استراتيجية BRRRR
#ييامماشفوي أوري إلفرستين #post2
بالنسبة لي، تعد هذه استراتيجية ممتازة لتجميع الأصول بأسهم قليلة أو معدومة وبسرعة. أمتلك أصولًا في شركتين مختلفتين: في إحدى الشركات يوجد أكثر من 50 بابًا بأقل من 100,000 دولار أمريكي في حقوق الملكية، والشركة الأخرى لديها أقل من 50 بابًا بأقل من 1,000,000 دولار أمريكي في الأسهم. في رأيي، هذه إحصائية مذهلة تثبت أنك لا تحتاج إلى الكثير من المال لتجميع الأصول.
إليك كيفية العمل في ثلاث قنوات رئيسية:
العثور على الصفقات التي تطابق Buybox الخاص بي
العثور على التمويل من المستثمرين الديون
تحديد مكان المستثمرين
هدفي هو تجميع المزيد من الأبواب مع الحفاظ على قاعدة 70%، حتى لا أترك رأس مال في الصفقة أو على الأقل أترك القليل من رأس المال. كل شيء يبدأ بالصفقة، وإذا لم أشتري منازل، فلن يحدث شيء. ولهذا السبب من المهم بالنسبة لي أن أكون دائمًا في مركز شراء وأن أقوم بإجراء التعديلات الصحيحة على أي وضع في السوق.
معاييري لاختيار العقارات
بعد تجربة الشراء الفردي، والدوبلكس، والثلاثي والمزيد في مناطق C ناقص، طورت جلد الفيل والقدرة على التعامل مع المواقف المعقدة. لقد تطور نموذجي بمرور الوقت، واليوم أركز بشكل أساسي على الفردي في 5-6 رموز بريدية ثابتة في المنطقتين C وB. العقارات التي أبحث عنها تحتوي على 3 غرف نوم كحد أدنى و4 غرف نوم كحد أقصى، بمساحة لا تقل عن 1,000 قدم مربع ولا تزيد عن 1,500 قدم مربع. والسبب في ذلك هو أن هذه المنازل هي التي يكون الطلب عليها مرتفعًا دائمًا، ومن ناحية أخرى، فهي ليست كبيرة جدًا بحيث لا تواجه تكاليف صيانة ودوران عالية في وقت لاحق.
تبلغ قيمة ARV (بعد التجديد) 100,000 دولار على الأقل، لأنه من الصعب الحصول على تمويل للعقارات الرخيصة، وأيضًا لأنني لا أحب العمل والتنقل في هذه المناطق.
عملية البحث والشراء
أبحث عن المنازل التي تحتاج إلى مستحضرات التجميل فقط، ولكن أيضًا أشتري المنازل التي تتطلب أكثر من ذلك، طالما أن الأرقام تناسب خطة عملي. اليوم، عندما تكون بيئة أسعار الفائدة مرتفعة، تقل المنافسة على كل عقار وأجد معظم الصفقات في MLS وأقل بكثير من تجار الجملة، باستخدام أدوات بسيطة مثل Zillow وProstream. أقوم بتقديم عروض لكل عقار يتم طرحه في السوق، دون الرجوع إلى السعر المطلوب، ولكن بناءً على ما يمكنني تقديمه بالمعلومات المتوفرة لدي في تلك اللحظة.
أتصل بسمسار عقارات العقار وأدير عملية السحب حتى يتم بيع العقار. تركيزي الرئيسي هو على pullup. عندما يكون البائع جاهزًا أخيرًا للحصول على سعري، فإن معظم المشترين المحتملين قد رحلوا، وبعد ذلك عندما أكتشف الدافع لدى البائع، أرسل شخصًا لتقييم عملية التجديد عن كثب. إن عروضي دائمًا ما تكون عروضًا قوية ولكنها تتضمن وسائل حماية مثل (تخضع للإرشادات التفصيلية) حتى أتمكن من التراجع إذا قررت عدم المضي قدمًا بعد الاختبار. بالإضافة إلى ذلك، أنا على استعداد للإغلاق سريعًا وإيداع مبلغ 5,000 دولار غير قابل للاسترداد لتعزيز العرض بعد الفحص.
تمويل المعاملات
من الجيد دائمًا أن يكون لديك أموال نقدية لتمويل صفقة جيدة، لكن لا يمكنك شراء مدينة كليفلاند بأكملها. تعلمت أن هناك سوقًا كاملاً من مستثمري الديون غير المهتمين بامتلاك العقار بشكل مباشر. إنهم يفضلون تلقي دفعات شهرية أو ربع سنوية، دون الحاجة إلى التعامل مع التقارير الإدارية والتقارير السنوية لسلطة الائتلاف المؤقتة وفتح شركة ذات مسؤولية محدودة وكل ما يتعلق بإدارة شركة ذات مسؤولية محدودة. جميع معاملاتي تمت بجميع المستندات المطلوبة. عندما أقترح صفقة، فإنني لا أطلب معروفًا، بل أعرض فرصة عمل وأقدم الاستثمار وخطة العمل، بما في ذلك المخاطر، للمستثمر.
عندما لا أستطيع جمع الأموال لصفقة جيدة، أستخدم الأموال الصعبة أو أبيع العقار لمستثمر أعرف صندوق الشراء الخاص به.
مثال على معاملة التدفق النقدي الكلاسيكية
وفي سبتمبر 2023، تم طرح العقار في السوق مقابل 80 ألف دولار. بعد الفحص الأولي، أدركت أن سعر مضادات الفيروسات القهقرية يبلغ حوالي 110 ألف دولار أمريكي وأن التجديد المطلوب هو مستحضرات تجميل قياسية بتكلفة تبلغ حوالي 15 ألف دولار أمريكي. وفقًا لمعاييري، يمكنني دفع ما يصل إلى 62 ألف دولار، لذلك عرضت 60 ألف دولار. لقد تلقيت عرضًا مضادًا بقيمة 68 ألف دولار أمريكي، ولكن تم رفض العقار لأن البائع كان لديه عرض أفضل. وعلى الرغم من ذلك، بقي لي عرض ثانوي.
وبعد حوالي أسبوعين، عاد الوسيط إلي وأبلغني أن المشتري الأول انسحب من الصفقة. سألني إذا كنت على استعداد لدفع 68 ألف دولار. لقد فهمت أن البائع كان في حالة عاطفية مختلفة، لذلك عرضت مبلغ 65 ألف دولار ووافق البائع. بعد الإرشادات التفصيلية، قررت المضي قدمًا واشتريت العقار.
تفاصيل الصفقة: بريبي
سعر الشراء: 65 ألف دولار
تكلفة التجديد: 11 ألف دولار
الإيجار: القسم 8 1,720 دولارًا
التقييم: 118 ألف دولار
هذا هو نمط سلوك البائعين الذي يكرر نفسه في كثير من الحالات، عندما يبدأ البائعون بسعر مرتفع لسبب ما، وبالتالي يدفعون المشترين المحتملين بعيدًا. من ناحية أخرى، فإن المشترين المحتملين، الذين سيكونون في الغالب مستثمرين، "يتصفحون" العقارات التي ظهرت في السوق بسعر مرتفع، لأنهم يفترضون أن البائع لم يخفض السعر الذي يمكنهم دفعه. في حالة أكثر تطرفًا، اشترينا عقارًا بمبلغ 60,000 دولار أمريكي وتم طرحه في السوق بمبلغ 119,900 دولار أمريكي
في الختام، أشعر أن هذا هو الوقت الذي يكون من الأسهل فيه الحصول على الأصول من السوق المفتوحة. في هذه المرحلة، سيصبح التدفق النقدي أكثر احتمالاً في المناطق C، وعلى المدى الطويل، ستتحسن الأمور. قد ترتفع قيمة العقارات، وستنخفض أسعار الفائدة، وبعد ذلك يمكنني إجراء إعادة التمويل النقدي مرة أخرى بإيجارات أعلى.
أتمنى لكم يوم عظيم للجميع!
ردود