شراء منزل ممنوع: كيف يعمل بيع الرهن
شراء منزل ممنوع يمكن أن يكون وسيلة جيدة للحصول على صفقة أثناء البحث عن العقارات. المنزل المحروم هو المنزل الذي لم يتمكن أصحابه من دفع الرهن العقاري أو بيع العقار. ونتيجة لذلك، استحوذ المقرض العقاري على الملكية ويحاول الآن بيعها لاسترداد بعض تكاليفه.
ما هو المهم أن تعرفه عن شراء منزل ممنوع
على الرغم من أن المنازل المحرومة من الرهن لم تعد شائعة اليوم كما كانت في ذروة الأزمة العقارية في عام 2008، إلا أنها لا تزال تحدث. في حين أن المنزل المحروم من الرهن لا يعد قصة جميلة بالنسبة لأصحاب المنزل السابقين، إلا أنه يمكن أن يكون بمثابة صفقة رابحة للمشترين. نظرًا لأن البنوك غالبًا ما تكون حريصة على تفريغ هذه العقارات المحجوزة، فإنها تهدف إلى تحقيق التعادل مع السعر المطلوب الذي عادة ما يكون مبلغ مذكرة الرهن العقاري المتبقية بالإضافة إلى الفوائد وأتعاب المحاماة والغرامات. في المتوسط، ينتهي هذا الأمر بحوالي 15% أقل من القيمة الحقيقية للمنزل - وإذا كنت ترغب في شراء منزل ممنوع الرهن، فستجد أنه غالبًا ما يتم بيعه بأقل من السعر المطلوب.
لكن شراء منزل ممنوع الرهن يأتي مع مخاطر، لذلك يجب على المشترين توخي الحذر لمعرفة ما إذا كانت المقامرة تستحق العناء.
كيف يعمل الرهن؟
الرهن ليس شيئًا يريد كل صاحب منزل أن يمر به. ولسوء الحظ فإنه يؤثر على مئات الآلاف من الأميركيين كل عام. إذًا كيف تتم عملية حبس الرهن؟
يجب على أصحاب المنازل أولاً سداد رهنهم العقاري، وعدم سداد الأقساط الشهرية المطلوبة. ومن النادر أن يبدأ المقرضون في حبس الرهن بعد دفعة واحدة فقط من الرهن العقاري. عادة ما يقدم المقرضون بدائل خلال هذه الفترة، بما في ذلك خطط الدفع المختلفة لمساعدة أصحاب المنازل على العودة إلى المسار الصحيح، والحفاظ على منازلهم، والاستمرار في دفع فاتورة الرهن العقاري الشهرية.
إذا لم يتمكن المقترض من توفير الأموال اللازمة لسداد ما يدين به، فسيقوم المُقرض بإصدار إشعار بالتخلف عن السداد. سيتم إرسال هذا النموذج إلى المرتهن عن طريق البريد المعتمد، وعادة ما يمنح صاحب المنزل 90 يومًا لدفع الفاتورة النهائية. هذه هي بداية العملية الرسمية.
إذا لم يأت مالك المنزل بالمال خلال 90 يومًا من الإخطار بالتقصير، يجوز للمقرض المضي قدمًا في حبس الرهن. يأتي لاحقًا إشعار بيع، يذكر فيه أن الوصي (المقرض) سيبيع المنزل في المزاد خلال 21 يومًا.
سيتم بيع المنزل بالمزاد لمن يدفع أعلى سعر، والذي سيتعين عليه دفع المبلغ بالكامل على الفور. سيحصل هذا المشتري على سند ائتمان بعد اكتمال عملية البيع، وعندها يصبح المالك الرسمي.
ما هي خصائص REO؟
العقارات المملوكة، أو عقارات REO، هي منازل استولت عليها البنوك أو المقرضون الآخرون من الأشخاص غير القادرين على سداد رهونهم العقارية. في الأساس، إنه حبس الرهن الذي استولى عليه البنك. عندما يقدم المقرضون العقاريون قروض الرهن العقاري، فإنهم ينظرون إليها كاستثمار، لأنهم سيكسبون المال من الفائدة على القرض. لذا، ومن أجل إنقاذ استثماراتها، تقوم البنوك بحجز المنازل التي لم يتم سداد قروضها العقارية ثم بيع العقارات في مزاد حبس الرهن. إذا لم يتم بيع المنزل في المزاد، فإنه يصبح REO. هناك مجموعة فرعية من عقارات REO المملوكة للحكومة. يُطلق عليها اسم منازل هود، وغالبًا ما يتم بيعها بسعر أقل بكثير من القيمة السوقية لمقدمي العروض المؤهلين.
كيفية شراء منزل ممنوع
للعثور على منزل ممنوع، يمكنك تصفح قوائم حبس الرهن على Realtor.com®، والتي يمكن أيضًا تصنيفها على أنها "مملوكة للبنك" أو "REO". إذا وجدت منزلاً يعجبك، فاتصل بوكيل العقارات الموجود في القائمة كالمعتاد.
أكبر تحذير عند شراء منزل محروم من الرهن هو أنه عادة ما يتم بيعه كما هو، مما يعني أن البنك لن يقوم بإصلاح المشاكل. وقد يكون هناك الكثير منهم، نظرًا لأن العديد من حالات حبس الرهن العقاري قد انهارت ببطء بسبب الضغوط المالية التي تعرض لها المالك السابق. وعلى عكس بيع المنزل التقليدي، حيث تجبر متطلبات الكشف المالك على الكشف عن جميع عيوب المنزل، لا يوجد مثل هذا النص القانوني في حبس الرهن. ما تراه (أو لا تراه) هو حقًا ما تحصل عليه.
لهذا السبب يمكن أن تكلف المنازل المحجوزة المشترين الكثير من المال لتجديدها مما قد يؤدي إلى إبطال مدخراتهم المزعومة. لهذا السبب يقترح إريك وركمان من بنك إعادة التأهيل السكني في شيكاغو Renovo Financial على المشترين اتخاذ احتياطات إضافية مثل ما يلي قبل تقديم العرض:
تحقق من المدة التي ظل فيها العقار المحظور شاغرًا، أو هل عانى من مواسم التجميد والذوبان غير المراقبة، أو تعرض لأي شيء يمكن أن يسبب أضرارًا هيكلية كبيرة. المنازل في حالة سيئة للغاية لن تكون مؤهلة للحصول على الرهن العقاري التقليدي.
قم بتعيين مفتش منزلي لإجراء فحص شامل للمنزل المحروم بحثًا عن المشكلات الرئيسية. اطلب من المفتش أن يعطيك تقديرًا للمبلغ المالي الذي سيستغرقه إجراء الإصلاحات.
يمكنك محاولة إضافة القروض والشيكات العرضية لعرضك. وبهذه الطريقة، إذا واجهت مشاكل مع المنزل أو حصلت على رهن عقاري له، فيمكنك الانسحاب من الصفقة دون خسارة الوديعة. فقط ضع في اعتبارك أن الطلب لا يعني أن البنك سيقبله؛ فهي ليست هي القاعدة عند شراء الرهن.
استعين بمحترف لإجراء بحث عن العنوان، كما يقول بن نيرنبرغ، النائب الأول لرئيس شركة Northbrook، Proper Title ومقرها إلينوي. قد يسمح لك هذا بتجنب جميع أنواع السيناريوهات الرهيبة - في بعض الأحيان يقوم البنك بإزالة الامتيازات، ولكن ليس مطلوبًا منه القيام بذلك. على سبيل المثال، لنفترض أن مصلحة الضرائب لديها امتياز على العقار مقابل الضرائب المتأخرة. وهذا الدين لا يتبع صاحبه بمجرد بيعه. وبدلا من ذلك، يرتبط الامتياز بالعقار، مما يجعل المالك الجديد مسؤولا عن السداد.
إذا وجدت أن المنزل به مشاكل، فسوف تحتاج إلى التفكير بعناية فيما إذا كان الأمر يستحق كل هذا العمل الإضافي. في بعض الحالات سيكون؛ وفي حالات أخرى، قد يكون من الحكمة المغادرة.
ردود