استراتيجية BRRR
مرحبا اصدقاء
إن إحدى القضايا الرئيسية التي تواجه كل مطور عقاري في الولايات المتحدة، وخاصة أولئك الذين يعملون في المقام الأول على تطوير منازلهم الخاصة، هي استراتيجية الـ "brrrr".
اختصارات الكلمات:
شراء
رحاب
الإيجارات
إعادة تمويل
كرر
إذا كان الهدف هو بناء محفظة من الأصول المنتجة للدخل، فهذا كل ما يمكن أن تقدمه التوراة.
وتتمثل الاستراتيجية في الاستفادة من الصفقة مرارا وتكرارا وبالتالي شراء المزيد والمزيد من الأصول من خلال التمويل، وأحيانا يكون التمويل جزئيا ولكن يفضل أن يكون كاملا.
يبدو مذهلا أليس كذلك؟! لذا فإن العقارات بسيطة ولكنها ليست سهلة…
إذن ما الذي يجب أن تفكر فيه؟
في الأساس، عليك شراء عقار، ويفضل أن يكون نقدًا، والأهم من ذلك، بسعر أقل من سعر السوق، أي أقل بكثير من سعر السوق.
وإذا لم تكن قد أدركت ذلك بعد، فهذا يعني، عادةً، ولكن ليس دائمًا، شراء منزل مكسور سيتطلب تجديدًا كاملاً.
أين الصعوبة؟ إذا اعتمدت على وكلاء العقارات لمساعدتك في العثور على مثل هذه المنازل، فقد يحدث هذا، لكنه أقل أهمية، لأن وكلاء العقارات معروفون عادةً على منصة الوكلاء العقاريين الأمريكية المسماة
خدمة القوائم المتعددة (MLS)
هناك، يستخدمنا البائعون للحصول على أكبر قدر من المال مقابل ممتلكاتهم، وليس أقل من سعر السوق. إن العثور على مثل هذا المنزل يتطلب في المقام الأول العمل مع تاجر الجملة. بالنسبة لأولئك الذين لا يعرفون، هذا هو الشخص الذي يجد البائعين الذين يعانون من ضائقة مالية، ويقنعهم ببيع المنزل له، ويضع المنزل تحت العقد بسعر منخفض، ثم يبيع العقد لمستثمر نهائي، بسعر أعلى، ويضيف إليه عمولته (ولم يضع سنتًا واحدًا في الصفقة في أي مرحلة).
هذا ما يسمى بالتكليف، ونعم، هو قانوني بنسبة 100٪.
هذه هي المسوكة الأولى.
أنصحك بالتركيز بشكل أساسي على المنازل العائلية التي تحتوي على 3 غرف نوم أو أكثر، حيث سيكون من الأسهل تحسين هذه العقارات وتأجيرها.
إذا كان المنزل في حالة متهالكة، فلن توافق البنوك على القرض، وسوف تؤثر تكاليف التمويل أيضًا على النتيجة النهائية، وبالتالي فإن عملية الشراء ستكون بالتأكيد نقدًا (في منطقتي في جنوب فلوريدا، يبلغ المبلغ حوالي 250,000 ألف دولار وما فوق).
عند تجديد منزلك، عليك أن تكون حريصًا على التسعير بشكل صحيح، مع إضافة 10% -15% إضافية للنفقات غير المتوقعة التي قد تنشأ.
أثناء عملية التجديد، يتم إجراء تقدير قسري - وهو التحسين الاصطناعي للممتلكات (وليس زيادة في القيمة تأتي بمرور الوقت).
للحصول على تقييم أعلى، إلى جانب التجديد التجميلي، من المهم بشكل أساسي استبدال البنية التحتية:
- سقف يزيد عمره عن 15 عامًا (في فلوريدا، لن تقوم شركة التأمين ببساطة بالتأمين دون استبداله)
- نظام تدفئة وتبريد مركزي عمره أكثر من 10 سنوات
لوحة كهرباء مركزية مع مفاتيح تأريض، أكثر من 150 أمبير
استبدال الأنابيب إذا كانت مصنوعة من النحاس وليس من مادة PVC/PEX
سخان مياه عمره أكثر من 8 سنوات
وهكذا جاء تقرير التقييم أعلى بكثير من مجرد تجديد تجميلي.
المرحلة الثالثة
من أجل رهن المنزل لتكرار نفس العملية، هناك خياران: إما أن يوافق المُقرض على قرض للمنزل بعد تقرير التقييم، أو إذا كان بنكًا أكثر تحفظًا، فسوف يطلبون التأكد من أن العقار تم تأجيره لفترة تتراوح بين 2 إلى 3 أشهر، وبعد ذلك فقط سيوافقون على القرض. يُطلق على هذا
فترة التتبيل - "فترة التتبيل".
عادةً ما يكون القرض الذي ستحصل عليه مقابل العقار 70% -75% من القيمة المقدرة.
في المشهد المثالي، سوف تنفق كل الأموال التي استثمرتها في الصفقة، وأحيانا تنفق المزيد، ثم تكرر نفس العملية مرارا وتكرارا.
مثال عددي:
الشراء – 100,000 دولار
التجديد - 50,000 دولار
قيمة العقار بعد التجديد - 250,000 دولار
الإيجار الشهري - 1,500 دولار
سداد الرهن العقاري بما في ذلك التأمين والضرائب العقارية - 1250 دولارًا
إجمالي المبلغ المستثمر 150,000 دولار
القيمة الجديدة 250,000 ألف دولار.
يقدم البنك رهنًا عقاريًا بنسبة 75% من قيمة العقار. 187,500 دولار
في الواقع، في هذه الحالة، أنفقنا كل الأموال التي استثمرناها في الصفقة وحصلنا أيضًا على مبلغ إضافي قدره 37,500 دولار.
من حيث سداد الرهن العقاري، نحن في تدفق نقدي إيجابي قدره:
1250-1500 دولار = 250.00 دولار
يتم سداد الدين للبنك عن طريق المستأجر، والآن يتم تكرار العملية برمتها مرة أخرى.
في الواقع، الأمر مختلف بعض الشيء، فأنت لا تنفق دائمًا 100% من الأموال المستثمرة، ولكنها لا تزال طريقة فعالة وبسيطة للتنفيذ.
بالنسبة لأولئك الذين لا يعرفون، آمل أن يفتح هذا ذهنك...
حتى المشاركة التالية،
تحيات!
ردود