الآن هو (نعم) وقت الأرقام.
#رائد الأعمال لهذا الأسبوع يارون زوزوت التدوينة رقم 5#
الآن هو (نعم) وقت الأرقام.
في منشور سابق، أكدت على أهمية الحدس،
لذلك، بعد الاستماع إلى صوتنا الداخلي، علينا أن نقرر استراتيجية.
قبل اختيار الصفقة، من الجيد أن تقرر استراتيجية معينة.
لنفترض أنه تم عرض علينا عقار جيد للإيجار.
إذا كانت استراتيجية الشراء لدينا تقول - شراء واحتفاظ، فسوف نستمر في دراسة الصفقة بعمق.
وإلا فإننا سوف نتخلى عن الصفقة أو نمررها إلى العميل أو الزميل.
وسأشرح لك السبب - لنفترض أن لدينا 100,000 ألف دولار.
وقد اخترنا كاستراتيجية أساسية التعامل مع عمليات البيع والشراء (وهذا هو المكان الذي يجب أن نلاحظ فيه أنه اعتمادًا على السوق الذي نعمل فيه، قد يكون المبلغ منخفضًا. في مثل هذه الحالة، سنستعين بشركاء أو جهة تمويلية). نحتاج إلى التأكد من أن رأس المال يذهب لهذا الغرض فقط، وإلا إذا استثمرنا المال في عقار لاستثمار طويل الأجل، فلن يتبقى لدينا أموال لمعاملة الشراء والتحسين والبيع.
كما ذكرت في التدوينة الأولى، التحضير مهم وضروري.
نحدد هدفًا لأنفسنا ونوضح كيف سنحققه.
قم بأداء واجباتك ودراسة السوق، ثم اعمل على تحقيقه.
إذا تصرفنا دون استراتيجية، فسنجد أنفسنا في حيرة، ونضيع وقتًا وطاقة ثمينة، ولا نتحرك في الاتجاه الصحيح.
سأعود إلى المثال السابق.
إذا كنت في استراتيجية شراء وتحسين وبيع، فلن أضيع وقتي ووقت فريقي في مراجعة صفقة شراء واحتفاظ.
(بعد أن أضع استراتيجية، أستطيع تغييرها أو إضافة استراتيجية أخرى، ولكن ليس قبل ذلك.)
بعد أن نمر بمراحل عديدة في عملية اتخاذ القرار، نصل إلى تحليل الأرقام.
أولاً، علينا أن نعرف ما هي الأرقام التي نبحث عنها:
1. القيمة الإيجارية وهي ضريبة مهمة، أي سعر العقار بعد التجديد 1.
2. الإصلاحات – تكلفة تجديد الممتلكات.
3. قيمة العقار الإيجاري
4. ضرائب العقارات
5. جمعية أصحاب العقارات ولجنة الحي (إن وجدت)
6. سعر الشراء
هل من المهم الالتزام بهذه الأرقام وعدم الانحراف عنها؟ ولماذا؟
لنفترض أنه تم عرض علينا عقار بقيمة 100,000 ألف دولار.
أولاً، سوف نقرر ما هي استراتيجية خروجه.
لنفترض أن هذا العقار مخصص للإيجار.
يقول البائع أن هناك مستأجر يدفع 1000 دولار شهريًا.
سيكون المستثمر المبتدئ متحمسًا وسيغلق الصفقة، بعائد سنوي قدره 12%، وهو عائد جيد لجميع الحسابات.
إن احتمالية حدوث مضاعفات هنا كبيرة جدًا إذا لم نتحقق من جميع الأرقام التي ذكرتها.
دعونا نفهم السبب:
الرقم الأول الذي كتبته أعلاه كان القيمة السوقية للمنزل الذي يتم تجديده.
ولأغراض هذا المثال، تبلغ قيمتها 150000 ألف دولار.
قيمة التجديد 80,000 دولار
في مثل هذه الحالة، إذا انتقل المستأجر أو اضطر لسبب ما إلى بيع العقار -
اضطررت إلى البيع بخسارة.
لأننا اشترينا المنزل بـ 100 كواشا، وقمنا بتجديده بـ 80 كواشا، وبِعناه بـ 150 كواشا.
بعد مصاريف السمسرة والإغلاق خسرنا حوالي 40 كينا.
في سيناريو أقل تطرفًا: لنفترض أن المستأجر يغادر بعد بضعة أشهر.
سوف نحتاج إلى إجراء تجديد أصغر، مثلا 30,000 ألف دولار.
ولنفترض أن الإيجار الذي نتقاضاه لن يتغير، فإن العائد الآن انخفض إلى 12000/13000.
هنا العائد الإجمالي هو بالفعل 9٪.
لحساب العائد الحقيقي سوف نحتاج إلى إضافة
الضرائب والتأمين وإدارة نفقات التمويل إن وجدت وضرائب اتحاد أصحاب العقارات.
التكلفة السنوية
النفقات
1500$
ضرائب العقارات
900$
التأمين
2400$
جمعية أصحاب العقارات
1200$
الإدارة(10%)
$6,000
مجموع
وبالتالي، فإن العائد البالغ 12% الذي خططنا له في البداية يصبح عائداً بنسبة 4.5% قبل الضرائب.
وكان هذا بالطبع مجرد مثال توضيحي.
الاختبارات التي نجريها والأرقام التي نجمعها لها أهمية قصوى من أجل فهم ما نحن مقبلون عليه بشكل كامل.
علينا أن نتصرف بالمعرفة والتخطيط.
לסיכום:
سنقوم بفحص ما إذا كان الاستثمار يتماشى مع قيمنا.
سنقوم بفحص ما إذا كان الاستثمار يتناسب مع استراتيجيتنا.
سنقوم بفحص *جميع* الأرقام بعمق.
احسب السعر الذي يجب أن نشتري به العقار
سنحاول الالتزام به ولا يهم المبلغ الذي يطلبه البائع.
لدينا سعرنا!
أصدقاء حظا سعيدا
لا تتردد في التعليق وطرح الأسئلة.
في الصور
ردود