تأثير تريليون دولار؟ كيف يمكن لمخاطر الكوارث الطبيعية أن تعيد تشكيل سوق العقارات في الولايات المتحدة
يقدم التحليل الشامل الذي أجرته شركة فيرست ستريت، والذي نُشر في تقريرها الوطني الثاني عشر بعنوان "أسعار العقارات المعرضة للخطر"، نظرة ثاقبة على التأثيرات الملحوظة والمتوقعة لتغير المناخ على سوق العقارات في الولايات المتحدة. وباستخدام منهجيات تمت مراجعتها من قبل النظراء ونماذج الاقتصاد الكلي، يقدر تقرير "أسعار الأصول المعرضة للخطر" انخفاضًا محتملًا قدره 12 تريليون دولار في قيم العقارات غير المعدلة على مدى السنوات الثلاثين المقبلة بسبب المخاطر المرتبطة بالمناخ.
استناداً إلى الأبحاث التي تبحث في الوعي بمخاطر المناخ، وديناميكيات سوق الإسكان، وأنماط الهجرة المرتبطة بالمناخ، والتغيرات الديموغرافية والاجتماعية والاقتصادية، يقدم تقرير "أسعار العقارات في خطر" تحليلاً استشرافياً لمؤشر أسعار المساكن، واتجاهات تقييم العقارات، والتوقعات المحلية. تأثيرات الناتج المحلي الإجمالي بحلول عام 2055.
وبحسب الدراسة فإن العقارات السكنية هي حجر الزاوية في الاقتصاد الأميركي، وتقدر قيمتها حاليا بنحو 50 تريليون دولار، وهو ما يقرب من ضعف الناتج المحلي الإجمالي للبلاد البالغ 27.4 تريليون دولار. وبما أن ما يقرب من ثلثي البالغين في الولايات المتحدة يمتلكون منازل، فإن امتلاك المنازل غالبا ما يكون العلامة النهائية على النجاح بالنسبة للعديد من الأميركيين. تاريخيا، أظهرت اتجاهات الهجرة السكانية وملكية المساكن أن المناطق التي تجمع بين تكلفة امتلاك المساكن وجودة الحياة قد نمت بشكل أسرع بكثير من المناطق التي لديها أقل لتقدمه في هذه المواقع.
وقد شهدت هذه المناطق زيادة في التعرض للطقس القاسي وتكاليف التأمين، مما تسبب في زيادة مطردة في التكلفة الإجمالية لملكية المنازل. وفي حين تشكل منطقة حزام الشمس المثال الأكثر دراماتيكية على هذه الظاهرة، فإن أسواق التأمين التي تستجيب للوعي المتزايد بمخاطر المناخ تعمل على تغيير الحسابات وراء ملكية المساكن ورغبة المجتمعات بأكملها في جميع أنحاء البلاد بشكل جذري.
النتائج الرئيسية
المخاطر المناخية تعيد تشكيل أساسيات العقارات: يؤدي تغير المناخ إلى تحويل سوق الإسكان في الولايات المتحدة من خلال قوتين غير مباشرتين قويتين - تكاليف التأمين وتفضيلات المستهلكين المتغيرة - والتي تعمل معًا على إنشاء حلقة تغذية مرتدة حيث تعمل المخاطر المناخية على دفع تحركات السكان وإعادة تشكيل قيم الممتلكات في جميع أنحاء البلاد. تغيير جذري في الأنماط التقليدية لنمو العقارات وتنمية المجتمع.
تسارع تكاليف التأمين فيما يتعلق بارتفاع قيمة المنزل: ترتفع تكاليف التأمين بشكل أسرع من أقساط الرهن العقاري. من عام 2013 إلى عام 2022، تضاعفت نسبة التأمين إلى أقساط الرهن العقاري، من 7% إلى 8% إلى أكثر من 20% من تكلفة الرهن العقاري.
الاضطرابات المتوقعة في نمو حزام الشمس: إن الهجرة السكانية التاريخية إلى حزام الشمس، والتي هيمنت على حركة السكان في الولايات المتحدة لعقود من الزمن، تتعرض الآن لاضطرابات جذرية بسبب تأثيرات تغير المناخ. لقد استوعبت الولايات الثلاث الأكبر في حزام الشمس (تكساس، وفلوريدا، وكاليفورنيا) ما يزيد على 40% من تكاليف الكوارث الطبيعية في البلاد والتي بلغت 2.8 تريليون دولار منذ عام 1980.
التقييمات الاقتصادية الكلية المدفوعة بالمناخ: يوفر نموذج التأثيرات الاقتصادية الكلية لشركة First Street (FS-MIM) إطارًا تحليليًا شاملاً وجديدًا يجمع بين التأثيرات الحادة لارتفاع أقساط التأمين والتأثيرات المزمنة لتغير الطلب الاستهلاكي وأنماط الهجرة لقياس كيفية إعادة تشكيل مخاطر المناخ لقيم الممتلكات والحيوية الاقتصادية في المجتمعات الأمريكية على مدى العقود الثلاثة المقبلة.
توقعات أقساط التأمين على أساس المخاطر: وتشير تقديرات شركة فيرست ستريت إلى أن تسعير التأمين غير المحدود القائم على المخاطر من شأنه أن يؤدي إلى زيادة بنسبة 29.4% في متوسط أقساط التأمين بحلول عام 2055 - بما في ذلك تعديل بنسبة 18.4% للتسعير الحالي وزيادة بنسبة 11% بسبب مخاطر المناخ المتزايدة.
تركزت الزيادات في أقساط التأمين في منطقة المترو الساحلية: المناطق الحضرية الخمس الأكبر التي تواجه أعلى الزيادات في أقساط التأمين هي ميامي (322%)، وجاكسونفيل (226%)، وتامبا (213%)، ونيو أورليانز (196%)، وساكرامنتو (137%).
الهجرة المناخية تمنع إعادة توزيع السكان: تتوقع توقعات الهجرة المناخية لشركة فيرست ستريت أن أكثر من 55 مليون أمريكي سينتقلون طواعية داخل الولايات المتحدة إلى مناطق أقل عرضة لمخاطر المناخ بحلول عام 2055، ارتفاعًا من 5.2 مليون في عام 2025.
مسارات النمو المختلفة بين الأحياء: يحدد التقرير خمسة مسارات مميزة للأحياء في الهجرة المناخية وأقساط التأمين: التخلي عن المناخ (26٪ من جميع التعدادات)، والنمو المحفوف بالمخاطر (31٪)، ونقطة التحول (27٪)، والانحدار الاقتصادي (11٪)، والمرونة المناخية (5٪).
الحيوية الاقتصادية في مواجهة مخاطر المناخ: ويشير التقرير إلى أن القوة الاقتصادية وحدها قد لا تكون كافية لدعم السكان في المناطق التي تواجه تأثيرات مناخية شديدة، كما يتضح من "نقاط التحول" المتوقعة في بعض المدن الكبرى المتنامية اليوم.
انخفاض واسع النطاق في قيمة العملة بسبب تغير المناخ: بحلول عام 2055، قد يعاني 70,026 حيًا (84% من جميع مناطق التعداد) من شكل من أشكال التأثيرات السلبية على قيمة الممتلكات بسبب مخاطر المناخ، مما يصل إلى 1.47 تريليون دولار من خسائر القيمة الصافية للممتلكات بسبب ضغوط التأمين والتغيرات في الطلب الاستهلاكي.
التأثير على قيم الممتلكات
"لم يعد تغير المناخ مسألة نظرية؛ وقال الدكتور جيريمي بورتر، رئيس أبحاث تأثير المناخ في فيرست ستريت: "إنها قوة قابلة للقياس تعمل على إعادة تشكيل أسواق العقارات والاقتصادات الإقليمية في جميع أنحاء الولايات المتحدة". "تسلط نتائجنا الضوء على الحاجة الملحة لفهم كيفية تأثير زيادة التأمين وحركات السكان على الجغرافيا الاقتصادية للبلاد."
"أسعار العقارات المعرضة للخطر" تسلط الضوء على الاختلافات في قيم العقارات: ومن المتوقع أن تشهد المناطق عالية المخاطر انخفاضًا كبيرًا في القيمة، في حين من المتوقع أن تستفيد المناطق التي يُنظر إليها على أنها مقاومة للتغيرات المناخية من زيادة الطلب. وسيكون لإعادة توزيع النشاط الاقتصادي آثار عميقة على إيرادات الحكومات المحلية، حيث تواجه المناطق المعرضة للخطر انخفاضاً في عائدات ضريبة الأملاك، في حين ستستفيد المناطق الأكثر مرونة.
وقال ماثيو آيفي، مؤسس ورئيس تنفيذي لشركة فيرست ستريت: "تسلط هذه النتائج الضوء ليس فقط على التحديات الملحة، ولكن أيضًا على فرص التكيف والابتكار في مواجهة تغير المناخ". "يجب على صناع السياسات والشركات والمجتمعات المحلية أن يتحركوا الآن لتقليل المخاطر والاستفادة من الفرص الاقتصادية الناشئة في المشهد المتغير.
ردود