تمسك بقوة لأنك تغوص
#ييامماشفوي باراك دوانياس
# المشاركة 3
تمسك بقوة لأنك تغوص
فما رأيك، 2000٪ في صفقة على حقوق الملكية أمر ممكن؟
تذكر المبدأين من المنشور السابق: الذكاء المبكر والبحث الذي يركز على الليزر
أقدمك بشكل أعمق في مكائد رأسي - بأكثر الطرق شفافية وصدقًا
مشاركة أفكاري وأنماط العمل.
كما شاركت، قمت بإجراء بحث متعمق حول برنامج 619 في حولون،
لقد قمت بإعداد طاولة تضم جميع القطع الأكثر إثارة للاهتمام في المدينة،
لذلك، عندما تأتيني صفقة على إحدى هذه القطع، لا داعي للتفكير، فأنا أشتري.
الاتفاق الموقع في أغسطس الماضي:
لقد حصلت على صفقة من خلال وسيط،
منزل أرض 70 متر مربع على قطعة أرض مساحتها 185 متر مربع.
تم بيع العقار عن طريق محامٍ لأنه ملك للعديد من الورثة وكانت هناك أمور تتعلق بالميراث
كان العقار في حالة سيئة للغاية، للتجديد بما في ذلك كل شيء / الهدم.
أدركت على الفور أن العقار يقع في قطعة أرض تقع على "الشارع الرئيسي" في مخطط H619 في حولون،
وهذا يعني أن حقوق البناء الشاملة تنطبق على قطعة الأرض، وهذه هي الفئة الأعلى في الخطة.
هناك 3 منازل منفصلة على قطعة الأرض بأكملها
إذا كان العقار المعني واحدًا منهم (في الجانب الخلفي)
وفي نفس الوقت عرفت ذلك لكي أتمكن من الاستفادة من حقوق البناء وبدء المشروع
أحتاج أيضًا إلى قطع الأراضي المجاورة لأننا لسنا وحدنا في الحد الأدنى لحجم القطعة
التي نصت عليها الخطة.
لذلك اتصلت على الفور بالجيران في قطعة الأرض المجاورة، وأخبروني أن قطعة أرضهم قد تم دمجها بالفعل
مع قطعتين متجاورتين ويمثلهما محامٍ متخصص في التجديد الحضري
وفي مرحلة ما قبل اختيار رجل الأعمال للمشروع - بينجو !!
وطلبت على الفور الهاتف الخليوي للمحامي،
تحدثت معه وسألته عما إذا كان بإمكاننا دمج قطعة أرضنا مع قطع الأراضي الثلاثة المسيجة لمشروع مشترك،
وافق بالطبع، وطلب فقط أن أحضر إذن جيراني (أذكرك - نحن 3 منازل في قطعة الأرض، وأنا واحد منهم، لذا أحتاج إلى إذن الجيران الآخرين)
وهكذا فعلت، تحدثت معهم وأبدوا اهتمامهم ووقعوا على توكيل رسمي للمحامي.
في هذه المرحلة كان لدي الثقة الكاملة لإبرام الصفقة،
وقمت بتعيين مستثمر لإبرام الصفقة معي.
هذا ما فعلته وقمنا بشراء العقار - وسرعان ما ظهرت الأرقام.
السؤال الذي يطرح نفسه - ما الذي يمكن بناؤه على قطعة الأرض في المشروع الجديد؟
من الممكن بناء 25-29 شقة (بدلا من 3 الموجودة) بمتوسط مساحة 90 متر مربع
قررت قطع الأراضي المجاورة (التي اتصلنا بها) بحق اختيار تنسيق الصفقة المجمعة
مع شركة ريادية وليس مشروع كلاسيكي للإخلاء والبناء،
في هذا التكوين ستكون تحويلاتنا أعلى بكثير.
اقتربت العديد من الشركات من مناقصة رواد الأعمال التي نفذها المحامي، وكان العرض المختار من شركة ريادية معينة
عرض الصفقة المجمعة بصافي 34%! (تطبق جميع الضرائب والرسوم على الشركة الريادية).
ما الذي يعطيني في الواقع مجموعة 34٪؟
وبافتراض أننا سنوافق على 27 وحدة بمتوسط مساحة 90 مترًا مربعًا، فإن 34% منها تصل إلى 9.18 شقة، تقريبًا إلى 9.
يوجد حاليًا 3 منازل في قطعة الأرض، لذا سيحصل كل منزل على 3 شقق جديدة في المتوسط معفاة من الضرائب (صفقة صافية).
نحن حاليا في مرحلة صياغة العقود النهائية مع الشركة الريادية
والافتراض هو أنه خلال الأشهر الثلاثة المقبلة سيوقع جميع أصحاب الأراضي على الاتفاقية.
جدول:
التوقيع: 3 أشهر
تقديم طلب للحصول على تصريح: 7 أشهر
رخصة البناء: 18 شهرا
البناء: 30 شهرا
إجمالي 58 شهرًا - مقربًا إلى 5 سنوات.
في هذه الصفقة - قام المستثمر وهو صديق لي بإحضار معظم رأس المال الخاص بالصفقة وحصلت أنا على الرهن العقاري، والرهن العقاري ينطبق عليّ فقط وكان لدي أيضًا تكاليف إضافية سأقوم بتفصيلها قريبًا.
الانقسام بيننا
أنا: ⅔ مملوك
المستثمر ⅓ المملوكة
السؤال الذي يطرح نفسه - لماذا قمنا بالتجديد أصلاً إذا كانوا سيدمرون كل شيء في غضون عامين أو ثلاثة أعوام؟
والجواب على هذا ينقسم إلى 3:
1. يمكننا الإيجار خلال هذه الفترة
2. أن تدفع لنا الشركة الريادية بعد الهدم الإيجار المدفوع لنا وليس تقييم المثمن لاستئجار عقار في حالة سيئة (أقل بكثير)
3. السبب الرئيسي - الحصول على درجة أعلى في الميزانية العمومية للمثمن والتي سيتم تجميعها من قبل المثمن قبل الصفقة المجمعة،
أو بمعنى آخر للحصول على عائد أعلى في المحصلة النهائية (لن أخوض في الشرح الفني الآن)
الآن الجزء المثير للاهتمام – الأرقام:
تكلفة المعاملة: 2,030,000 شيكل
ضريبة الشراء: 121,800 شيكل (6% بدلاً من 8% لأننا ذكرنا أننا اشترينا أرضاً بسبب الحالة السيئة جداً للعقار)
وساطة + محامي + تخمينات + إضافية: 71,350 شيكل
الترميم: 218,255 شيكل
المجموع: 2,432,630 شيكل
للخروج منه
جلب المستثمر حقوق ملكية بقيمة ⅓: 810,876 شيكل (لا يشمل رسوم الإدارة)
حصلت على رهن عقاري بقيمة: 1,421,000 شيكل + استكمال حقوق الملكية بمبلغ 200,754 شيكل
العائد المتوقع - 3 شقق بمساحة 90 متر مربع
المستثمر - 1 شقة جديدة
ط - شقتين جديدتين
ويبلغ متوسط سعر السيد في هذه المنطقة حوالي 30,000 ألف شيكل
راتبي هو 90*2*30000 = 5,4 مليون شيكل
من هذا سأقوم بتخفيض الرهن العقاري: 5.4 مليون - 1.421 مليون = 3,979 مليون
العائد على حقوق الملكية: 3,979 مليون/200 ألف = 1989%!
*أخذت في الاعتبار التدفق السلبي في هذه السنوات - الإيجار لن يغطي كامل الرهن العقاري، عليك الاستعداد لذلك.
تذكر - الذكاء المبكر + البحث الذي يركز على الليزر سيجلب لك صفقات ستغير حياتك
في المنشور التالي
سأتحدث عن صفقة تحسين العقار الذي كان يعاني من جميع المشاكل في العالم
تعتبر صفقة شراء شقة في مجمع تجديد حضري ذات قيمة خاصة.
ردود