أولا أريد أن أشكر والدي مرة أخرى على هذه الفرصة،

#يامميمهشفوي غاليت مويال إيشار #post3

أولا أريد أن أشكر والدي مرة أخرى على هذه الفرصة،

وأشكر كل من قرأ المنشورات السابقة ومن تواصل معي على الخاص!

اليوم أريد أن أتحدث عن تسوية NAR

بعد الدعوى القضائية الضخمة المرفوعة أمام المحكمة العليا، في 15 مارس 2024، وافقت NAR (رابطة وكلاء العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية) على التوقيع على تعويض بقيمة 418 مليون دولار وتغيير عدد من القوانين التي أثرت على المشترين والبائعين والعقارات. بالطبع، وكلاء العقارات. في 17 أغسطس 2024، دخلت قوانين NAR الجديدة حيز التنفيذ.

هذه هي التغييرات الثلاثة الرئيسية التي حدثت في هذا المجال:

عمولات الوكيل العقاري

قبل صدور حكم التسوية، كانت جميع عمولات الوكيل من مسؤولية بائع المنزل. وعادةً ما يتم تقسيم هذه العمولة، التي تبلغ عادةً 5% أو 6%، بين وكيل المشتري ووكيل البائع.

الآن، بدءًا من 17 أغسطس 2024، لن يُطلب من البائعين تغطية عمولات وكيل المشتري.

2. اتفاقيات المشتري

سيحتاج الوكلاء الذين يعملون مع المشترين الآن إلى الحصول على اتفاقية مكتوبة قبل القيام بجولة في المنازل، تحدد بوضوح توقعات التعويض. وهذا يوفر الشفافية بين الوكيل ومشتري المنزل، لذلك لا توجد مفاجآت طوال العملية.

على الرغم من أن NAR لا تحدد تفاصيل هذه الاتفاقيات، إلا أنها أنشأت بعض الموارد المفيدة للمساعدة في التنفيذ، مثل دليل "اتفاقيات المشتري المكتوبة 101"، الذي يقدم نصائح حول الوضوح والتأكيد على اختيار المستهلك.

3. قوائم التعويضات على MLS

بدءًا من 17 أغسطس 2024 أيضًا، لم يعد من الممكن إدراج عروض التعويض في خدمات القوائم المتعددة (MLS)؛ هذه هي قواعد بيانات مركزية يستخدمها وكلاء العقارات لمشاركة المعلومات حول المنازل المعروضة للبيع.

للراغبين في بيع عقار، هذه هي القوانين الجديدة المتعلقة بالبيع:

إليك ما تعنيه التسوية لبائعي المنازل:

لا يزال لديك خيار تقديم التعويض لوسطاء المشترين. يجب أن تفكر في القيام بذلك كوسيلة لتسويق منزلك أو جعل قائمتك أكثر جاذبية للمشترين.

يجب على وكيلك أن يكشف لك بشكل واضح وأن يحصل على موافقتك على أي دفعة أو عرض دفع يقدمه وسيط القائمة إلى وسيط آخر يعمل نيابة عن المشترين.

ويجب أن يتم هذا الإفصاح لك كتابيًا قبل أي دفعة أو اتفاق للدفع لوسيط آخر يعمل نيابة عن المشترين، ويجب أن يحدد مبلغ أو معدل هذه الدفعة.

إذا اخترت الموافقة على عرض التعويض، فهناك تغييرات في كيفية حدوث ذلك.

لا يزال بإمكانك بصفتك البائع تقديم تعويض عن العرض، ولكن لا يمكن لوكيلك إدراجه في خدمة الإدراج المتعددة (MLS) - إن MLS هي أسواق محلية يستخدمها كل من وسطاء المشترين ووسطاء الإدراج لمشاركة المعلومات حول العقارات المعروضة للبيع.

يمكن لوكيلك الإعلان عن قائمتك عبر منصات خارج MLS مثل وسائل التواصل الاجتماعي والنشرات الإعلانية ومواقع الويب.

لا يزال بإمكانك، بصفتك البائع، تقديم امتيازات للمشتري بشأن النظام متعدد الأطراف (على سبيل المثال، امتيازات لتكاليف إغلاق المشتري).

إليك ما لا تغيره التسوية:

الوكلاء الذين هم السماسرة® موجودون هنا لمساعدتك في التنقل في عملية بيع منزلك وهم ملزمون أخلاقياً بالعمل بما يحقق مصلحتك.

يظل تعويض وكيلك قابلاً للتفاوض بالكامل، وإذا كان وكيلك هو REALTOR®، فيجب عليه الالتزام بمدونة قواعد أخلاقيات REALTOR® وإجراء مناقشات واضحة وشفافة معك حول التعويض. عند العثور على وكيل للعمل معه، اطرح أسئلة حول التعويض وناقش ما ترغب في تقديمه للمشترين.

لديك خيارات. اعمل مع وكيلك لفهم النطاق الكامل لهذه الاختيارات عند بيع منزلك، مما سيساعدك على اتخاذ أفضل قرار ممكن يناسب احتياجاتك.

للراغبين في شراء عقار، هذه هي القوانين الجديدة المتعلقة بالشراء:

1. إليك ما تعنيه التسوية لمشتري المنازل:

سوف تقوم بتوقيع اتفاقية مكتوبة مع وكيلك قبل القيام بجولة في المنزل.

قبل التوقيع على هذه الاتفاقية، يجب عليك التأكد من أنها تعكس الشروط التي تفاوضت عليها مع وكيلك وأنك تفهم بالضبط ما هي الخدمات والقيمة التي سيتم تقديمها، ومقابل ذلك.

يجب أن تتضمن اتفاقية المشتري أربعة عناصر تتعلق بالتعويض:

إفصاح محدد وواضح عن مبلغ أو نسبة التعويض الذي سيحصل عليه الوكيل العقاري أو كيفية تحديد هذا المبلغ.

التعويض الموضوعي (على سبيل المثال، 0 دولار، رسم X ثابت، X بالمائة، X سعر الساعة) - وليس مفتوحًا (على سبيل المثال، لا يمكن أن يكون "تعويض وسيط المشتري مهما كان المبلغ الذي يعرضه البائع على المشتري").

مصطلح يمنع الوكيل من الحصول على تعويض عن خدمات الوساطة من أي مصدر يتجاوز المبلغ أو السعر المتفق عليه في الاتفاقية مع المشتري؛ و

بيان واضح بأن رسوم الوسيط والعمولات قابلة للتفاوض بالكامل ولا يحددها القانون.

تنطبق الاتفاقيات المكتوبة على الجولات المنزلية الافتراضية الشخصية والمباشرة.

لا تحتاج إلى اتفاقية مكتوبة إذا كنت تتحدث فقط إلى وكيل في منزل مفتوح أو تسأله عن خدماته.

قد يوافق البائع على تقديم تعويض لوكيلك. هذه الممارسة مسموح بها ولكن لا يمكن مشاركة العرض على خدمة الإدراج المتعددة (MLS) — MLSs هي أسواق محلية يستخدمها كل من وسطاء المشترين ووسطاء الإدراج لمشاركة المعلومات حول العقارات المعروضة للبيع.

لا يزال بإمكانك قبول التنازلات من البائع، مثل عروض دفع تكاليف الإغلاق.

إليك ما لا تغيره التسوية:

الوكلاء الذين هم السماسرة® موجودون هنا لمساعدتك في التنقل في عملية شراء المنزل وهم ملزمون أخلاقياً بالعمل بما يحقق مصلحتك.

يظل تعويض وكيلك قابلاً للتفاوض بالكامل، وإذا كان وكيلك هو REALTOR®، فيجب عليه الالتزام بمدونة قواعد أخلاقيات REALTOR® وإجراء مناقشات واضحة وشفافة معك حول التعويض. عند العثور على وكيل للعمل معه، اطرح أسئلة حول التعويض وافهم الخدمات التي تتلقاها.

لديك خيارات. اعمل مع وكيلك لفهم النطاق الكامل لهذه الاختيارات عند شراء منزل، مما سيساعدك على اتخاذ أفضل قرار ممكن يناسب احتياجاتك.

وباختصار، هذه هي النقاط الرئيسية:

يجب على أي شخص يرغب في رؤية منزل مع وكيل، التوقيع على اتفاقية تمثيل حصري مع هذا الوكيل قبل العرض. العميل الذي لا يرغب في التوقيع لديه خياران فقط: حضور منزل مفتوح، أو الاتصال بالوكيل الذي يمثل البائع واطلب العرض.

لا يُسمح بالإعلان عن العمولات في نظام MLS، مما يعني أن الوكلاء الذين يعرضون منزلًا لن يتمكنوا من معرفة مقدار العمولة، إن وجدت، التي يرغب البائع في دفعها لوكيل المشتري.

3. البائع غير ملزم بدفع عمولة الوكيلين (حتى الآن لم يكن هناك قانون ينص على أن البائع ملزم ولكنه كان بالتأكيد معيارًا في السوق)، إذا لم يدفع البائع لوكيل المشتري - فسوف وكيله ينجح في بيع العقار؟ سؤال جيد ربما في مناطق الطلب حيث لا يوجد ما يكفي من العرض ويتم اقتناص كل منزل بسرعة يمكن أن ينجح. تقييمي - في معظم الأسواق سيكون من الصعب بيع منزل بهذه الطريقة، ولكن الوقت سيخبرنا..

4. هناك 3 خيارات واجهتها بالفعل منذ أغسطس، في تمثيل المشترين:

- البائع على استعداد لدفع عمولة كالمعتاد للوكيلين

- البائع على استعداد لدفع عمولة مخفضة لوكيل المشتري، على سبيل المثال 2% (بعد ذلك يمكن للوكيل أن يطلب من المشتري تعويض الفارق 1% أو ببساطة تسوية 2%)

- البائع غير مستعد لدفع عمولة لوكيل المشتري، فيكون المشتري مسؤولاً عن الدفع لوكيله، مما سيضيف 2%-3% أخرى من مبلغ الصفقة إلى تكاليف الإغلاق، أو سيختار المشتري الشراء العقار بدون تمثيل أو بالتمثيل المزدوج من قبل الوكيل الذي يمثل البائع .

5. في الأشهر الأخيرة، وافق كل العملاء تقريبًا الذين اتصلوا بي بخصوص شراء عقار على التوقيع على اتفاقية ممثل المشتري قبل العرض، وكان هناك عدد قليل من العملاء الذين لم يوافقوا على التوقيع وكانوا مترددين في الالتزام بالعمل مع وكيل واحد أو أسبوع، أو حتى التوقيع على اتفاقية عرض لعقار واحد محدد فقط، بعد أن أوضحت لهم أنه بدون اتفاقية تمثيل موقعة لن يكون هناك عرض، وافقوا على التوقيع.

هناك الكثير من الكلمات التي يمكن كتابتها حول هذا الموضوع، والعديد من الآثار المترتبة على المشترين أو البائعين، ومن الصعب وضع كل شيء في منشور واحد لكنني تطرقت إلى النقاط الرئيسية.