التدريب والاستعداد للطريق – التقلبات والجزء الثامن عن قرب
יזם השבוע: אופק מולקנדוף | #פוסט4
التدريب والاستعداد للطريق – التقلبات والجزء الثامن عن قرب
מעבר לערכים ודיבורים באוויר שזה אחלה, היה לי חשוב גם לדבר פרקטיקה ולתת ערך קונקרטי.
אז אם אתם מתעניינים בפליפים או סקשיין 8 – הנה כמה תובנות אישיות מהשטח:
פליפים – קנייה, השבחה ומכירה
בתכל’ס, פליפים זה לא רק נדל”ן – יש כאלה שעושים את זה עם רכבים, טלפונים וריהוט.
הקונספט פשוט: קונים מוצר במצב לא מושלם בזול, משפצים, מוכרים ברווח.
הנה דוגמא לעסקה שלא מזמן נמכרה:
קנייה: 110,000 דולר
שיפוץ: 120,000 דולר
מכירה: 332,000 דולר
משקיע פשוט יראה רווח על הנייר: 102,000 דולר
אבל – זה רק רווח ברוטו ולא גולמי יש עלויות נוספות: עו”ד, סגירה, ביטוחים, מתווך, בלת”מים…
כל משקיע שעשה כמה פליפים יודע שאין עסקה שהולכת כמו קודמתה, ותמיד יהיו סיבוכים .
מי שרוצה לעשות פליפ טוב, צריך להיות בפרטים:
ARV הוא המלך 
– מי שיודע להעריך שווי עתידי בצורה מדויקת ושמרנית – ירוויח.
הפרטים הקטנים עושים את ההבדל – ברמת השיפוץ, הפיקוח והניהול.
יתרונות:
– הגדלת הון מהירה – תשואה דו-ספרתית 
– השקעה קצרה יחסית (8–12 חודשים)
– עסק שאפשר לבנות סביבו מערכת יעילה
– מייצרים את עליית הערך – לא מחכים לה
חסרונות:
– השקעה אקטיבית – צריך להיות hands-o
– קבלנים = 70% מההצלחה – צריך לדעת לבחור ולנהל בקפידה
– רגישות לשוק – ירידת מחירים עלולה למחוק את הרווח
לסיכום: מתאים למי שרוצה להגדיל הון התחלתי קטן – אבל חשוב להבין את המחיר האמיתי של זה.
רנטלים סקשן 8:
קניית נכסים לטווח ארוך , Buy&Hold והשכרה ל Section 8
עסקת הנדל”ן הראשונה שלי הייתה סקשן 8.
הנה המספרים:
קנייה: 53,000 דולר (off market)
שכירות: 800 דולר (שוכר סקשן 8 בפנים)
היום: הנכס שווה מעל 70K ומושכר ב־1,000 דולר
למי שלא מכיר אז מה זה בכלל:
תוכנית ממשלתית שמסבסדת עד 70% מהשכירות לאוכלוסיות הזקוקות לסיוע (כמו חד-הוריות, מקבלי קצבאות וכו׳).
דוגמה: השכירות היא 1,000 דולר – השוכר משלם 300, הממשלה משלמת 700.
יתרונות:
תשלום מעל מחיר השוק (FMR) – כדי לעודד בעלי דירות
לשוכר יש אינטרס לשמור על הנכס – אחרת יאבד את הסבסוד
וודאות תזרימית – גם אם השוכר לא משלם, הממשלה תשלם את חלקה היחסי, ובמקרים רבים תשלם 100% מהשכירות 5 (תקופות כמו קורונה, פיטורין, ניתוחים( הממשלה תשלם גם 100% מהשכירות, מניסיון
מודל תמחור לפי מספר חדרים – מאפשר הגדלת תשואה דרך תכנון נכון (לממשלה לא אכפת מה גודל הנכס, אלא כמה חדרים בו , יזם חכם יודע איך להגדיל חדרים בנכס)
חסרונות
סקשן 8 מקפידים בהכנסת שוכרים. הנכס צריך לעבור פיקוח מטעם הממשלה לפני אישור ראשון. זה לא תהליך מורכב, אבל חשוב לדעת מה מחפשים ולעבוד עם קבלן שמכיר את הדרישות ויודע להתאים את הנכס בהתאם.
יש ביקורת שנתית שמוודאת תקינות הנכס. מבחינתי זה יתרון – זה מחייב אותי לשמור על סטנדרט תחזוקתי ולהיות מעורב.
לעיתים מאתגר למצוא שוכרי סקשן 8 זמינים, בעיקר בתקופה האחרונה כשיותר משקיעים מחפשים נכסים שמתאימים לתוכנית הזו.
אם יש לכם שאלות – דברו איתי בפרטי או באינסטגרם, אני משתף שם תובנות מהשטח.
Ofek_Molekandoff וכו׳
ردود