قسم 8
#رائد أعمال الأسبوع: أوري ألبرستين #المقالة 3
بعد أن تمكنت من جمع التمويل لشراء وتجديد عقار معين، سواء من خلال الأموال السائلة أو مستثمر الديون أو الأموال الصعبة، يحدث أمران مهمان: تحديد موقع مستأجري القسم 8 البدء في التجديد وفقًا لمتطلبات ومعايير القسم 8 ولكن ليس فقط.
ما هو القسم 8؟
القسم 8 هو برنامج فيدرالي أمريكي يدفع الإيجار مباشرة إلى المالك. يحصل المستأجرون على قسائم، ويتم تحديد المبلغ حسب الدخل السنوي وعدد أفراد الأسرة. وتدفع الدولة الإيجار مباشرة للمالك. يمكن أن يستغرق التأهل للحصول على قسيمة وقتًا طويلاً بالنسبة للمستأجرين الذين يرغبون في الانضمام إلى البرنامج، لذلك عندما يصبحون مستأجرين في القسم 8، يكون من الأسهل تحصيل حصتهم النسبية من الإيجار الشهري. يتم تحديد مبلغ الإيجار حسب عدد الغرف والرمز البريدي، ويمكنك التحقق من عرض الإيجار عبر الإنترنت.
عملية الفرز
العثور على المستأجرين مهمة سهلة إلى حد ما بالنسبة لنا. نحن لا نسمح لكل مستأجر بالدخول؛ يتم فحص المستأجرين مثل المستأجرين العاديين. من المهم بالنسبة لي أن أبطل وصمة العار بحق مستأجري القسم 8 كما لو أنهم يقومون بتدمير الممتلكات. هؤلاء هم المستأجرون الذين، إذا تلقوا معاملة مناسبة من شركات الإدارة أو المالك لتلبية احتياجاتهم، والتي هي احتياجات عادية مثل أي مستأجر آخر، فسوف يقدرون ذلك ويبقون لسنوات عديدة. أستطيع أن أتحدث عن عدد لا بأس به من الأمثلة على المستأجرين العاديين الذين تركوا العقار في حالة أسوأ.
على غرار عملية الفحص للمستأجرين النقديين، أيضًا عندما يتعلق الأمر بمستأجري القسم 8، لدينا متطلبات ونتحقق من تاريخهم ودخلهم، ونود أن نرى أن لديهم درجة ائتمانية تبلغ 500 أو أعلى، وسوف نتخلى عنهم بالنسبة للمستأجر الذي تعرض لعملية إخلاء في الماضي، سنقوم بفحص الخلفية الجنائية وإذا بدا أنها حركة جريمة أو شيء صغير، فسنقبل المستأجر، ولكن إذا كان في السجن، فمن المحتمل ألا يكون ذلك . وفي بعض الحالات، سنذهب لرؤية المكان الذي يعيشون فيه اليوم لفهم كيف ستبدو ممتلكاتنا في المستقبل، وبغض النظر عن مدى قيامهم بترتيب المنزل قبل وصولنا، فسيظل من الصعب إخفاء الطريقة التي يعيشون بها حقًا. قبل أن نعرض العقار على المستأجرين المحتملين، نتحقق من قسيمتهم للتأكد من أنها تطابق عدد الغرف في العقار. لا نرغب في أن يكون لدينا مستأجر قسيمة مكونة من غرفتين لعقار مكون من 2 غرف. إلى جانب عمليات التفتيش الرسمية، ننظر إلى كيفية حضور المستأجر للاجتماع، سواء كانت سيارته فوضوية أو معقولة (سمعت ذلك في البودكاست).
على المدى الطويل، فإن العمل مع سكان القسم 8 يؤتي ثماره ليس فقط بسبب الاستقرار المالي، ولكن أيضًا بسبب الشعور بالمساهمة في المجتمع. إن إمكانية توفير مكان آمن وعالي الجودة للعيش فيه للعائلات ذات الدخل المنخفض تمنحني الرضا الشخصي والشعور بالهدف.
التعامل مع عملية الموافقة البطيئة
أحد التحديات التي يواجهها سكان القسم 8 هو بطء عملية عمل السلطات. بمجرد تحديد موقع المستأجر وتقديم مستندات RFTA إلى أخصائي شؤون المستأجر، يمكن أن تستغرق عملية الموافقة حوالي 45 يومًا حتى يتم استلام عرض الإيجار. لتوفير الوقت الثمين وزيادة الكفاءة، قررنا تغيير النهج. بدلاً من الانتهاء من التجديد وبعدها فقط الإعلان عن العقار، نقوم بتحديد موقع المستأجرين فور الانتهاء من عملية الشراء، عندما لا يكون العقار قد تم تجديده بعد. نعرض لهم الصور أو العقارات الأخرى التي نستأجرها، وإذا كانوا مهتمين بالمضي قدمًا، فإننا نتشاور معهم أيضًا حول ألوان الغرفة أو العناصر الأخرى في حدود الميزانية. وهذا يساعد في إقامة علاقة أفضل مع المستأجرين، ويشعرون بأنهم أكثر ارتباطًا بمنزلهم الجديد.
مزايا العمل مع القسم 8
استقرار المدفوعات: المدفوعات تأتي من الدولة، مما يضمن دخلاً مستقرًا وآمنًا. باعتباري مستثمرًا يأخذ الكثير من القروض، من المهم بالنسبة لي أن يصل المال في الوقت المحدد. يتم دفع القسم 8 كل شهر حتى اليوم الثالث، وتنخفض القروض بحلول اليوم العاشر، لذلك هناك متسع من الوقت لمطاردة حصة المستأجرين النسبية من الإيجار.
ارتفاع الطلب: هناك طلب كبير على المنازل، وقد نشأ موقف حيث لدينا قائمة انتظار للمستأجرين.
معدل إشغال منخفض: يبقى مستأجرو القسم 8 في المتوسط لفترة أطول من المستأجرين العاديين، مما يؤثر بشكل مباشر على نفقات الدوران عندما يحتاج العقار إلى الاستعداد للمستأجر التالي.
مدفوعات أعلى: يعتبر القسم 8 منافسًا للسوق ويدفع عادةً حوالي 20% أكثر مما قد نحصل عليه من المستأجر العادي. من الممكن أيضًا زيادة الإيجار كل عام دون الاتصال بالمستأجر ولكن ببساطة عن طريق إجراء يسمى طلب زيادة الإيجار، على الرغم من أنه يتضمن فحصًا، إلا أنه يؤتي ثماره على المدى الطويل.
عيوب العمل مع القسم 8
عملية الموافقة بطيئة: يستغرق استلام عرض الإيجار حوالي 45 يومًا. ومع ذلك، فقد تمكنا من تبسيط العملية وإذا وافقنا على الاقتراح، فيجب علينا تلبية متطلبات السلامة واجتياز التفتيش الذي سيحدث بعد حوالي أسبوع.
الدفع بأثر رجعي: تعتبر الدفعة الأولى بأثر رجعي فقط بعد حوالي شهر أو شهرين.
التفتيش السنوي: هناك أيضًا فحص سنوي، والذي على الرغم من أنه يمكن اعتباره عيبًا، إلا أنني أعتبره ميزة. إذا كان الأمر متروكًا لي أو لشركة إدارة خارجية لبدء إجراء فحص سنوي، فمن المحتمل ألا يحدث ذلك. الإصلاحات الصغيرة ستتحول إلى إصلاحات كبيرة بمرور الوقت. لذلك، أعتقد أنه من الجيد إجراء فحص سنوي مجاني نيابة عنهم للتحقق بشكل أساسي من مسائل السلامة وإذا طلب منا إصلاح شيء ما، لدينا حوالي 30 يومًا لإصلاحه حتى يتوقفوا عن دفعنا.
إقامة اتصالات مع السلطات
جزء مهم آخر من العمل مع سكان القسم 8 هو إقامة علاقات جيدة مع السلطات والوكالات الحكومية. يتضمن ذلك التعاون مع أخصائي الحالة والتشاور مع الخبراء في هذا المجال لضمان تنفيذ جميع العمليات بسلاسة ودون تأخيرات غير ضرورية.
مرحلة التجديد
بعد تحديد موقع المستأجر المناسب وتحميل المستندات، نقترب من أعمال التجديد عندما يكون لدينا هدفان:
قم بإعداد المنزل على مستوى الإيجار الجاهز للتقييمات.
اجتياز التفتيش في المحاولة الأولى.
سأصف في المقالة التالية كيف نجتاز دائمًا عملية التفتيش لأول مرة وحول عملية إعادة التمويل.
في الختام، إدارة الممتلكات مع مستأجري القسم 8 ليست سهلة دائمًا، ولكنها تؤتي ثمارها بالتأكيد. مع التنظيم المناسب والتواصل المفتوح والصيانة الدورية، يمكنك الاستمتاع بتأجير مستقر ومربح مع مرور الوقت. أنا فخور بأن أكون جزءًا من هذه العملية وأساعد العائلات في العثور على مكان آمن وممتع للعيش فيه.
ردود