كيف يمكنني المساعدة؟
#رائد الأعمال لهذا الأسبوع كوبي أفيسار - التدوينة رقم 2#
عندما يبدو الحجز العقاري وكأنه نهاية الطريق - فهو معنا مجرد البداية
نحن متخصصون في الحلول الإبداعية التي تحول كل خطوة من العملية إلى فرصة جديدة، مما يجلب قيمة حقيقية لأصحاب المنازل والمستثمرين على حد سواء. ولكن قبل أن نتعمق في الموضوع... دعونا نتعرف قليلاً على ما هو الحجز العقاري في الواقع.
الحجز العقاري هو العملية القانونية التي يتخذ بموجبها البنك أو المُقرض خطوات لحجز عقار ما عندما يتوقف مالك المنزل عن سداد قرضه العقاري. تتضمن هذه العملية، التي يمكن أن تستمر من عدة أشهر إلى عام أو حتى أكثر، عدة مراحل يتم في نهايتها نقل الملكية إلى ملكية جديدة - عادة إلى البنك وفي النهاية إلى المستثمر. طوال العملية، هناك فرص سانحة لتقديم حلول لتحسين وضع صاحب المنزل.
هناك 6 مراحل في عملية الحجز العقاري منذ لحظة توقف مالك المنزل عن الدفع حتى يتم نقل المنزل إلى ملكية جديدة. تتخصص شركتنا في تقديم الحلول في مراحل مختلفة من العملية.
שלב 1
الدفع الافتراضي
إذا لم يقم مالك المنزل بسداد الرهن العقاري لمدة 90 يومًا، فإنه يتلقى خطابًا من الجهة المقدمة للخدمة، والتي تقوم بتحصيل المدفوعات للبنك. (تظل هذه التفاصيل سرية - فقط المالك يعرف عنها.)
שלב 2
إشعار التخلف عن السداد:
بعد مرور ما يقرب من 30 يومًا على عدم السداد، يعلن محامو البنك رسميًا عن بدء الإجراءات القانونية، وأحيانًا يقومون أيضًا بإبلاغ شركات تصنيف الائتمان (على سبيل المثال، في ولاية تينيسي يظهر الإشعار في الصحف المحلية).
في هذه المرحلة، تتاح فرصة يمكننا المساعدة فيها: بالنسبة لبعض أصحاب المنازل، فإن تلقي الإشعار هو بمثابة محفز لتغيير شروط الرهن العقاري، أو تأجيل العملية، أو تمديد الوقت، أو بيع العقار.
שלב 3
إشعار بيع العقار (بيع الوصي/الشريف):
في هذه المرحلة، يتلقى مالك المنزل إشعارًا شخصيًا (عبر البريد السريع) وإشعارًا عامًا بتاريخ محدد لبيع العقار في المزاد العلني، إذا لم يتم سداد الدين بحلول ذلك التاريخ. على سبيل المثال، في ولاية ميسوري تكون المدة 21 يومًا، وفي فلوريدا تكون عدة أشهر.
عادة، في الأيام القليلة الأخيرة قبل البيع، يستيقظ صاحب المنزل ويطلب المساعدة. في هذه المرحلة، يجب أن تكون محترفًا لإنشاء صفقة جيدة للجميع. هناك القليل من الوقت للقيام بالعديد من الإجراءات، مثل طلب بحث سريع عن العنوان ومعرفة كيفية قراءته، ومعرفة كيفية إيقاف العملية، ومعرفة كيفية إعداد المستندات، والحصول على السيولة النقدية المتاحة لسداد البنك.
في هذه المرحلة، يمكنك فقط سداد "دين التأخر في السداد" للبنك، وهو وقت ممتاز للمستثمرين عندما يكون مبلغ الاستثمار منخفضًا والعائد مرتفعًا.
الخطوة 4 – بيع الرهن العقاري/المزاد العلني:
عادة، في عملية البيع، يضيف البنك رسوم المحاماة والغرامات وفوائد التأخير في السداد، بحيث يعكس السعر الأولي إجمالي الديون.
على سبيل المثال، في ولاية أوكلاهوما، يتم تحديد السعر الابتدائي عند 66% من تقدير الشريف، لحماية البنوك من المستثمرين الذين يطابقون الأسعار فيما بينهم...
بعد البيع، في العديد من البلدان، يُمنح مالك المنزل الأصلي خيار شراء العقار مرة أخرى - بشرط أن يسدد المبلغ الكامل للقرض العقاري، وليس فقط المتأخرات، وهذا ما يسمى "فترة الاسترداد".
שלב 5
عقارات مملوكة
إذا لم يقدم أحد مبلغًا أعلى من إجمالي ديون البنك، تنتقل الملكية إلى البنك، الذي سيحاول بيعها عدة مرات في المزاد ثم الإعلان عنها في السوق مع أحد الوسطاء.
שלב 6
المالك الجديد
إذا تم بيع العقار لمالك جديد، فهناك طريقة أخرى لمساعدة مالك المنزل، وسوف نتوسع في ذلك يوم الجمعة.
يختلف الإطار الزمني للعملية بأكملها من ولاية إلى أخرى ويمكن أن يستغرق بضعة أشهر أو حتى أكثر من عام في ولايات مثل نيويورك وكاليفورنيا.
לסיכום:
كل مرحلة تتطلب خبرات مختلفة. في المنشور التالي الذي سيكون غدًا، سأشرح لماذا، في رأيي، يعد الاستثمار في المرحلة 3 أحد أكثر الاستثمارات العقارية أمانًا وربحية.
ردود