سوق الإسكان لعام 2025 لمشتري المنازل لأول مرة
الحلم الأمريكي مرادف لفكرتين. إحداها هي فكرة أن أي شخص في هذا البلد يمكنه إيجاد طريق للنجاح المالي بغض النظر عن ظروف ولادته. الفكرة الثانية هي الغلاف الرمزي للفكرة الأولى: ملكية المنزل. ملكية المنزل هي علامة النجاح المالي، ولكن على مدى السنوات القليلة الماضية، أصبح هذا الإنجاز بعيدًا عن متناول مشتري المنازل لأول مرة.
ومع تزايد التوفر سوءًا، أصبح مشتري المنازل أكبر سنًا وأصبح عدد أقل من المشترين مشتري منازل لأول مرة. ولأن أطفال أصحاب المنازل من المرجح أن يصبحوا هم أنفسهم أصحاب منازل، فإن هذا النمط له آثار عميقة على الحراك الاقتصادي لمشتري المنازل الأصغر سنا مثل جيل الألفية والجيل Z وللأجيال القادمة. وتشهد فجوة الثروة بين الأسر التي تمتلك منزلاً والأسر التي تسعى إلى استئجاره اتساعاً. وإذا تُرك هذا الأمر بلا ضابط أو رابط فقد يؤدي إلى مجتمع حيث يتحدد النجاح الاقتصادي على نحو متزايد تبعاً لظروف الميلاد وليس العمل الجاد والموهبة، وهو ما من شأنه أن يقوض الحلم الأميركي ذاته.
لقد أصبح مشتري المنازل أكبر سناً وأكثر ثراءً
ويواجه الشباب صعوبة خاصة في سوق الإسكان. وفقا لمسح أجرته الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين مؤخرا، فإن مشتري المنازل أكبر سنا مما كانوا عليه من قبل. ويبلغ عمر المشتري المتوسط الآن 56 عاما، ارتفاعا من 49 عاما في عام 2023. ويبلغ عمر المشتري النموذجي للمنزل لأول مرة 38 عاما، بزيادة ثلاث سنوات عن عام 2023 ــ وهي زيادة ملحوظة عن ثمانينيات القرن العشرين، عندما كان المشتري النموذجي للمنزل الأول في أواخر العشرينيات من عمره.
يتوافق اتجاه الشيخوخة هذا مع زيادة الثروة بين مشتري المنازل. تتم واحدة من كل ثلاث عمليات شراء اليوم نقدًا، مقارنة بواحدة فقط من كل أربع عمليات شراء في أواخر عام 2010. ويستطيع أصحاب المساكن الحاليين، من خلال الاستفادة من أسهم مساكنهم، تسديد دفعات مقدمة كبيرة، مما يمنحهم ميزة كبيرة مقارنة بالمشترين لأول مرة الذين يتعين عليهم اقتراض المزيد بأسعار الفائدة المرتفعة اليوم.
يواجه مشتري المنازل لأول مرة حواجز أعلى من أي وقت مضى
وصلت القدرة على تحمل التكاليف إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق تقريبًا، حيث وصلت أقساط الرهن العقاري للمنزل ذي السعر المتوسط إلى أعلى مستوياتها التاريخية. ومع ارتفاع أسعار المساكن بشكل متزايد وبعيداً عن المنال، يتعين على مشتري المساكن من الجيل الأول الذين يحاولون اقتحام السوق أن يعتمدوا على ارتفاع الأرباح لزيادة إمكاناتهم الشرائية. ومع ذلك، فإن الوظائف ذات الأجور المرتفعة تميل إلى أن تكون في المدن ذات أسعار المساكن الأعلى - أماكن مثل بوسطن، ونيويورك، وسان فرانسيسكو، وسان خوسيه، ولوس أنجلوس، حيث أقل من 10 في المائة من المنازل المدرجة في البورصة تكون في متناول الأسر ذات الدخل المتوسط. وهذا يضع مشتري المنازل من الجيل الأول في موقف مستحيل حيث يتعين على مشتري المنازل الطموحين الاستمرار في الاستئجار لفترة أطول حتى يتمكنوا من الناحية المالية من شراء منزل.
ورغم أن مشتري المساكن يتقدمون في السن ويدفعون نقدا بشكل متزايد، فإن أولئك الذين يتحملون ديون الرهن العقاري الجديدة هم مشترون أصغر سنا من خلفيات متنوعة عرقيا. وبمرور الوقت، سيجني هؤلاء المقترضون الشباب فوائد ملكية المنازل، لكنهم يدفعون أكثر مقابل هذا الامتياز ويتعين عليهم تقديم المزيد من التضحيات، مثل العمل لساعات أطول أو تأجيل الرعاية الطبية باهظة الثمن.
يعترف ما يقرب من 40٪ من أصحاب المنازل الذين شملهم استطلاع Redfin أنهم لا يستطيعون شراء منزلهم الحالي إذا انتظروا حتى الآن للشراء. وليس من المستغرب أن تنخفض حصة مشتري المنزل الأول إلى مستوى تاريخي منخفض بلغ 24%، بعد أن كانت 32% في العام الماضي، وأقل بكثير من المعدل السائد قبل عام 40 والذي بلغ 2008%.
من المرجح أن يصبح أطفال أصحاب المنازل هم أنفسهم أصحاب المنازل
إن الفجوة بين أصحاب المنازل والمستأجرين ليست مجرد انعكاس للحاضر؛ إنها جزء من دورة الأجيال. يجب على أطفال المستأجرين البالغين الذين يريدون أن يحصل أطفالهم على فرصة أفضل لتحقيق الحلم الأمريكي أن يعرفوا كيفية اقتحام سوق الإسكان دون مساعدة الأسرة. وفقا لدراسة أجراها خبراء اقتصاديون في جامعة شيكاغو، فإن أطفال الآباء الذين يمتلكون منازل هم أكثر عرضة بشكل كبير لأن يصبحوا أصحاب منازل بأنفسهم. ووفقا لدراسة استقصائية بتكليف من Redfin، فإن أكثر من ثلث مشتري المنازل الذين تقل أعمارهم عن 30 عاما يخططون لاستخدام هدية نقدية من أحد أفراد الأسرة لتغطية الدفعة الأولى.
ولعكس هذه الاتجاهات، يتعين علينا أن نعمل على زيادة ملكية المساكن أو فصلها عن الحلم الأميركي
إن العقبات التي تواجه مشتري المنازل لأول مرة أصبحت الآن أعلى من أي وقت مضى في الذاكرة الحديثة. وهذه الحواجز هائلة بشكل خاص بالنسبة لأولئك الذين ليس لديهم ثروة عائلية أو إرث من ملكية المنازل. ولعكس هذه الاتجاهات، يجب علينا معالجة الأسباب الجذرية لعدم القدرة على تحمل التكاليف. وهذا يعني بناء المنازل للمبتدئين، وإصلاح قوانين تقسيم المناطق، وخلق مسارات للحراك الاقتصادي الذي لا يعتمد بشكل كبير على ملكية المساكن. كمحترفين في مجال العقارات، يمكننا تمكين مشتري المنازل لأول مرة والشباب من خلال توفير التعليم، ودعم سياسات الإسكان الميسور التكلفة، والاستفادة من برامج مشتري المنازل الحالية لأول مرة وتعزيز الوصول العادل إلى الأحياء.
يجب علينا التأكد من أن المستأجرين لديهم الفرصة للعيش في مبانيهم السكنية بجوار أصحاب المنازل المنفصلة. وبهذه الطريقة، سيكون لدى الأسر المستأجرة نفس القدرة على الوصول إلى المدارس، والوظائف، والاستقرار المالي في نهاية المطاف. ينبغي أن يشير الحلم الأميركي إلى الفرصة - وليس فقط القدرة على امتلاك منزل، بل القدرة على بناء حياة آمنة ومزدهرة، أياً كان تعريفك لها.
ردود