حالة عدم اليقين في عام 2025 تلقي بظلالها على توقعات سوق الإسكان

قد تؤثر التغييرات في السياسة الفيدرالية على العقارات بطرق مفاجئة، لكن الاقتصاديين يتوقعون تغييرات متواضعة إلى حد ما في العام الجديد.

النقاط الرئيسية:

ومن الممكن أن تؤدي مقترحات إدارة ترامب إلى زيادة في بناء المنازل الجديدة، ولكنها تؤدي أيضًا إلى زيادة التضخم وتثبيط تخفيضات أسعار الفائدة.

ويتفق خبراء الاقتصاد عموماً على أن مبيعات المساكن وأسعارها سوف ترتفع ـ ولكن ليس بالضرورة بنسبة كبيرة.

ومن المتوقع أن تظل معدلات الرهن العقاري أعلى من 6%، في حين قد تنخفض رسوم الوكيل.

لقد بدأ موسم التوقعات، ولكن بالنسبة لاقتصاديي سوق الإسكان، قد يكون عام 2025 واحدًا من أكثر السنوات صعوبة في التنبؤ.

سبب واحد؟ هذه سنة انتقالية. ومن المقرر أن تؤدي إدارة رئاسية جديدة اليمين الدستورية الشهر المقبل، ويتوقع كثيرون حدوث اضطرابات اقتصادية. خلال حملته الانتخابية، أدلى دونالد ترامب بعدة تصريحات حول التعريفات الجمركية والهجرة وتخفيضات الضرائب وأنظمة البناء؛ وفي حين أنه من السابق لأوانه معرفة كيف (أو ما إذا كانت) ستترجم هذه المقترحات إلى سياسة، فإن الاقتصاديين يتفقون بشكل عام على أنها يمكن أن تؤدي إلى خطر ارتفاع التضخم، وردع تخفيضات أسعار الفائدة في المستقبل، والحفاظ على معدلات الرهن العقاري مرتفعة.

وقالت ليزا ستروتبانت، كبيرة الاقتصاديين في برايت إم إل إس: "ستكون هناك ضغوط متنافسة في عام 2025، مما يخلق لعبة شد الحبل التي يمكن أن تؤثر على سوق الإسكان بطرق مفاجئة". وأشار ستورتيفانت إلى أنه بينما ينتظر العرض والطلب المكبوتان "الإصدار"، فقد يكونا مقيدين "بسبب عدم اليقين الاقتصادي وعدم القدرة على التنبؤ السياسي".

على الرغم من عدم اليقين هذا، يراهن الاقتصاديون من Zillow وRedfin وRealtor.com وBright MLS على كيفية أداء سوق العقارات في العام المقبل.

ستعود مبيعات المنازل إلى أكثر من 4 ملايين

وظل المعدل السنوي لمبيعات المنازل القائمة أقل من 4 ملايين منذ يونيو - وهو أقل بكثير من المعدل الذي يزيد عن 6 ملايين في عامي 2020 و2021. ولكن يبدو أن هناك إجماعًا بين الاقتصاديين على أن المبيعات ستتحسن في عام 2025، على الرغم من اختلاف الآراء حول مدى تحسنها:

سترتفع مبيعات المنازل القائمة بنسبة 7.5% إلى 4.4 مليون سنوياً (Bright MLS).

من شأن الزيادة المتواضعة بنسبة 1.5٪ أن تدفع المبيعات أعلى بقليل من العلامة إلى 4.07 مليون (Realtor.com).

سوف تنتعش المبيعات قليلاً، لتنهي العام عند حوالي 4.3 مليون (Zillow).

يقوم الاقتصاديون في Redfin بالتحوط في رهاناتهم ويقدرون الرقم بين 4.1 و 4.4 مليون. وقالوا في توقعاتهم: "نحن نقدم مجموعة واسعة بشكل خاص من المبيعات هذا العام لأنه في حين أن تكاليف الإسكان المرتفعة قد تدفع بعض المشترين المحتملين إلى الخروج من السوق، إلا أن هناك قدرًا كبيرًا من الطلب المكبوت في السوق".

ماذا عن المنازل الجديدة؟ إذا خففت القواعد التنظيمية، فقد يزيد عمال البناء الإنتاج؛ يمكن للمخزون الجديد تسريع المبيعات، خاصة وأن شركات البناء تتمتع بمرونة أكبر فيما يتعلق بالتمويل والحوافز الأخرى.

سوف يتباطأ نمو الأسعار

إذا انتعش بناء المنازل الجديدة، فهذا يعني المزيد من المخزون الإجمالي في بعض الأسواق، مما قد يؤدي إلى انخفاض الأسعار. ولا يزال الاقتصاديون يتوقعون نموًا على أساس سنوي، لكنه قد يختلف بشكل كبير حسب السوق، ومن المتوقع أن تكون الوتيرة أبطأ مما كانت عليه في السنوات الأخيرة. وهذه توقعاتهم:

سترتفع أسعار المنازل بنسبة 3.1% في عام 2025. وفي حين أنه من المتوقع حدوث بعض الاضطرابات الاقتصادية، لم تظهر أي مخاطر كبيرة من شأنها أن تتسبب في انخفاض الأسعار (Bright MLS).

ستنهي الأسعار العام بزيادة قدرها 3.7%، لتواصل اتجاه النمو الذي بدأ في عام 2012 (Realtor.com).

سيستمر نمو الأسعار بمعدل مماثل للنصف الثاني من عام 2024، بزيادة 4٪ (Redfin).

سترتفع قيم المنازل بنسبة 2.6%، وهو معدل أبطأ بكثير من السنوات السابقة (Zillow).

معدلات الرهن العقاري ستبقى أعلى من 6%

الأسعار لم تلبي التوقعات في السنوات الأخيرة. وكانت التوقعات لعام 2023 لا قيمة لها، وبعض التوقعات لعام 2024 وضعت معدلات الرهن العقاري في نطاق 6% إلى 6.5% بحلول نهاية العام. وسيتطلب ذلك انخفاضًا كبيرًا في الأسابيع المقبلة، حيث تظل أسعار الفائدة عالقة حول 6.8%.

وبينما لا يزال من المتوقع أن يقوم مجلس الاحتياطي الفيدرالي بإجراء تخفيضات متعددة في أسعار الفائدة في عام 2025، فإن ذلك قد يتغير إذا ارتفع التضخم استجابة لسياسات ترامب، كما اقترح الاقتصاديون. وفي كلتا الحالتين، من غير المتوقع أن ينخفض ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري في العام المقبل:

ومن المتوقع أن يبلغ متوسط ​​معدلات الرهن العقاري حوالي 6.4%، وستنخفض إلى 6.25% بحلول نهاية عام 2025 (Bright MLS).

سوف تحوم الأسعار حول 6.3٪ معظم أيام العام، وسوف تنخفض في الربع الرابع (Realtor.com).

ستبقى الأسعار عند حوالي 7%، مما يجعل القدرة على تحمل التكاليف صعبة بالنسبة للكثيرين (Redfin).

ولم تلتزم Zillow بنسبة مئوية محددة، لكنها قالت إنها تتوقع المزيد من الصعود والهبوط على مدار العام، مشيرة إلى أن معدلات الرهن العقاري نادرًا ما اتبعت المسار المتوقع في عام 2024.

العمولات والتوحيد وسوق الصرف

وبعيدًا عن الأرقام، نظر الاقتصاديون في جوانب أخرى من السوق والصناعة.

ستنخفض أسعار عمولة الوكيل في عام 2025، شاهد Redfin، خاصة للمنازل الفاخرة والأسواق التنافسية.

على مستوى الصناعة، سوف يزيد التوحيدوقال الاقتصاديون في Redfin، إنه من المتوقع أن تكون لجنة التجارة الفيدرالية في ظل الإدارة الجديدة أكثر استعدادًا للموافقة على الصفقات بين الشركات الكبرى.

سيعود المزيد من التوازن إلى السوقوقالت دانييل هيل، كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com، على الأقل في بعض المناطق. وقال هيل إنه عندما يكون المخزون أقل، "لا يزال للبائعين اليد العليا فيما يتعلق بالتفاوض على الأسعار"، ولكن عندما يكون التوافر مشكلة، فقد يعني ذلك "أوقات بيع أطول أو انخفاض الأسعار في بعض الأسواق".

وسلطت Zillow الضوء على الجنوب الشرقي باعتباره السوق الذي يفضله المشترون الآن، وتتوقع أن ينتشر هذا الاتجاه إلى الجنوب الغربي. وقال كبير الاقتصاديين سكايلر أولسن، إن كل الرهانات ستتوقف إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل حاد، حيث قد يفوق الطلب العرض مرة أخرى ويزيد المنافسة بين المشترين.