الأشياء التي لا تظهر في QuickBooks، ولكنها تحدد ما إذا كنت ستظل مسيطرًا أم لا
نعم، تعتبر تقارير الربح والخسارة مهمة.
ولكن دعني أخبرك بشيء كشخص قام بمراجعة العشرات من كتب العقارات والتقارير المالية:
هناك مستندات وقرارات لن تظهر أبدًا في QuickBooks - وإذا لم تنتبه إليها، فقد ينهار مشروعك قبل أن يبدأ.
تتناول هذه التدوينة كل ما يتعلق بالأرقام التي تحولك من شخص "يعقد صفقة" إلى مطور يعرف ما يفعله.
1. العقود: الوثيقة الأقوى التي ربما تتصفحها بسرعة
ربما يمكنك أن تثق بمقاولك.
ولكن إذا لم تقرأ وتفهم عقدك، فقد ينتهي بك الأمر إلى دفع مبلغ زائد - أو ما هو أسوأ.
كل بند يؤثر على:
جداول الدفع
تعريفات الإكمال
المسؤولية عن التأخير
العقوبات (أو عدم وجودها)
لقد رأيت مطورين يقومون بدفعات مبكرة لأنهم لم يدركوا متى كان الدفع مسموحًا به بالفعل - ولم يكن لديهم أي نفوذ عندما لم يتم إكمال العمل.
2. الإعفاءات والتأمين: لا يمكنك تفويت هذه
هل دفعت للمقاول الخاص بك؟ عظيم. ولكن هل حصلت على تنازل موقع؟
هل المقاولون من الباطن لديكم مؤمنون بشكل صحيح؟
إذا لم يكن الأمر كذلك، فإليك قنبلة الحقيقة: الدفع بدون توثيق = الدفع مرتين.
4 أنواع من الإعفاءات يجب أن تعرفها:
التنازل غير المشروط (الدفع التدريجي): التنازل عن جميع حقوق الامتياز حتى تاريخ محدد، دون أي شروط - حتى لو لم يتم سداد الدفعة.
الإعفاء المشروط (الدفع التدريجي): يتم إصدار حقوق الامتياز فقط بمجرد استلام الدفعة وتسويتها.
التنازل النهائي غير المشروط: التنازل بشكل دائم عن جميع الحقوق بعد الدفع النهائي. لا عودة للوراء.
الإعفاء النهائي المشروط: صالح فقط إذا تم استلام الدفعة النهائية بالفعل وتأكيدها.
برو تلميح:
لا تعتمد أبدًا على التنازل الصادر من المقاول العام فقط.
يمكن للمقاولين من الباطن تقديم طلب رهن - حتى لو كنت قد دفعت رسوم المقاول العام.
الإعفاء هو إيصال قانوني يؤكد أن الدفع قد تم والتنازل عن حقوق الامتياز.
ولا تنسَ أن كل ولاية أمريكية لديها قوانين مختلفة فيما يتعلق بالرهن العقاري. اعرف خاصتك.
3. التأمين: "التعامل مع كل شيء" ليس كافيًا
يجب على كل مقاول - وخاصة المقاولين من الباطن - تقديم:
شهادة التأمين (COI)
إثبات التغطية لتجارتهم المحددة
ويجب أن يتم إدراجك (المطور) باعتبارك مؤمنًا إضافيًا
أحتفظ بجدول بيانات بسيط يحتوي على:
اسم المقاول وتاريخ انتهاء الصلاحية ومبلغ التغطية والملاحظات.
لا يجوز لأي مقاول أن يضع قدمه في الموقع إلا بعد تقديم هذه البيانات والتحقق منها.
4. مستندات الكيان: الحمض النووي لصفقتك
إذا كان لديك شركاء أو قروض أو مستثمرين خارجيين ولا تعرف ما هو مكتوب في:
اتفاقية تشغيل LLC
اتفاقية شراكة
اتفاقية الشراكة المحدودة (LPA)
...أنت تطير أعمى.
تحدد هذه الوثائق:
من الذي يقرر ماذا؟
متى يمكن إجراء التوزيعات
من يقدم التقارير للمستثمرين؟
كيف ومتى يحدث الخروج
ماذا يحدث إذا كان أداء الصفقة أقل من المتوقع؟
لقد رأيت مطورين يجمعون الأموال، ويفتحون شركة ذات مسؤولية محدودة، ولكنهم لم يتوصلوا أبدًا إلى اتفاقية تشغيلية.
ثم يبدأ المستثمرون في طلب التقارير، وفجأة، لا أحد يملك الإجابات.
إذا كنت تقوم بجمع رأس المال: فيجب أن تكون التوقعات متوافقة ومكتوبة بوضوح في المستندات.
استشر دائمًا محاميًا متخصصًا في العقارات لمراجعة الاتفاقيات.
5. هياكل الشلال: من يحصل على الأجر أولاً (وكم)؟
يحدد الشلال كيفية تقسيم الأرباح (وأحيانًا الخسائر):
أولاً، إعادة رأس المال
ثم العوائد المفضلة
ثم تقسيم الأرباح (الترويج)
ما تحتاج إلى معرفته:
ليس كل دولار يتم تقسيمه بالتساوي
يحدد الشلال متى يرى المستثمرون العائدات - ومتى تكسب أنت، الراعي، حصتك
سوء التواصل قد يؤدي إلى الارتباك - وكسر الثقة
يتم عادةً إدراج هذا في اتفاقية التفويض الدائم أو اتفاقية التشغيل. إذا كنت لا تعرف الأرقام، فلن تعرف متى تقوم بالتوزيع أو كيفية الإبلاغ عن الأرباح بدقة.
نعم، لقد رأيت مطورين يقدمون تقديرات "تقريبية" - فقط لينتهي بهم الأمر إلى فوضى مالية أو حتى نزاعات قانونية بحلول نهاية العام.
كيفية الحفاظ على السيطرة: إنشاء ملف تحكم حقيقي للمشروع
أوصي دائمًا باستخدام جدول تحكم بسيط يعتمد على Excel ويتضمن:
تتبع الإعفاء
سجل التأمين
إدارة العقود
حالة وثيقة الكيان والمستثمر
مواعيد إعداد التقارير
هذا ليس من أجل CPA الخاص بك - إنه من أجلك، المطور.
لأنه إذا كنت لا تعرف أين تقف، فلن تتمكن من التحرك للأمام بثقة.
الخلاصة
إن النظام المالي النظيف هو مجرد البداية.
بدون عقود مناسبة، وتأمين، وتنازلات، واتفاقيات قانونية،
ليس لديك مشروع، بل لديك قنبلة موقوتة.
في منشوري القادم، سأتناول كيفية تحويل تقارير المستثمرين إلى أداة لبناء الثقة - وتمهيد الطريق لجمع رأس المال التالي.
هل تريد الحصول على "نموذج ملف التحكم" العقاري الخاص بي أو قائمة التحقق من العناية الواجبة؟
اترك تعليقًا - يسعدني المشاركة 
— ليهي
ردود