لا يزال العرض من المساكن في الولايات المتحدة أقل من الطلب
لا تزال الولايات المتحدة تعاني من نقص في ملايين المنازل مع ارتفاع الأسعار وتوقف البناء، مما يترك العديد من المشترين خارج السوق على الرغم من الزيادات الأخيرة في البناء.
واشنطن ــ تعاني الولايات المتحدة من نقص المساكن التي تحتاجها لتلبية احتياجات سكانها المتزايدين منذ أكثر من عقد من الزمان، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار وتحطيم أحلام ملايين المشترين المحتملين.
على الرغم من أن شراء منزل أولي كان في وقت ما وسيلة آمنة ومعقولة التكلفة لبناء الثروة، فإن ارتفاع أسعار المساكن، وانخفاض معدلات البناء والتقلبات الاقتصادية تركت الولايات المتحدة بدون أي مساكن بأسعار معقولة تقريبًا.
قال داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في ريدفين، إن هناك طريقتين أساسيتين للنظر إلى عمق النقص في الإسكان بأسعار معقولة: ما هو مقدار دخل الأسرة الذي يكلفه شراء منزل بالسعر المتوسط، وحصة المنازل المعروضة للبيع في منطقة يمكن تحمل تكلفتها لشخص يكسب متوسط الدخل المحلي.
بالنسبة للمشترين المحتملين للمنازل، قال فيرويذر، إن إحدى الطرق تركز على "المبلغ الذي يتعين عليهم إنفاقه من دخلهم لشراء منزل"، بينما تركز الطريقة الأخرى على "ما هي نسبة المنازل في السوق التي يتم تسعيرها بهذه الطريقة بالفعل".
تمكنت الولايات المتحدة من إحداث تأثير طفيف في أزمة الإسكان، مع الطفرة في البناء التي بدأت في خضم جائحة كوفيد-19 والتي أضافت تدريجياً المزيد من المنازل إلى السوق.
لكن أسعار المساكن ارتفعت بسرعة أكبر بكثير من العرض، حيث أدى مزيج من أسعار الفائدة المنخفضة في عصر الوباء والتغيرات الاجتماعية إلى ارتفاع تاريخي في تكاليف الإسكان.
وقالت نادية إيفانجيلو، كبيرة الاقتصاديين ومديرة أبحاث العقارات في الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين: "نحن نشهد تحسنًا مشجعًا وواعدًا للغاية، ونريد أن نرى المزيد من المخزون هناك".
"ومع ذلك، فإننا بعيدون كل البعد عن تحقيق سوق متوازنة."
متوسط سعر مبيعات المنازل
بعد ارتفاعها الصاروخي خلال جائحة كوفيد-19 والتعافي الاقتصادي، بدأت أسعار المساكن في الانخفاض ببطء وسط ارتفاع أسعار الفائدة وتقلص العرض.
متوسط سعر المسكن هو مقياس لمدى تكلفة المنزل في الولايات المتحدة، والذي يتأثر في المقام الأول بالفجوة بين العرض والطلب من قبل مشتري المساكن.
بلغ متوسط سعر المسكن في فبراير 414,500 دولار، وفقًا لمكتب الإحصاء، بانخفاض من 427,400 دولار في يناير و420,900 دولار في العام الماضي.
بلغ متوسط سعر المسكن، والذي يعكس مجموعة أوسع من العوامل، 487,100 دولار في فبراير، بانخفاض عن 507,900 دولار في يناير و509,000 دولار في العام الماضي.
وفي تقرير بحثي صدر عام 2024، كتب أوربا ديبونجي، الخبير الاقتصادي البارز في شركة زيلو: "عندما تتشكل الأسر الجديدة بشكل أسرع من نمو مخزون الإسكان، تنخفض حصة المنازل الشاغرة، مما يضع ضغوطاً صعودية على الأسعار والإيجارات".
وقدر ديبونجي أنه في عام 2022، سيكون هناك 4.5 مليون شخص أو أسرة لا يعيشون في منازلهم أو وحداتهم الإيجارية، على الرغم من أنهم يفضلون ذلك.
وكتب ديبونجي قائلاً: "إن بناء المزيد من المنازل هو بالطبع خطوة واضحة نحو القضاء على هذا النقص المستمر".
بداية بناء المساكن
لقد تحسنت معدلات بناء المساكن في أعقاب الوباء - وخاصة في الجنوب والغرب، حيث أدى ازدهار الإسكان وارتفاع العمل عن بعد إلى تغذية تحول ديموغرافي كبير نحو حزام الشمس.
ارتفعت عمليات بدء بناء المساكن - بداية مشاريع بناء المساكن الجديدة - بنسبة 11.2% في فبراير، وفقًا لمكتب الإحصاء، وهو المعدل الذي من شأنه أن يؤدي إلى بناء 1.5 مليون منزل جديد في عام واحد.
ارتفعت عمليات بدء بناء المساكن العائلية بنسبة 11.4% في فبراير، وهو أعلى معدل في عام، ولكنها تحدث في الغالب في منطقة واحدة من الولاية. في حين ارتفعت عمليات بدء بناء المساكن بنسبة 20.2% في العام الماضي في الغرب، فقد انخفضت بنسبة 4.7% في الشمال الشرقي، و21.5% في الغرب الأوسط، و8.3% في الجنوب.
وانخفض أيضًا عدد المنازل قيد الإنشاء في فبراير مقارنة بالعام الماضي، حيث انخفض بنسبة 6.7% إلى 640,000 ألف منزل.
وعلى الرغم من التحسن المتواضع في بعض الأماكن، فإن شركات بناء المنازل تستعد لمزيد من الانخفاض في هذه الأرقام.
وقال بادي هيوز، رئيس الجمعية الوطنية لبناة المنازل (NAHB)، في بيان: "في حين أن الطلب القوي ونقص المخزون الحالي قدم دفعة لإنتاج المساكن العائلية في فبراير، فإن أحدث مسح لدينا يظهر أن البناة ما زالوا قلقين بشأن ظروف القدرة على تحمل تكاليف الإسكان الصعبة، وخاصة ارتفاع تكاليف التمويل والبناء، فضلاً عن التعريفات الجمركية على مواد البناء الرئيسية".
قال جينج فو، المدير الأول للتحليل والتوقعات في الرابطة الوطنية لبناة المساكن، إن المجموعة تتوقع أن تظل عمليات بدء بناء المساكن العائلية مستقرة هذا العام وسط مخاوف بشأن أسعار الفائدة وتباطؤ الاقتصاد.
علاقة الإنجاز
وأضاف إيفانجيلو أن النمو في مخزون الإسكان لم يتم توزيعه بالتساوي عبر مستويات الدخل.
قالت: "المخزون يتحسن، وهذا خبر سار للغاية. ما نتمناه بالطبع هو ارتفاع المخزون على جميع مستويات الأسعار".
وقال إيفانجيلو إنه وفقًا لبحث الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، فإن الفرد أو الأسرة التي يبلغ دخلها 75,000 ألف دولار يمكنها شراء منزل بقيمة تصل إلى 255,000 ألف دولار، وهو ما يغطي 21% من القوائم الحالية. قبل جائحة كوفيد-19، كان حوالي 49% من المساكن في متناول اليد عند هذا المستوى من الدخل.
تتركز هذه الزيادة في المعروض العقاري بشكل رئيسي في الفئات السعرية المتوسطة إلى المرتفعة. بالنسبة للمشترين الذين يقل دخلهم السنوي عن 50,000 دولار أمريكي، والذين يبحثون عن منازل بسعر أقل من 170,000 دولار أمريكي، فقد ساءت الأوضاع مقارنةً بالعام الماضي، مما أدى إلى انخفاض عدد العروض العقارية المناسبة لهم اليوم مقارنةً بالعام الماضي.
وتتسع الفجوة أيضاً بين المبلغ الذي يحتاج الأميركيون إلى كسبه لشراء منزل والمبلغ الذي يحتاجون إليه لاستئجار شقة.
حسبت شركة ريدفين أن المواطن الأمريكي المتوسط يحتاج إلى كسب 116,633 دولاراً سنوياً ليتمكن من شراء منزل بسعر متوسط، وهو ما يزيد بنسبة 81.8% عن مبلغ 64,160 دولاراً اللازم لتمويل شقة نموذجية.
وقال فيرويذر: "الطلب لن يتراجع حقًا، وربما يصبح الطلب أضعف إذا دخلنا في حالة ركود، لكن عدد الأشخاص الذين يحتاجون إلى منازل لن ينخفض بشكل أساسي".
ردود