كيف أنشأنا محفظة عقارية في تكساس بأقل قدر من رأس المال

#يمماحمهاشفوي يائيل كوهين لطيفة #Post4

عندما بدأنا أنا وشهار رحلتنا في مجال العقارات، لم يكن لدينا سوى 50 ألف دولار على الجانب وكان لدينا الكثير من التردد. مثل العديد من المستثمرين الإسرائيليين، بدأنا ننظر إلى كليفلاند، لكننا شعرنا أن السوق هناك مشبع بالفعل بالمستثمرين. لقد اخترنا بيتسبرغ لتكون "مميزة" - وهو خطأ كلاسيكي للمبتدئين.

بعد أن لم تعمل مدينة بيتسبرغ معنا، قررنا إعادة التفكير. لقد غمزت لنا تكساس منذ البداية، ولم يكن ذلك بسبب الأرقام فقط. أعتقد أنه في العقارات، كما هو الحال في كل شيء في الحياة، فإن الجانب العاطفي لا يقل أهمية عن الجانب التجاري.

لماذا تكساس؟

✓ طقس مماثل لإسرائيل (نعم، هذا في الاعتبار حقًا!)

✓ تجديدات أبسط - منازل من طابق واحد، بدون أقبية أو علية

✓ العمالة المتوفرة ورخيصة الثمن (بفضل المكسيك المجاورة)

✓ ولاية جمهورية ذات هجرة إيجابية قوية من ولايات مثل كاليفورنيا

✓ متوسط ​​زيادة القيمة 6% سنويا

✓ والأهم من ذلك - أنه المكان الذي نريد حقًا أن نعيش فيه!

لقد اخترنا على وجه التحديد DFW (دالاس فورت وورث) - مدينة يبلغ عدد سكانها أكثر من 6 ملايين نسمة، أي أكثر من دولة إسرائيل بأكملها! يتيح لنا هذا الحجم إنتاج تدفق كبير للصفقات، خاصة عندما نعمل أيضًا خارج السوق.

أكبر عقبة في البداية كانت التمويل. أخبرنا الجميع أن "تكساس باهظة الثمن"، ولكن سرعان ما اكتشفنا سرًا لا يعرفه الكثيرون - هناك شروط تمويل مجنونة تسمح لك بشراء منزل بقيمة 300 ألف دولار باستثمار قدره 50 ألف دولار!

كيف؟ باستخدام طريقة BRRRR (الشراء، إعادة التأهيل، الإيجار، إعادة التمويل، التكرار):

ابحث عن العقارات التي تحتاج إلى تجديد بأقل من سعر السوق

احصل على قرض HML (مقرض الأموال الصعبة) الذي يمول ما يصل إلى 90% من عملية الشراء و100% من عملية التجديد

REFI (إعادة التمويل) بعد التجديد والتأجير، تحصل على 65-75% من قيمة العقار وتنفق معظم رأس المال

وهذا مثال من الحياة:

بأول 50 ألف دولار، تمكنا من شراء منزلين تبلغ قيمة كل منهما حوالي 300 ألف دولار اليوم! كيف؟ لقد قمنا بدمج طريقة BRRRR مع شراكات المشاريع المشتركة الذكية. اليوم، وبعد اكتساب الخبرة، نبرم صفقات مع مستثمرين يحصلون على صفقات رائعة بأرباح جيدة.

نصائح مهمة للرافعة المالية في نموذج BRRRR:

بناء علاقات جيدة مع البائعين الموثوقين

احسب كل شيء مقدمًا في برنامج Excel، بما في ذلك تكاليف التمويل

اترك دائمًا احتياطيًا قدره 10٪ من تكلفة التجديد

إدارة التدفق النقدي بدقة

العمل مع فريق موثوق ومحترف من المقاولين

ما هو نموذج المشروع المشترك الذي قمنا بتطويره وكيف يمكننا توسيع نطاق المعاملات؟ عن ذلك في المشاركة القادمة...

[في الصور: إعلان عن REFI جاء أعلى مما كنا نعتقد!]