الاستثمار الأول
عندما استقرت في فلوريدا في عام 2017، عملت في مجموعة متنوعة من الوظائف - من الفنيين وبيع مكيفات الهواء، إلى مبيعات تحسين المنازل.
لقد علمتني هذه الخلفية جيدًا كيفية تسعير تجديد العقارات - وهي المعرفة التي استخدمتها لشراء عقارنا الأول في عام 2021.
كان على شارع رئيسي في فورت لودرديل، وهي منطقة مختلطة بها مناطق وعرة وعلى الجانب الآخر تتطور.
من المهم جدًا التعرف على المنطقة وتحديد الإمكانات. وفي نفس الشارع توجد كنيسة تطعم المشردين ومن ناحية أخرى تم بناء دوبلكسات فخمة بيعت بأكثر من مليون.
كانت الخطة هي العيش في وحدة واحدة وتأجير الأخرى، وهذا ما يسمى اختراق المنزل - وهي طريقة ممتازة للمستثمر المبتدئ.
كان مالك العقار يريد النقود فقط، لكن عصفورًا في اليد أفضل من 2 على الشجرة، ولذلك اتفقنا على شراء العقار مقابل 450,000 ألف دولار برافعة مالية مجنونة تبلغ 96.5%، وبسعر فائدة (حلم) قدره 2.25 دولار. ٪، وسداد الرهن العقاري (الذي يبدو اليوم مضحكًا بالنسبة لي) بحوالي 2,500 دولار بما في ذلك الضرائب والتأمين.
لقد كانت ملكية فريدة من نوعها - شقة دوبلكس، على بعد 10 دقائق من البحر.
تم بناء منزلين منفصلين - وحدة مكونة من 2 غرف وحمام، ووحدة مكونة من 2 غرف و3 حمام.
كل منزل له حديقته الخاصة، ومداخل منفصلة، كان مثاليًا لـ airbnb.
قدرت تجديد الوحدتين بحوالي 2 دولار - 16,000 دولار، وقد كان كذلك. لقد قمت بإدارة المشروع بمفردي، دون مقاول عام، وساعدتني كل مهارات التفاوض التي تعلمتها في عالم المبيعات في الحصول على أسعار جيدة - العروض تراوحت بين 19,000 دولار إلى 9,000 دولار.
إن توظيف المقاولين لكل مشروع على حدة يقلل التكاليف بشكل كبير، ولكنه يتطلب الكثير من الوقت.
في الماضي، ارتكبت الكثير من الأخطاء، كل شيء كان مصافحة، دون عقد، التسلسلات جعلت الأرضية منحدرةً، العمال شربوا الكحول أثناء العمل وتركوا علب البيرة في الحديقة، دون أن يوقع المقاولون على إخلاء سبيل من إمكانية المطالبة بعد سداد المشروع (التنازل عن الامتياز) - أشياء لم أكن لأفعلها اليوم!
عشنا في وحدة واحدة واستأجرنا الأخرى عبر airbnb.
لقد استثمرت الكثير في تعلم مجال airbnb، وقد أتى ذلك بثماره. بدأت التخطيط لشراء عقار آخر، من ناحية أخرى، لأن الدوبلكس كان قديمًا جدًا (تم بناؤه عام 1940)، وكان التجديد تجميليًا بشكل أساسي، ولاحظنا أن الوقت قد حان لتجديد السقف (عادةً الجزء الأغلى من المنزل) تجديد المنزل)، ومع تلف النمل الأبيض، قررنا بيع العقار بسعر أعلى بكثير من سعر الشراء.
بالنسبة لي كان السعر مبررا، مع تفشي الكورونا زاد الطلب على المنطقة، وعرفت ما هي الإمكانيات الموجودة في الصفقة، من يفهم الأمر عرف كيف يتعرف عليها.
وعلى الرغم من أننا لم نحصل على السعر الكامل الذي أردناه، إلا أنه كان مرتفعًا بما يكفي لكي نرغب في المضي قدمًا، كل هذا حدث في غضون عام.
كانت هذه السنة أفضل مدرسة يمكن أن أطلبها كأول معمودية النار لي في عالم العقارات.
الأشياء التي تعلمتها وأتمنى أن تتعلمها مني بدلاً من أن تتعلمها بنفسك:
1. تأكد من أن المقاولين لديك مرخصون ومؤمنون!
ابحث على Google، واطلب الاطلاع على المحافظ، وابحث عما إذا كان لديهم مطالبات مفتوحة، واقرأ المراجعات وركز بشكل خاص على السيئ، وحاول التحقق مما إذا كان هناك نمط متكرر أو ما إذا كان عميلاً مثيرًا للمشاكل. وألقي نظرة أيضًا على شاحنة عملهم، هل هي نظيفة ومرتبة؟ لأن هذا هو الشكل الذي سيبدو عليه مشروعك أيضًا...
2. التوقيع على عقد عمل مرتب، والدفع حسب مراحل التقدم بعد الانتهاء من العمل. لا تعطي المال مقدما تحت أي ظرف من الظروف! ضع في اعتبارك أن السعر قد يتغير بسبب اكتشاف مشاكل لم تكن معروفة قبل بدء العمل، على سبيل المثال عند كشف جدران ماجليف أن الأنابيب لا تعمل بشكل صحيح، ومن الجدير المناقشة مسبقاً حالات "إذا حدث ذلك، ثم ..." مقدما.
3. التشاور مع المتخصصين، ويفضل أن يكون ذلك قبل تنفيذ الصفقة.
أحد الأشخاص الرئيسيين لأي رجل أعمال هو المحاسب. الاستشارة البسيطة التي قد تكلفك أيضًا ما بين 150 إلى 300 دولار يمكن أن توفر لك آلاف الدولارات. تريد مثالا؟
إن شراء عقار باسمك كشخص عادي يعرضك لمخاطر قانونية كبيرة - إذا أصيب شخص ما في العقار ورفع دعوى قضائية ضدك، فإن رأس مالك الشخصي بأكمله معرض للخطر.
الشراء بموجب شركة ذات مسؤولية محدودة سوف يحميك بشكل أفضل، ويحد من ما يمكنك تحمله إذا خسرت الدعوى القضائية. ومع ذلك، قبل أن تتسرع في فتح شركة ذات مسؤولية محدودة، قد يكون التحقق من شركة C-corp أو هيكل آخر أكثر ملاءمة لك. سيتم تحديدها وفقًا لنموذج عملك واستراتيجية الخروج الخاصة بك، كل هذه القرارات تؤثر على مستوى الضرائب لديك بشكل كبير.
حتى المشاركة التالية،
تحيات!
ردود