لقبول هذه الأنواع من القروض.

لا تزال القروض التقليدية تهيمن على السوق، حيث تمثل ما يقرب من 78% من الرهن العقاري في أبريل.

لا يزال المشترون النقديون صامدين

على الرغم من انخفاض مشتريات النقد بشكل طفيف من 31.6% إلى 30.7%، إلا أنها لا تزال تُمثل ما يقرب من ثلث إجمالي مبيعات المنازل. وهذا أمرٌ بالغ الأهمية، بالنظر إلى ذروتها عند حوالي 35% في عام 2023، عندما ارتفعت أسعار الرهن العقاري إلى نحو 8%.

وتذكر شركة فريدي ماك أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا استقرت عند 6.84% في منتصف يونيو، وهو أقل قليلاً من 6.95% التي سجلتها قبل عام.

قال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك: "إن استقرار أسعار الرهن العقاري، وتحسن المخزون، وتباطؤ ارتفاع أسعار المساكن، عوامل رابحة للمشترين". وأضاف: "إنها علامة جيدة، لا سيما خلال الشهر الوطني لامتلاك المنازل".

أبرز الملامح الإقليمية

• أعلى نسب الدفعة المقدمة: سان فرانسيسكو، وأناهايم، وسان خوسيه، حيث يضع المشترون عادةً 25% من المبلغ كدفعة أولى.
• أقل نسب الدفعة المقدمة: فيرجينيا بيتش (1.8%)، ديترويت (5%)، وجاكسونفيل (5.4%).
• أكبر انخفاض في الدفعة المقدمة: أورلاندو، جاكسونفيل، وتامبا.
• أكبر زيادة في الدفعة المقدمة: مدينة نيويورك، بالتيمور، وريفرسايد.

قادة الشراء النقدي الكامل

• معظم الصفقات النقدية الكاملة: كليفلاند وويست بالم بيتش (حوالي 50%)، تليها جاكسونفيل وميامي (حوالي 40%).
• أقل عدد من الصفقات النقدية الكاملة: أوكلاند (18.2%)، وسان خوسيه (18.3%)، وسياتل (18.5%).

اتجاهات قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) وإدارة شؤون المحاربين القدامى (VA)

• معظم استخدامات FHA: ريفرسايد (26.7%)، ولاس فيغاس (26%)، وتامبا (25.9%).
• أقل استخدام FHA: سان فرانسيسكو (0.6%)، وسان خوسيه (1.6%)، وأناهايم (4.8%).
• معظم استخدامات VA: فيرجينيا بيتش (41.7%)، وجاكسونفيل (18.3%)، وواشنطن العاصمة (16.5%).
• أقل استخدام VA: سان فرانسيسكو، وسان خوسيه، ومدينة نيويورك (1% أو أقل).