دعونا نتحدث للحظة عن التقلبات في العقارات في الولايات المتحدة
#ازميماه شافوت العاد رومانو برزيلاي #Post4
أحد أكثر طرق الاستثمار ديناميكية وإثارة في هذا المجال، ولكنه أيضًا يتطلب فهمًا عميقًا وإبداعًا وكثيرًا من الصبر.
يتعامل مركز الأعمال الخاص بي اليوم مع التقلبات في ولاية إنديانا، حيث قمنا ببناء عملية كانت تعمل بشكل شبه تلقائي وتدر أرباحًا شهرية منتظمة من بيع العقارات. نعم، أعلم أن قسمًا كبيرًا من المستثمرين سيقولون إننا مجانين لأننا نبيع الكثير من العقارات وأنه يمكننا تجميعها على المدى الطويل وخلق ثروة حقيقية، ولكن أحد الأشياء التي أدركتها مع مرور الوقت هو أنه إذا كنت أرغب في توسيع نطاق العمل وجلب الموظفين وزيادة العمليات، فلا يوجد خيار آخر، وهو تدفق الدخل أمر لا بد منه ونحن نختار القيام بذلك بمساعدة التقلبات
إذن ما هي التقلبات التي نركز عليها وما هو معيارنا للقلب الجيد
الفكرة بسيطة: يمكنك شراء عقار بسعر أقل من سعر السوق، وإجراء ترقية كبيرة عليه، ثم بيعه بربح.
ولكن في الممارسة العملية؟ ليس من السهل أبدا.
1. سعر الشراء الصحيح
فيما يتعلق بسعر الشراء، فإننا عادةً ما نهدف إلى الحصول على أقل سعر ممكن، كلما كان ذلك أفضل، كلما كانت التقلبات الصغيرة أفضل، وهناك عدة أسباب ولكن لنكون صادقين، السبب الرئيسي هو أنه عندما تبيع بسعر منخفض، فإن طلبات مشتري المنزل عادة ما تكون أقل أو كما أود أن أقول إنهم يبحثون عن صنبور يعمل وعارضة سقف
بالإضافة إلى ذلك، عندما تقوم بمشاريع فاخرة بمئات الآلاف من الدولارات، يجب أن يكون كل شيء في مكانه الصحيح ولا يوجد مجال لأي أخطاء (بعض الناس يصنعون جنديًا في مجال التقلبات الحرجة وأنا لا أتخذ حتى قرارًا) النزول من الملعب، إنه أقل ملاءمة بالنسبة لي)
وطالما أنني أعمل من الكمبيوتر في تل أبيب وليس من موقع البناء في ولاية إنديانا، فإن قدرتي على الدقة بشأن كل مفتاح طاقة أو مصباح كهربائي أو أي عيب آخر تكاد تكون مستحيلة ولهذا السبب سأفضل تقليبًا من هذا النوع.
تخيل أنك أتيت لتناول الطعام في سلسلة فلافل لديها مالك واحد ولديها 10 فروع.
سيكون هناك فروع ستربح أكثر، وسيكون هناك فروع ستربح أقل، ولكن هامش الخطأ في هذا النوع من الأعمال سيكون أكبر بكثير
أتفق معي على أن سقوط الطحينة على الأرض في أحد الفروع أو عدم قيام الموظف بوظيفته بالشكل الصحيح لن يؤدي إلى سقوط السلسلة بأكملها
وما سيجعل العمل مربحًا على المدى الطويل هو بشكل أساسي الإدارة الإستراتيجية الصحيحة وتطوير الأعمال والمنتج الذي يتكيف مع جمهور مستهدف محدد معروف بشرائه.
والآن لنأخذ مطعمًا فاخرًا واحدًا لطاهي ماهر في موقع مركزي للغاية في تل أبيب. يمكن مقارنة الإيجار المرتفع بتكاليف الفائدة المرتفعة التي يتم أخذها كل شهر، ويمكن مقارنة الراتب المرتفع للموظفين والمقاولين المناطق الفاخرة الذين يحصلون بالطبع على راتب أعلى.
ولا داعي للمقارنة بين دقة ورفاهية المطعم
في مطعم من هذا النوع، يكون هامش الخطأ أصغر بكثير ويجب أن يكون عملنا أكثر دقة
2. سرعة التنفيذ
في Flip، الوقت هو المال. في كل شهر لا يتم فيه بيع الممتلكات الخاصة بك، فإنك تتحمل التكاليف غير الضرورية من الفوائد، وضريبة الأملاك، والصيانة، وما إلى ذلك. ولهذا السبب من المهم العمل مع مقاولين محترفين وتحديد جداول زمنية واضحة
3. نوعية الموظفين
عندما تعمل على نطاق واسع من التقلبات في المناطق المكونة من رقمين، ليس أمامك خيار سوى العمل مع العديد من المقاولين في نفس الوقت، والهدف في النهاية هو عدم التوقف عن تغيير الفريق حتى تجد الأكثر كفاءة وأفضل الناس في هذا المجال
في كل مرة تتأكد فيها من العثور على مقاول مثالي، يتم الكشف عن الأخطاء الخادعة والأشياء التي تحدث تحت السطح، ولهذا السبب يجب أن تكون دائمًا جاهزًا مع وجود مقاول في جعبتك يمكنه إكمال المهمة.
لكن!
وهي كبيرة ولكن...
نحن جميعًا نرتكب الأخطاء، وكذلك الأمر بالنسبة للمقاولين لدينا، فكل شخص يمر بأشياء في حياته الشخصية، وهذا يؤثر دائمًا على جودة عملنا وكفاءته.
لا تتعجل في تدمير العلاقات بسبب الأخطاء، حتى لو كانت هذه الأخطاء تكلفك الكثير من المال في بعض الأحيان، ولست بحاجة لأن أخبرك عن أهمية العلاقات المستقرة في عالم العقارات وفي العمل العالم بشكل عام
4. التجديد - ليس كثيرًا، وليس قليلًا جدًا
أحد أكبر الأخطاء التي يرتكبها المستثمرون هو استثمار الكثير أو القليل جدًا في التجديد.
فكر مثل المشتري: تجديد يجعل الأمر "رائعًا" ولكنه لا يخرجك من إطار الميزانية.
القيمة المضافة مثل إضافة الغرف والحمامات
إغلاق الطابق السفلي أو أي فكرة أخرى يمكن أن يضيف الكثير من القيمة إلى أي عقار.
دع المحترفين المحليين يرشدونك في أول تجديداتك، باعتبارنا مستثمرين يعيشون عادة في منطقة سكنية أفضل ويعيشون في عقارات أكثر شهرة، فإننا نميل إلى المبالغة في تجديد وتصميم منزل أحلامنا.
تذكر أنك لن تعيش في العقار وأن مالكيه ربما لن يكونوا أشخاصًا مثلك أيضًا
صفقة من الميدان - قلب مثالي
اشترينا منزلاً من FSBO في Zillo
السعر في Zillo كان 48، عرضنا 60
وبعد المعاينة رجعنا السعر لسعره الأصلي وأغلق عند 48
لقد استثمرنا 30 دولارًا في التجديد
الذي استغرق شهرًا وقمنا ببيع المنزل بـ 135 بعد 10 أيام في السوق بالطبع استغرق الإغلاق شهرًا آخر ولكن من الدخول إلى الخروج استغرقت عملية المعاملة شهرين ونصف وبعد تكاليف تمويل الصيانة والمصاريف الأخرى ربحنا 41 ألفًا دولار في الوجه المثالي خالية من المشاكل
هذه قصة واحدة من بين العديد من القصص، وهي الوحيدة التي أتذكرها والتي سارت بسلاسة كبيرة، لذلك في حين أن الأرقام تبدو جميلة والعمل سهل، أريد فقط أن أذكرك من المنشور السابق بأن معظم المشاريع لا تفعل ذلك. تبدو هكذا وليست هي السبب وراء وجودنا في هذه المهنة، فنحن هنا لحل المشكلات وتلبية حاجة معينة. إن الحصول على المال السريع أمر جيد ولكن معظم التقلبات ستجلب معها مشكلات يتعين علينا حلها
ماذا أستفيد من هذا؟
إن Flips ليست مجرد عمل تجاري - بل هي فن حل المشكلات وخلق القيمة.
تريد أن تكون ناجحا في الوجه؟ سوف تتعلم كيفية تحديد الإمكانات وفهم الأرقام والتنفيذ بسرعة وكفاءة.
وربما الأهم من ذلك - لا تخف من إدخال العقارات التي تبدو وكأنها مشكلة.
كلما كبرت المشكلة، كلما كان الربح من وراءها أكبر
والآن سؤال لك:
ما هي أكبر مشكلة واجهتك أثناء التقليب؟ وكيف قمت بحلها؟
اضافة
لم أتمكن من إرفاقه هنا، لكن مرحبا بكم في السؤال وسأرسله في التعليقات وأحصل على ملف ساندراتس للتقليب، وهي قائمة يمكن تقديمها للمقاولين حتى لا يفوتهم أي شيء
وتنقسم القائمة إلى ثلاثة مستويات حسب مستويات التجديد التي نريدها للمنزل
ومناسب للمناطق التي تتراوح أسعار البيع فيها بين 100 ألف - 250 ألف
ردود