صفقة تمت في عام 2011 - منزل تم شراؤه للعيش

#ييامماشفوي باراك دوانياس

# المشاركة 4

صفقة تمت في عام 2011 - منزل تم شراؤه للعيش

بعد عدة رحلات ميدانية، حددت الحي الذي أعيش فيه في حولون

منزل خاص على مساحة كبيرة بسعر مغري للغاية

كان العقار معروضًا في السوق ولكن كل من فهم ما يعنيه هرب ولم يعود أبدًا

العقار مبني على طابقين + 2 متر مربع على السطح، مقسم إلى 40 وحدات سكنية غير قانونية

المشاكل التي كانت موجودة في العقار:

أمر هدم لمساحة 20 مترًا مربعًا من طابق السطح

2. غرامة إدارية بقيمة 150,000 ألف شيكل من بلدية حولون بسبب التقسيم دون تصريح إلى 5 وحدات سكنية

3. تنبيه بخصوص التقسيم والاستثناء

4. تم فتح قضية ضد المالك بغرامة إدارية

5. لا يتم تسجيل العقار في السجل، إلا في شركة رهن عقاري

6. البائعان على خلاف مع بعضهما البعض ويقاضي كل منهما الآخر في المحاكم

يمكنك أن تفهم سبب فرار الجميع من العقار، لكنني رأيت الفرصة.

في ذلك الوقت أراد والداي الانتقال إلى منزل أكبر "لترتيب وحدة سكنية" لكل طفل

لكن لم تكن لديهم الميزانية اللازمة لشراء عقار في منطقتنا وكانوا يبحثون عن مناطق بديلة

وهذه فرصة جاءت كالقفاز بسبب السعر الجذاب والموقع القريب.

تذكر أن والدي قفز على الفور إلى الفكرة، وترددت والدتي في البداية لكنها رضخت بعد أن حصلنا على الضوء الأخضر

لتسوية كافة المشاكل

لقد تشاورنا مع عدة أطراف من أجل تثبيت بعضنا البعض وعدم الوقوع في الشقوق

مع مهندس محلي ومهندس تراخيص ومدير قسم التراخيص في بلدية حولون

حسنًا، بعد ذلك حددنا موعدًا لعقد اجتماع مع بلدية حولون بشأن تفكيك الوحدات السكنية ومخالفة البناء

وتوصلنا إلى اتفاق على أنه بعد ذلك سيتم إزالة الغرامة وأمر الهدم والإنذار بالكامل.

أكمل والدي عملية الشراء

وكنا قبل التجديد الكلي للملكية،

لتوفير التكاليف، سافرت أنا وأبي إلى الصين لإحضار جميع المواد ("المادة البيضاء") اللازمة للتجديد بأنفسنا

جميع أدوات اللبيدة والسيراميك والأرضيات الداخلية والأرضيات الخارجية والأبواب وواجهات العرض والثريات وغيرها.

وكانت المدخرات كبيرة جدا

وبعد حوالي 10 أشهر، انتهينا من التجديد وانتقلنا جميعًا إلى منزلنا الجديد في وقت مناسب

بعد تسوية كافة النواقص ومن ضمنها نقل ملكية الطابو من شركة الرهن العقاري.

وبلغ إجمالي تكاليف العقار خلال تلك الفترة، بما في ذلك المصاريف الإضافية والتجديد، حوالي 2.16 مليون شيكل.

وكانت قيمة العقار في نهاية الترميم حوالي 3.35 مليون شيكل، أما اليوم فقد تضاعفت القيمة تقريبًا.

صفقة تمت في 2022:

لقد عملت على هذه الصفقة لفترة طويلة، حوالي عام ونصف.

الصفقة توضح الأهمية

الذكاء المبكر الذي تأتي به

بما أنني عشت عام 2021، سمعت لأول مرة عن برنامج H619 في حولون، وكان البرنامج لا يزال في المرحلة الأولية

وقبل أن أقوم بالإيداع، كنت أعلم أنه إذا قامت بلدية حولون بالترويج لمثل هذه الخطة، فسيتم الموافقة عليها.

تعتبر الخطة مبتكرة ورائدة في البلاد، فهي خطة تجديد حضري تفصيلية يمكن إنفاقها

تراخيص البناء، قد تبدو شيئاً صغيراً، لكنها بالنسبة لرواد الأعمال والمقاولين الذين يعملون ليل نهار

يعد إعداد المطالبات المختلفة أمرًا كبيرًا، حيث يمكنهم إغلاق مبنى أو مجموعة من المباني

يجب على مشروع TMA تقديم خطة للحصول على التصريح ودون إعداد تقييم الأثر البيئي الجديد (الذي يستغرق حوالي 3-5 سنوات)

بعد مراقبة جميع قطع الأراضي في المدينة وتصفية القطع الأكثر احتمالاً بحقوق بناء سخية

وصلت إلى النقطة التي أحفظ فيها جميع حقوق البناء في كل منطقة من المدينة عن ظهر قلب.

حددت في المخطط مجموعة من قطع الأراضي الكبيرة جداً والنادرة، تم تعريفها في المخطط على أنها "شارع رئيسي"

مما يمنحهم حقوق البناء الأكثر سخاءً (660% إلى 720%)

وبعد جولة سريعة بالسيارة، رأيت أنه على الرغم من كبر حجم الأراضي، إلا أنه يتم بناء كل قطعة من هذه الأراضي

في المجمل بناء قطار من 8 وحدات عندما تسمح الحقوق الجديدة ببناء مبنيين من 2-80 وحدة !!

وهذا يعادل 11 ضعف حقوق عدد الشقق الموجود ولم ولن يتم إنشاء مثل هذا في مناطق الطلب

في غوش دان وليس في المحيط البعيد

في مشروع إخلاء بناء قياسي في حولون المضاعف 3 مرات أي لـ 8 شقق يتم تدميرها

بناء عمارة من 24 وحدة 8 عائدة للمستأجرين و16 شقة مطورة.

في تلك اللحظة أدركت أن هناك ساعة رملية هنا وقد تحولت

وفي غضون دقيقة، سيقوم جميع المطورين في المدينة بطلاء هذه المباني بمقترحات وبعد ذلك لن أتمكن من الشراء من أصحاب الشقق.

قررت أنه بغض النظر عن المدة التي سيستغرقها الأمر وعدد الموارد التي سيتعين علي استثمارها

يجب أن أشتري شقة في هذا المجمع من المباني (إجمالي 6 قطع أراضي).

مع الدافع العالي، الهدف أمام عينيك، خطة العمل والمضي قدمًا، لا تستسلم، حتى تشتري صفقة.

منذ تلك اللحظة، كنت أذهب بانتظام إلى جميع المباني مرتين في الشهر، وأوزع الملاحظات التي كنت أبحث عنها

لشراء شقة في المنطقة، قمت بتعليق إعلانات على جدار سلم كل مبنى

لقد تحدثت مع جميع لجان الإسكان، وأخرجت هواتف جميع الملاك وحاولت الاتصال بهم هاتفيًا

دون نجاح كبير

لكن في الواقع، خلال هذه الأشهر الثمانية عشر، دخلت في مفاوضات لشراء 18 شقق داخل هذا المجمع

الشقة 1 كنت بالفعل في مسودة متقدمة، وجاء المثمن نيابة عني وبعد ذلك

أعادها أصحابها بسبب وصول عرض مغري للغاية من أحد المشاريع.

وأغلقت شقة أخرى شفويا ثم تدخل أبناء المالك وأفسدوا الصفقة

وفي معاملة أخرى، كنا قد وصلنا بالفعل إلى مرحلة التوقيع وهناك انسحب البائع وغادر الطاولة بكل بساطة

وفي صفقة أخرى ذهبت إلى المتلقي، تنافست مع أحد المطورين

الرائدة في المدينة لذلك لم تتح لي الفرصة حقًا.

حتى وصلت الشقة التي تمكنت من شرائها،

كانت مشهورة بالتأجير عن طريق وسيط، تمكنت من إقناع الوسيط

تحقق مع المالكين (الذين لديهم 4 ورثة) إذا كانوا على استعداد للنظر في البيع

وفويلا وافقوا.

شقة بمساحة 118 متر مربع بالدور الأول + غرفة بالروف + روف بمساحة 80 متر مربع

تم شراؤها في ديسمبر 2022 بمبلغ 2.4 مليون شيكل شامل الوساطة والتجديد ومصاريف أخرى.

عندما نتشارك الشقة مع صهري ووالد زوجي

عندما استثمرنا حوالي 80 ألف شيكل في الأسهم وشاركنا في الرهن العقاري

ونحن نتقاسم 50% من الشقة

نحن نتعامل الآن مع مطور رائد عرضه 3 شقق مقابل كل شقة موجودة، لا تزال هناك العديد من التحديات التي يجب التغلب عليها، ولكن بلا شك الاستثمار الكبير قد أتى بثماره والاتجاه إيجابي.

في المنشور القادم سأتحدث عن صفقة بناء 30 وحدة في حولون اشتريتها مع شركاء، دون جلب أي أموال من المنزل