لماذا تم الإبلاغ عن هذا الأمر في وقت متأخر جدًا؟ فهم الفرق بين تقييمات "كما هي" وتقييمات "خاضعة للإصلاحات" في قروض DSCR
لماذا قد تؤدي شروط التقييم، مثل "كما هي" أو "خاضع للإصلاح"، إلى تأخير الموافقة على قرضك من خلال نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR)؟
أحد أكثر الإحباطات شيوعًا في معاملات قروض DSCR هو عندما يثير المُقرض مشكلة تتعلق بالممتلكات - مثل أضرار النمل الأبيض متأخر في عملية الاكتتاب، بعد أن يتم بالفعل قفل السعر ويبدو الإغلاق وشيكًا.
وهذا بالضبط ما حدث مؤخرًا مع قرض روي وتشين. على الرغم من تلقي تقييم مرضي وتأكيد قفل السعر عند 7.47٪، أشار المُقرض إلى وجود مشكلة هيكلية متعلقة بالنمل الأبيض بعد نقل الملف إلى الاكتتاب النهائي.
قلق المقترض
لماذا اكتُشف هذا الآن؟ لقد اكتمل التقييم قبل أسبوعين.
"هذا يبدو غير احترافي."
هذه مخاوف مشروعة، والإجابة عليها تكمن في كيفية طلب التقييم وكيفية تقسيم الاكتتاب.
التقييم "كما هو" مقابل التقييم "خاضع للإصلاح" - ما الفرق؟
| التقييم كما هو | خاضع لتقييم الإصلاحات |
|---|---|
| يعكس الحالة الحالية | يفترض إجراء إصلاحات معينة |
| لا توجد متطلبات إصلاح | يحتاج إلى إصلاحات |
| أثار القلق في وقت لاحق | القلق الذي أثير في وقت سابق |
في قضية رويي وتشين، تم الانتهاء من التقييم "كما هو" وهذا يعني أن المقيم لاحظ أضرار النمل الأبيض لكنه لم يتطلب إصلاحات. وبما أن التقرير لم يتضمن أي أمر بإجراء إصلاحات، فإن الشركات الضامنة الأولية لم تقم بتصعيد المشكلة.
لماذا ظهرت القضية في وقت لاحق؟
يتم طرح هذا السؤال كثيرًا: "إذا تم إجراء التقييم قبل أسبوعين، فلماذا يأتي هذا الآن؟"
الجواب في كيفية مراجعة ملفات قروض DSCR:
- خلال الاكتتاب الأولي, يتركز الاهتمام على تأكيد نسبة القرض إلى القيمة، ونسبة تغطية خدمة الدين، والدخل من الإيجار، وأساسيات الملكية/التأمين.
- بعد قفل المعدل، يتم تصعيد الملف إلى كاتب رئيسي للموافقة النهائية.
- يقوم كبير الكُتّاب بإجراء مراجعة أعمق وأكثر تجنبًا للمخاطر، وخاصة فيما يتعلق بالتقييم وحالة الممتلكات.
في هذه المراجعة النهائية، أصبحت أي مشكلة هيكلية - حتى تلك التي لم يتم الإشارة إليها للإصلاح - مصدر قلق بشأن الصفقة. وفي حالة رويي وتشين، كانت ملاحظة النمل الأبيض في تقييم "كما هو" هي التي أثارت هذا القلق.
كيفية تجنب هذا الموقف
- اسأل المثمن للإشارة إلى أي ضرر مرئي حتى في التقييم "كما هو".
- اطلب بشكل استباقي فحصًا للنمل الأبيض أو فحصًا عامًا، وخاصة في المنازل القديمة أو الولايات ذات الطقس الدافئ.
- تأكيد تفضيل المُقرض لنوع التقييم في وقت مبكر من العملية.
- كن على تواصل مفتوح مع فريق المعالجة الخاص بك قبل قفل السعر.
الفكر النهائي
إن التأخيرات الناجمة عن مراجعة التقييم لا تشير دائمًا إلى ضعف الاكتتاب - بل إنها غالبًا ما تعود إلى تدفق العملية والتخفيف من المخاطر. إن التقييمات "كما هي" قد تساعد في تسريع العملية، ولكنها تحمل في طياتها مخاطر عدم معالجة القضايا الخطيرة إلا في وقت متأخر من اللعبة.
لمعرفة المزيد عن كيفية تأثير مشاكل النمل الأبيض على إغلاق قروض DSCR، اقرأ تفاصيل هذه الحالة:
؟؟؟؟ كيف يمكن للنمل الأبيض أن يؤخر - أو يعرقل - إتمام قرض DSCR الخاص بك
ردود