انخفضت أسعار الرهن العقاري. إليك السبب الذي قد يجعل من الصعب على الكثيرين شراء منزل
انخفضت أسعار الرهن العقاري بشكل كبير في الأسابيع الأخيرة، مما ساعد على تشجيع المشترين المحتملين مع بدء موسم شراء المنازل في الربيع.
ولكن العوامل نفسها التي دفعت أسعار الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها منذ ديسمبر/كانون الأول ــ العلامات التي تشير إلى تباطؤ الاقتصاد الأميركي وعدم اليقين بشأن التداعيات المحتملة للرسوم الجمركية التي فرضتها إدارة ترامب على الواردات ــ تلقي بظلالها على التوقعات بشأن الاتجاه الذي ستسلكه أسعار الرهن العقاري من هنا.
وقال جويل برينر، كبير الاقتصاديين في شركة Realtor.com: "لا نتوقع تخفيفًا كبيرًا لأسعار الرهن العقاري المرتفعة في المستقبل القريب بسبب ارتفاع التضخم بشكل عنيد، وهو ما لن يساعده التعريفات الجمركية التي يبدو أن إدارة ترامب ملتزمة بإصدارها".
انخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة لمدة سبعة أسابيع متتالية من 7.04% في منتصف يناير إلى 6.63% هذا الأسبوع، وفقًا لشركة الوساطة العقارية فريدي ماك يوم الخميس. وفي العام السابق، بلغ متوسط سعر الفائدة 6.88 في المائة.
ويبلغ متوسط معدل الفائدة الآن أدنى مستوى له منذ 12 ديسمبر/كانون الأول، عندما بلغ 6.6 بالمئة. وانخفضت أسعار الفائدة لفترة وجيزة إلى أدنى مستوى لها في عامين في سبتمبر/أيلول الماضي، لكنها تظل أكثر من ضعف أدنى مستوى قياسي بلغ 2.65 في المائة من متوسط المعدل الذي انخفض في يناير/كانون الثاني 2021.
وانخفضت أيضاً هذا الأسبوع تكلفة الاقتراض للقروض العقارية ذات سعر الفائدة الثابت لمدة 15 عاماً، والتي تحظى بشعبية بين أصحاب المنازل الذين يسعون إلى إعادة تمويل قروضهم العقارية إلى سعر فائدة أقل. وانخفض المعدل المتوسط إلى 5.79% مقارنة بـ 5.94% في الأسبوع الماضي. وفي العام الماضي، بلغ متوسط النمو 6.22 في المائة، وفقا لفريدي ماك.
وتتأثر أسعار الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك توقعات مستثمري سوق السندات بشأن التضخم في المستقبل، والطلب العالمي على سندات الخزانة الأميركية، وقرارات سياسة أسعار الفائدة التي يتخذها بنك الاحتياطي الفيدرالي.
يعكس الانخفاض الأخير في أسعار الرهن العقاري التحركات في عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، والتي يستخدمها المقرضون كدليل لتسعير الرهن العقاري.
وكان العائد، الذي بلغ 4.79% في منتصف يناير/كانون الثاني، في انخفاض منذ ذلك الحين، مما يعكس المخاوف بشأن النمو الاقتصادي والتأثير المحتمل لقرار إدارة ترامب بفرض رسوم جمركية على بعض أكبر شركاء البلاد التجاريين. بلغ العائد 4.30 بالمئة في تعاملات منتصف النهار يوم الخميس.
في حين يمكن القول إن اضطرابات سوق السندات أفادت في نهاية المطاف مشتري المنازل من خلال التسبب في انخفاض أسعار الرهن العقاري، فإن مسار أسعار الفائدة من هنا بعيد كل البعد عن اليقين.
يمكن أن تؤدي أسعار الفائدة إلى رفع التضخم، مما قد يترجم إلى عائدات أعلى على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، مما يدفع أسعار الرهن العقاري إلى الارتفاع. ويرجع ذلك إلى أن مستثمري السندات يطالبون بعوائد أعلى طالما ظل التضخم مرتفعا.
وهناك أيضا بنك الاحتياطي الفيدرالي، الذي أشار إلى نهج أكثر حذرا في قياس اتجاه التضخم والسياسات التي ستتبعها إدارة ترامب.
حتى الآن، لم يكن الانخفاض المستمر في أسعار الرهن العقاري هذا العام كافياً لتعزيز مبيعات المساكن. انخفضت مبيعات المنازل التي كانت مأهولة في الولايات المتحدة في يناير/كانون الثاني بسبب ارتفاع أسعار الرهن العقاري مما أدى إلى تجميد العديد من مشتري المنازل على الرغم من وجود مجموعة أوسع من العقارات في السوق.
تشير مبيعات المنازل المعلقة، والتي تعد مؤشراً للمبيعات المستقبلية المكتملة، إلى المزيد من الانخفاضات في المبيعات في الأشهر المقبلة. وانخفضت إلى أدنى مستوى لها على الإطلاق في يناير.
ومع ذلك، ارتفعت طلبات الرهن العقاري بنسبة 20.4% في الأسبوع الماضي مقارنة بالأسبوع السابق، وفقا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري. وارتفعت طلبات إعادة تمويل الرهن العقاري بنسبة 37%، حسبما ذكرت رابطة المصرفيين الأميركيين.
في حين أن الزيادة في طلبات الرهن العقاري أمر طبيعي في هذا الوقت من العام، فإن الزيادة الحادة هي إشارة إلى أن أسعار الرهن العقاري انخفضت بما يكفي لتحفيز بعض المشترين على التراجع عن قرارهم.
ويأتي خفض الأسعار في وقت مناسب لمشتري المنازل. ارتفع مخزون المنازل في السوق بشكل حاد منذ عام مضى، وترتفع الأسعار بشكل أبطأ على المستوى الوطني وتنخفض في العديد من المناطق الحضرية، مثل أوستن ودالاس وتامبا بولاية فلوريدا.
ومع ذلك، فإن أسعار الرهن العقاري الأكثر جاذبية قد لا تكون كافية لتحفيز مشتري المنازل إذا تدهور الاقتصاد وسوق العمل.
وقال داريل فيرويذر، كبير خبراء الاقتصاد في شركة ريدفين: "لا يزال التضخم يمثل مشكلة، لكن الاقتصاد بدأ الآن يظهر علامات الضعف". "ما يعنيه سوق الإسكان هو أن هذين العاملين يجعلان المشترين أكثر تردداً في الدخول إلى السوق."
ردود