أسعار الفائدة على الرهن العقاري آخذة في الارتفاع. لماذا ؟

وتشير العديد من التوقعات إلى أن معدلات الفائدة تقترب من 6% في نهاية هذا العام وتنخفض إلى حوالي 5.8% في العام المقبل. لقد انتهت أيام الفائدة 3% و4%.

واشنطن – قد تتوقع انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الوقت الحالي بعد أن خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بمقدار نصف نقطة الشهر الماضي.

وبدلا من ذلك، ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى أعلى. وأظهرت أحدث البيانات من فريدي ماك أن متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما ارتفع إلى 6.4٪، أي أعلى بأكثر من ربع نقطة مما كان عليه قبل أسبوعين.

ربما تكون هذه الأخبار مفاجأة غير مرحب بها للأشخاص الذين كانوا يأملون في انخفاض أسعار الفائدة حتى يتمكنوا أخيرًا من الدخول إلى السوق والبدء في شراء منزل.

إليك ما يحدث، وما يعنيه بالنسبة لأولئك الذين يحاولون شراء منزل في الوقت الحالي.

بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد معدلات الرهن العقاري

يستطيع بنك الاحتياطي الفيدرالي التأثير على أسعار الفائدة على الرهن العقاري، لكنه لا يحددها.

وبدلا من ذلك، تتبع أسعار الرهن العقاري في الأساس رقما آخر: العائد على سندات الخزانة لعشر سنوات. وقد ارتفع هذا العائد مؤخرًا لعدة أسباب، بما في ذلك أن المستثمرين يتوقعون أن يكون بنك الاحتياطي الفيدرالي أكثر حذرًا في خفض أسعار الفائدة بعد التخفيض الكبير الذي أجراه الشهر الماضي.

ولكن ليس فقط عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات يؤثر على معدلات الرهن العقاري.

يجب على مُقرض الرهن العقاري أن يغطي تكاليفه ويحقق ربحًا، لذلك يضيف، على سبيل المثال، النسبة المئوية الخاصة به. وسيعتمد معدل الرهن العقاري المحدد الذي تحصل عليه على عواملك، مثل تصنيفك الائتماني وحجم ونوع القرض الذي تتلقاه.

ومع ذلك، على الرغم من الزيادة الأخيرة، لا تزال أسعار الفائدة على الرهن العقاري أقل بنقطة كاملة مما كانت عليه في هذا الوقت من العام الماضي، حيث انخفضت حيث توقع المستثمرون تخفيضات بنك الاحتياطي الفيدرالي في أسعار الفائدة وأخذها في الاعتبار في عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات.

كانت معدلات الرهن العقاري المنخفضة مقارنة بالعام الماضي مفيدة لبعض أصحاب المنازل. لقد استفاد العديد من الأشخاص من هذا لإعادة تمويل قروضهم العقارية إذا اشتروا منازلهم في العامين الماضيين عندما كانت المعدلات أعلى.

وتعني المعدلات المنخفضة المتاحة الآن أن أصحاب المنازل يمكنهم توفير مئات الدولارات شهريًا إذا قاموا بإعادة التدوير.

أين تذهب معدلات الرهن العقاري من هنا؟

إذن إلى أين تتجه أسعار الفائدة على الرهن العقاري؟ من الصعب الإجابة على هذا السؤال، لأن أسعار الفائدة على الرهن العقاري تتأثر بعوامل كثيرة.

ولكن هناك شيء واحد يتفق عليه الخبراء عمومًا: من المحتمل ألا يقتربوا من المستويات التي كانوا عليها قبل بضع سنوات.

في عام 2019، على سبيل المثال، تراوحت معدلات الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا من حوالي 3.75٪ إلى 4.5٪. وانخفضت إلى مستوى منخفض يبلغ 2.65% بداية عام 2021 مع تزايد الوباء.

وتشير العديد من التوقعات إلى أن معدلات الفائدة تقترب من 6% في نهاية هذا العام، ثم تنخفض إلى نحو 5.8% في العام المقبل.

يقول لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: "أعتقد أن المعيار الجديد ربما يكون فائدة على الرهن العقاري بنسبة 6٪". "إذا كنا محظوظين، فقد نصل إلى فائدة قدرها 5.5% على الرهن العقاري. أو إذا لم نكن محظوظين، فربما تعود أسعار الفائدة على الرهن العقاري نحو 7٪.

لكن يون متأكد من شيء واحد: أن أيام أسعار الفائدة 3% و4% قد ولّت - على الأقل في حياته، كما يقول.

إذن ماذا تفعل الآن؟

بالنسبة لمشتري المنازل، يمكن لبيئة الأسعار المتغيرة باستمرار أن تعزز عدم اليقين: هل من الأفضل الانتظار حتى تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري، أو البدء في البحث الآن؟

ينصح الخبراء بعدم محاولة تحديد توقيت السوق، بما في ذلك عندما يتعلق الأمر بشراء منزل. وهذا لسببين.

أولاً، إذا قمت بشراء منزل وانخفض معدل الرهن العقاري، فيمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك والاستفادة من انخفاض سعر الفائدة. ولكن إذا انتظرت وارتفعت الأسعار، فسيكون من الصعب عليك شراء منزل.

ثانياً، تميل أسعار المنازل إلى الارتفاع بمرور الوقت.

يقول يون إنه حتى المشترين الذين اشتروا منازل بمعدلات رهن عقاري أعلى بكثير - مثل 15% في أوائل الثمانينيات - فإن تلك المشتريات كانت عادة جيدة، بسبب الزيادة في قيمة المساكن والقدرة على إعادة التمويل مع انخفاض أسعار الفائدة.

كيف يبدو سوق الإسكان؟ هناك أخبار جيدة

إليك تطور إيجابي للمتسوقين: هناك المزيد من المخزون الآن. وارتفع عدد المنازل المعروضة للبيع في سبتمبر بنسبة 6.4% مقارنة بالشهر السابق، وأعلى بنسبة 33.6% مقارنة بالعام الماضي، وفقًا لتقرير صادر عن وكالة الوساطة المالية RE/MAX، التي فحصت المنازل المنفصلة في 52 سوقًا.

وفي الوقت نفسه، زاد عدد أيام بقاء المنزل في السوق - مما يشير إلى أن السوق أصبح أقل تنافسية قليلاً.

تقول سارة بريسينو جريش، وهي وكيلة عقارية في سان أنطونيو: "أعتقد أن هناك المزيد من الفرص للمشترين للوصول إلى هناك".

وهناك مؤشر آخر يظهر انخفاض عدد المشترين الذين يمكن التنافس معهم: فقد انخفض عدد الأشخاص المتقدمين للحصول على قرض عقاري لمدة ثلاثة أسابيع متتالية (على الرغم من أنه لا يزال أعلى بنسبة 7٪ من هذا الوقت من العام الماضي).

لكن أسعار المنازل لا تزال مرتفعة

معدلات الرهن العقاري ليست العامل الوحيد الذي يؤثر على سوق الإسكان: أسعار المنازل مهمة أيضًا، ولسوء الحظ بالنسبة للمشترين، فهي لا تزال مرتفعة.

وارتفع متوسط ​​سعر المنزل بنحو 50% منذ بداية عام 2020، مع قفزة كبيرة خلال الجائحة. لقد تباطأت الزيادات في الأسعار، لكن الأسعار لم تنخفض فعليا. وبلغ متوسط ​​سعر بيع المنازل القائمة في أغسطس 416,700 دولار، أي أعلى بنحو 3% عن العام السابق، وهو ما يدل على مدى ثبات الأسعار المرتفعة.

الموسم له تأثير أيضا. يزداد شراء المنازل في الربيع ويبلغ ذروته في يونيو، عندما يشجع الطقس الدافئ ونهاية العام الدراسي الناس على التسوق. عادة ما يتباطأ السوق في أواخر الصيف وطوال الخريف، ويصل إلى أبطأ فتراته خلال فصل الشتاء.

وهذا يمكن أن يجعل الخريف وقتًا مناسبًا للشراء، أي إذا تمكنت من العثور على منزل يناسب احتياجاتك: فقد تعني المنافسة الأقل انخفاض الأسعار وزيادة القدرة على التفاوض.

وتتوقع فاني ماي أن ترتفع مبيعات المنازل بنسبة 10% في العام المقبل، بعد المستويات المنخفضة للغاية التي شهدناها. ولكن قد نكون في الربيع قبل أن ينتعش السوق حقًا.