سوق العقارات في فلوريدا لديه شخصية منقسمة: ما الذي يجب أن تعرفه إذا كنت تشتري أو تبيع في ولاية صن شاين
سوق الإسكان في فلوريدا هي قصة ولايتين. على الساحل، تنخفض أسعار المساكن بسبب ضغط تكاليف التأمين المرتفعة ورسوم التقييم على السكان، بينما في الداخل، تظل تكلفة المنازل العائلية مستقرة.
ويقول خبراء محليون إن هذا التباعد ناجم عن ارتفاع أقساط التأمين وزيادة رسوم التقييم بموجب اللوائح الحكومية الجديدة، والتي أثرت بشكل كبير على أصحاب المنازل.
يقول جويل برينر، الخبير الاقتصادي الكبير في شركة Realtor.com®: "أشعر بتباطؤ كبير في السوق". "أشعر أن السوق الآن هو سوق للمشتري، إلا إذا كان المنزل مثاليًا وبسعر مثالي."
بعد سنوات من الطلب القوي ومكاسب الأسهم، يتغير سوق الإسكان في فلوريدا - لكنه قد لا يكون في حالة انحدار. قام موقع Realtor.com بتحليل البيانات لتوفير رؤى حول الحالة الحالية لسوق الإسكان في فلوريدا.
لماذا كل هذه الضجة حول فلوريدا؟
تعد فلوريدا أكبر سوق للإسكان في البلاد، حيث يوجد بها أكبر عدد من المنازل المعروضة للبيع. على الرغم من أن عدد سكان كاليفورنيا يكاد يكون ضعف عدد سكان فلوريدا، فإن فلوريدا لديها ضعف عدد قوائم المنازل في أي عام، حيث تمثل حوالي 1 من كل 8 قوائم في الولايات المتحدة.
تقول جيني لينتز، مديرة شركة دوللي لينتز العقارية في نابولي بولاية فلوريدا، عن سمعة الولاية: "لا تزال فلوريدا ولاية رائدة. فهي تجذب باستمرار الناس من جميع أنحاء العالم بفضل مزاياها الضريبية الكبيرة، وطقسها المثالي، واقتصادها المزدهر".
شهد مخزون الإسكان تآكلًا في فلوريدا منذ بداية عام 2022، وخاصة خلال العام الماضي. خلال الأشهر الأخيرة، ارتفع عدد المنازل المعروضة للبيع بنسبة 50% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023، بعد أن زاد المخزون بنحو 30% في العام السابق. بدلاً من انخفاض الشتاء في المنازل التي دخلت السوق في العام الماضي، فقد تراكمت ببساطة.
وهذا يعني أنه بحلول عام 2024، ستشكل عمليات التسجيل في فلوريدا حوالي 1 من كل 5 عمليات في الولايات المتحدة.
وقد أدى هذا الارتفاع في عدد العقارات المعروضة للبيع إلى انخفاض أسعار المساكن، وخاصة في بعض أسواق جنوب فلوريدا.
أكثر من سوق
فلوريدا ولاية كبيرة ومتنوعة، وهذا ينعكس بالتأكيد في أسواق الإسكان المتنوعة فيها.
التمييز الرئيسي: إن المنازل العائلية المنفصلة - والتي تقع في الغالب في المناطق الداخلية - تشهد ظروف سوق مستقرة. في المقابل، هناك اضطرابات في سوق الشقق السكنية الضخمة في البلاد، مع زيادة المخزون وتركيز تخفيضات الأسعار.
ويرجع سبب الانحراف، بحسب الخبراء المحليين، إلى سببين.
أولا، إن ارتفاع أقساط التأمين في فلوريدا يضغط على قطاع الشقق السكنية، وفقا لليندسي جونسون، وهو وسيط في شركة كلير ويليامز في جينزفيل.
ويقول جونسون: "يعتبر التأمين عاملاً ضخماً في الوقت الحالي في ولاية فلوريدا، وخاصة بالنسبة لبعض المناطق الساحلية الجنوبية المنخفضة". "أسعار التأمين ترتفع كثيرًا."
توصلت دراسات حديثة إلى أن فلوريدا من بين الولايات الأكثر تكلفة فيما يتعلق بتأمين المنازل، حيث ترتفع تكاليف الأقساط بشكل أكبر.
ولكن الأمر الأكثر أهمية هو التداعيات المستمرة للانهيار المميت لمبنى شقق سيرفسايد في ميامي في يونيو/حزيران 2021، كما تقول جينيفر ليفين، وهي وسيطة في شركة كومباس في فورت لودرديل.
وفي أعقاب الكارثة التي أودت بحياة 98 شخصا، تم إدخال قوانين جديدة في البلاد لمحاولة منع حدوث نفس الشيء مرة أخرى. لكن هذه الإجراءات تنطوي على تكاليف عالية لتغطية عمليات التفتيش الإضافية ومتطلبات جديدة لصندوق الاحتياطي لجمعية أصحاب المنازل.
ويوضح ليفين قائلاً: "إن أكبر تراجع في السوق هو في سوق الشقق بسبب زيادة تكاليف التأمين والقوانين الجديدة التي تتطلب من المباني الاحتفاظ باحتياطيات كاملة حتى العام المقبل". "الأسعار تنخفض، لأنه لم يعد أحد قادرًا على تحمل رسوم الاشتراك بعد الآن."
ويقول ليفين إن بعض أصحاب الشقق يواجهون تقييمات يمكن أن تصل إلى أكثر من 100,000 ألف دولار، في حال احتاج مبنى الشقق إلى صيانة جديدة وأموال احتياطية إضافية.
يتفق خبراء العقارات المحليون على أن هناك مجموعة من الظروف التي تؤدي إلى انخفاض قيمة سوق الإسكان.
وانخفضت أسعار الشقق بنحو 12% منذ ذروة الطلب في عام 2022، في حين ظلت أسعار المنازل العائلية مستقرة تقريبًا مقارنة بنفس الفترة. في الواقع، كان هناك انخفاض في أسعار الشقق على أساس سنوي، لكن أسعار المساكن العائلية آخذة في الارتفاع الآن - حتى لو لم تشهد أنواع الزيادات الناجمة عن جائحة كوفيد-19 التي شهدتها في عامي 2020 و2021.
وتظهر نفس الاتجاهات المختلفة عند فصل المناطق الساحلية عن المناطق غير الساحلية. وفي المناطق البريدية في فلوريدا القريبة من الساحل، انخفضت أسعار القائمة على أساس سنوي، بمعدل 1.3% في المتوسط. في المناطق البريدية غير الساحلية، ترتفع الأسعار بنسبة 2% في المتوسط.
وبالنسبة للعقارات التي تحمل تصنيف "ساحلي" في التسجيل، فإن الوقت الذي تبقى فيه في السوق يزيد بشكل أسرع من المنازل العائلية الفردية. في حين تم بيع العقارات "الشاطئية" و"غير الشاطئية" في نفس القدر من الوقت تقريبًا في ذروة الطلب المتزايد بسبب الوباء، فإن العقارات القريبة من الشاطئ تستغرق الآن حوالي ثمانية أيام إضافية لبيعها - وقد اتسعت هذه الفجوة.
ويقول الخبراء إن بائعي هذا النوع من المنازل بحاجة إلى تعديل استراتيجياتهم.
يقول برينر: "لا يزال الكثير من البائعين غير واقعيين. ما زالوا يعيشون في عام ٢٠٢٢، ولا يستطيعون تجاوز الأمر". "إذا ظل المنزل معروضًا في السوق لمدة ستة أشهر، فهذا يعني أن توقعات البائع غير معقولة."
ركود جنوبي ونمو شمالي
وهناك أيضًا فرق كبير بين الطرفين الجنوبي والشمالي لشبه الجزيرة هذه. وبشكل عام، فإن النصف العلوي من البلاد أرخص، مما يؤدي إلى استمرار الطلب واستقرار الأسعار. ولقد انتبه سكان جنوب فلوريدا لهذا الأمر.
ويقول ليفين: "هناك هجرة من مقاطعة دايد ومقاطعة بروارد إلى مقاطعة بالم بيتش".
وترى إيمي سيموندز، وهي وسيطة ومديرة شركة The Simmonds Team Compass في بالم بيتش، هذا الأمر بوضوح أيضًا. وتقول إن الناس ينتقلون إلى الشمال، ويستبدلون المدن الكبيرة الباهظة الثمن بمجتمعات أصغر وأقل تكلفة.
"إنهم ينفقون الأموال في ميامي ويشترون منزلًا صغيرًا جميلًا في بورت سانت لوسي مقابل 600,000 ألف دولار"، كما تقول.
مصير فلوريدا
ويقول لينز، واصفًا الحالة الحالية لسوق فلوريدا بأنها "تحول نحو متوسط أكثر توازناً وصحة"، "نحن نستمر في رؤية مبيعات قوية وطلب مرتفع على المنتجات عالية الجودة في المواقع الرئيسية".
لكن ما سيحدث بعد ذلك سوف يعتمد إلى حد كبير على أسعار الرهن العقاري، التي من المتوقع أن تنخفض في وقت لاحق من هذا العام. وإذا حدث ذلك، يتوقع الخبراء أن سوق الإسكان في فلوريدا سوف يرسل عددا أقل من الإشارات المتضاربة.
ويقول جونسون: "إذا انخفضت أسعار الفائدة بشكل سحري غدًا، فإن هذا السوق سوف ينطلق مرة أخرى".
ردود