لماذا اخترت العمل مع Multi-Family؟
#يمميمهشفوي عمر متتياهو #Post2
في عام 2010، انتقلت مع الشركة الناشئة بأكملها (والعائلة) إلى بوسطن لبضع سنوات. مدير التطوير الخاص بي في الشركة الناشئة (وهو اليوم شريكي وممثلنا "على الأرض") عرّفني على الميدان. عندما كنت أبحث عن أول عقار في بوسطن، حددت بنفسي منذ البداية ما كنت أبحث عنه كمستثمر:
1. استثمار قوي ذو عائد مرتفع مقارنة بصلابته
2. العائد المطلق (بالدولار...) الذي يبرر التورط
3. الحد الأدنى من المشاركة في الإدارة المستمرة للممتلكات
4. تحييد المخاطر قدر الإمكان
في هذه المقالة سأركز على القسمين 1 و 2. سأخصص مقالًا منفصلاً للقسمين 3 و4 مع التركيز على إدارة المخاطر في عقار محدد والعمل في الولايات المتحدة بشكل عام.
لتلبية الشرط 1، كان من الواضح بالنسبة لي أنني كنت أبحث عن إيجار متوسط المدى. كانت العقارات الأولى التي أظهرها لي أصحاب العقارات هي عائلة واحدة للإيجار في أحياء جيدة نسبيًا. بمجرد دخول هذه الأصول إلى برنامج Excel، رأيت أن العمل لم يكن ناجحًا. وقعوا في القسمين 1 و 2. كانت هذه العقارات مشابهة جدًا للعقارات في إسرائيل - سعر العقار مرتفع جدًا مقارنة بسعر الإيجار، ومن الصعب جدًا تحقيق التوازن. لقد ارتفعت أسعار العقارات كثيرًا بالفعل منذ ذلك الحين (بالطبع لم أكن أعرف كيف أتوقع ذلك في ذلك الوقت) ولكن من حيث التدفق الحالي - يمثل مشكلة. توصلت إلى نتيجة مفادها أنني يجب أن أبحث عن عقار أكبر، في مكان أقل شهرة، وهكذا وصلت إلى عائلة متعددة في دورتشستر، بوسطن. كان دورشيستر حيًا صعبًا نسبيًا في ذلك الوقت، لكنه كان في طور التحسن. من التحليل الذي أجريته، تبين أن الاستثمار في العقارات متعددة الأسر مقارنة بعقارات الأسرة الواحدة هو أكثر ملاءمة لما كنت أبحث عنه:
1. تنويع المخاطر واستقرار الدخل
متعددة الأسر: العقارات التي تشمل عدة وحدات سكنية (مثل الشقق في مبنى سكني)، فإذا غادر أحد المستأجرين أو لم يدفع الإيجار، فلا يزال هناك دخل من الوحدات الأخرى. وهذا يخلق استقرارًا أكبر في التدفق النقدي ويقلل من مخاطر الخسارة الإجمالية للدخل.
عائلة واحدة: هنا يوجد وحدة سكنية واحدة فقط، فإذا كانت فارغة أو لم يدفع المستأجر، تتوقف جميع التدفقات النقدية من العقار. يكون خطر فقدان الدخل في حالة عدم الإشغال أو مشاكل الدفع أعلى.
2. التوفير في تكاليف الإدارة والصيانة
Multifamily: تكاليف الإدارة والصيانة لكل وحدة سكنية أقل، لأن العديد من النفقات (مثل الصيانة والتأمين والإدارة) يتم تقاسمها بين عدة وحدات. كما أن إدارة مبنى واحد يضم عدة مستأجرين أكثر كفاءة من إدارة عدة عقارات منفصلة.
عائلة واحدة: يتطلب كل عقار صيانة ورعاية منفصلة، مما قد يؤدي إلى زيادة التكاليف لكل عقار. ولكل وحدة تأمين وصيانة وإدارة منفصلة مما يزيد من تكلفة الوحدة السكنية.
3. التمويل والاستثمار
العائلات المتعددة: تميل البنوك والمؤسسات المالية إلى تقديم شروط تمويل أفضل للاستثمارات في العائلات المتعددة بسبب تنوع المخاطر والاستقرار النسبي للتدفق النقدي.
الأسرة الواحدة: يمكن أن تكون شروط التمويل أقل جاذبية وقد تكون الاستثمارات الممولة ذاتيًا أو الرهون العقارية المصرفية محدودة.
لذلك اشتريت شقة عائلية مكونة من 3 شقق في دورشيستر. هذه العقارات مطلوبة بشدة من قبل المستثمرين. الطلب على الإيجار جامد (حتى يومنا هذا) وهناك نقص كبير في الشقق. في ذلك الوقت، لم يكن هناك شيء مثل خفض السعر، أو إجراء فحص ثم محاولة خفض السعر. في كثير من الأحيان، إذا كان السعر المطلوب معقولًا، فإنهم يقدمون عرضًا أعلى من السعر المطلوب ويأملون في التغلب على المنافسة. يتضمن الاقتراح حالة طوارئ لتلقي التمويل ونتائج غير عادية في التفتيش، ولكن هذا كل شيء. وكان السعر المطلوب 485,000 دولار. لقد قمت بالمزايدة بمبلغ 505,000 دولار، وفزت. كان رأس المال المطلوب 120,000 ألف دولار، مما يعني أنني حصلت على تمويل بنسبة 76%. لقد احتفظت بهذا العقار لبعض الوقت، وقمت ببيعه بمبلغ 1,140,000 دولار. وبعد سداد الرهن العقاري وخصم تكاليف المعاملات، حصلت على ربح قبل الضريبة قدره 600,000 ألف دولار. وهذا يعني حوالي 50٪ عائد سنوي على حقوق المساهمين. ليس كل مشروع هكذا، ولكن هناك العديد من هذه المشاريع. كان هذا العقار يتطلب الكثير من الصيانة، ولم يكن هناك أي ربح من التيار تقريبًا، ولكن بفضل نسبة التمويل المرتفعة والزيادة الكبيرة في دخل الإيجار والارتفاع العام في أسعار العقارات، كان من الممكن الوصول إلى مثل هذا العائد.
المشاكل الرئيسية التي تعاملت معها على مر السنين: المستأجرون الإشكاليون الذين يتسببون في أضرار جسيمة، مستأجرو القسم 8 الذين يرفضون السماح للمفتش بالدخول إلى الشقة، وفي المقابل يتوقف المفتش عن دفع الإيجار (لأولئك الذين لا يعرفون، إذا المادة 8 توقف عن الدفع، لا يمكنك الحصول عليه بأثر رجعي، إنه دخل مفقود)، أضرار بعشرات الآلاف من الدولارات في السقف والشرفات من كميات خيالية من الثلوج والعديد من القصص الأخرى. ولكن الأمر الأكثر إثارة للاهتمام هو أنه بمجرد طرح العقار في السوق، تم بيعه في غضون 3 أيام، وبزيادة 15٪ عن السعر الأولي الذي طلبته، دون فحص ودون أي طارئ. وليس هناك دليل أفضل من هذا على قوة هذا السوق، وعن ذلك في المشاركات التالية.
ردود