الأشياء التي لا تظهر في QuickBooks، ولكنها تحدد ما إذا كنت ستظل مسيطرًا أم لا
بيانات الربح والخسارة رائعة.
ولكن هناك ملفات ومستندات وأقسام لن تجدها في أي نظام محاسبي، وبدون الاهتمام بها - قد ينهار مشروع عقاري قبل أن يبدأ.
في هذه التدوينة، أتحدث عن كل ما حولك والذي يحولك من "شخص يقوم بالاستثمار" إلى رجل أعمال يفهم العمل.
1. العقود - أقوى وثيقة تنسى قراءتها
بغض النظر عن مدى ثقتك بالمقاول، إذا كنت لا تعرف ما ينص عليه العقد، فقد تدفع ثمنًا باهظًا. وليس ماليا فقط.
يؤثر كل بند في العقد على: جداول الدفع، والمسؤولية عن التأخير، وتعريفات "نهاية المرحلة"
العقوبات (أو عدم وجودها) في حالة وجود مشكلة.
لقد رأيت رجال أعمال يوقعون دون أن يفهموا أنه من المسموح لهم إصدار دفعة - ثم يقومون بالدفع.
مبكرًا جدًا، دون القدرة على المطالبة باسترداد الأموال عندما لم يتم الانتهاء من العمل.
إما الصمت أو عدم الصمت - التنازلات والتأمينات
هل قمت بدفع المبلغ للمقاول ولم يتم توقيع أي تنازل؟ مقاول فرعي غير مؤمن؟
تذكر هذه الجملة: "من يدفع دون التحقق يدفع مرتين".
هناك 4 أنواع شائعة من التنازلات في العقارات:
تنازل غير مشروط عن الدفع الجزئي (غير مشروط – الدفع التدريجي)
يتنازل عن جميع حقوق المطالبة للمقاول/المورد حتى تاريخ معين، دون أي شروط - حتى لو لم يتم استلام الأموال فعليًا بعد.
التنازل المشروط عن الدفع الجزئي (الدفع المشروط - الدفع التدريجي)
يتنازل عن الحقوق فقط إذا تم استلام الدفعة فعليًا وتم معالجتها بالفعل. إذا تم رفض الشيك، فإن الإعفاء يكون لاغيا.
تنازل غير مشروط عن الدفع النهائي (غير مشروط – الدفع النهائي)
يتنازل تمامًا عن أي مطالبة بعد استلام الدفعة النهائية - ولا يمكن تقديم أي مطالبة بعد ذلك.
إعفاء مشروط من الدفع النهائي
صالحة فقط بعد الاستلام الفعلي للدفعة النهائية وتخضع لاستيفاء شروط معينة (مثل التوقيع والموافقات وما إلى ذلك).
الأهم:
لا تكتفي بالتنازل من المقاول العام.
يمكن للمقاولين من الباطن أيضًا تسجيل رهن، حتى لو دفعت للمقاول الرئيسي (!)
ويعتبر التنازل بمثابة نوع من الإقرار القانوني بأن الدفع قد تم استلامه وأن المقاول قد تنازل عن حقوقه.
من المهم أن نعرف!!! لكل ولاية في الولايات المتحدة قوانينها الخاصة بهذا الموضوع.
3. التأمين - لا تكتفِ بـ "كل شيء على ما يرام"
يجب على كل مقاول (وخاصة المقاولين من الباطن) تقديم ما يلي:
شهادة التأمين (COI)
تغطية كاملة لأي نوع من الأعمال ذات الصلة
تأكد من أن صاحب المشروع مسجل كمؤمن عليه إضافي
نصيحة: أقوم دائمًا ببناء جدول بسيط يتضمن: اسم المقاول وتاريخ انتهاء الصلاحية ومبلغ التغطية والتعليقات - وأتأكد من تحديث كل شيء قبل أن يبدأ المقاول العمل أو حتى ندخل الموقع.
4. وثائق التأسيس - أساس كل صفقة
إذا كان لديك شركاء ومستثمرون وقروض ولا تفهم ما هو مكتوب في اتفاقية الشراكة / اتفاقية تشغيل شركة ذات مسؤولية محدودة / LPA - فأنت في ورطة.
لماذا هذا مهم؟
يحدد من يقرر ماذا ومتى وكيف
متى يمكنك سحب الأموال؟
من المسؤول عن تقديم التقارير للمستثمرين؟
كيف يتم الخروج؟
ماذا يحدث في حالة الخسائر؟
أرى هذا طوال الوقت.
يقوم رجل الأعمال بجمع الأموال، ويفتح شركة ذات مسؤولية محدودة، ولكن لا توجد اتفاقية تشغيل. ثم عندما يسأل المستثمر: "متى سأتلقى التقرير؟" أو يريد البيع - لا توجد إجابات منظمة وهذا يضر بالثقة والقدرة على جمع الأموال في المستقبل.
إذا كان لديك مستثمرون - فمن الضروري قراءة وتنسيق التوقعات في الوثيقة
والأفضل من ذلك كله - استشارة محامٍ يفهم في مجال العقارات والشراكات.
وشيء آخر مهم جدًا:
إذا كان لديك مستثمرين، فمن المحتمل جدًا أن يكون لديك شلال.
إذن ما هذا؟
5. توزيع الأموال حسب ترتيب الشلال
هذه هي الآلية التي تحدد كيفية تقسيم الأرباح (وأحيانًا الخسائر):
أولاً، يتم إرجاع الاستثمار الأولي للمستثمر، ثم يتم منحه عائدًا مفضلًا، وبعد ذلك فقط يبدأ توزيع الأرباح - وفقًا لنسب محددة مسبقًا.
ما هو المهم أن نفهم؟
يؤثر هذا على كيفية الإبلاغ عن الأرباح، لأن ليس كل دولار متساوٍ بالنسبة للجميع.
وهذا يحدد متى يرى المستثمر عائدًا، ومتى تستفيد كرجل أعمال.
وهناك الكثير من الارتباك - لأنه إذا لم تشرح الأمر بشكل صحيح، فقد يعتقد المستثمر أنك "فاتته".
كل هذا مكتوب في اتفاقية التشغيل أو LPA، وإذا كنت لا تعرف الأرقام، فلن تعرف متى يُسمح بتوزيعها، ومن يحصل عليها أولاً، وكيفية عكس ذلك في التقرير.
أرى رواد أعمال يقومون بحسابات "تقريبية" دون فهم النموذج، وهذا قد يوقعهم (والمحاسب) في مشاكل في نهاية العام وحتى في إجراءات قانونية! (نعم، هذا يحدث أيضًا).
كل ما تحتاجه في مكان واحد للتحكم في المشروع
للتحكم الحقيقي في المشروع، أوصي دائمًا ببناء ملف تحكم بسيط في EXCEL ويعمل بشكل رائع: ورقة الإعفاءات، ورقة التأمين، وتتبع مستندات العقد، وتتبع مستندات التأسيس، ومتطلبات إعداد التقارير.
هذا الملف يعمل لصالحك - ليس لصالح المحاسب، بل لصالح رجل الأعمال.
ختاماً:
إن النظام المالي الجيد هو الأساس، ولكن بدون عقود واضحة، وتأمين صالح، وتنازلات منظمة، ووثائق تأسيس منسقة - لن يكون لديك مشروع. لديك قنبلة موقوتة.
في التدوينة القادمة – سنتحدث عن تقديم التقارير للمستثمرين:
كيفية تحويل التقارير إلى أداة لتعزيز العلاقات وبناء الثقة وتمهيد الطريق للتوظيف التالي.
هل تريد قالب "ملف التحكم" أو قائمة مراجعة لمراجعة المستندات؟
اكتب لي في التعليقات – وسأكون سعيدًا بالمشاركة. 
ليهي
ردود