إدارة المخاطر في الأسرة المتعددة وبشكل عام

#يمميمهشفوي عمر متتياهو #Post3

في المنشور السابق تناولت عدة نقاط تتعلق بإدارة المخاطر، ولا يوجد نقص في المخاطر التي يواجهها الإسرائيليون الذين يستثمرون في العقارات الأمريكية: الفجوات المعرفية، المحتالون بجميع أنواعهم، مخاطر التمويل، المسافة الجغرافية التي تجعل من الصعب التواجد في الميدان ، المشاكل المتعلقة بالإدارة عن بعد لجميع مراحل الصفقة، وشراء عقار سيئ، والمستأجرين الذين يعانون من مشاكل، وشركة إدارة مختلة، وأكثر من ذلك بكثير.

كيف تتأكد من إدارة كافة المخاطر التي تهدد المستثمر الإسرائيلي في السوق الذي اخترت العمل فيه؟ إجابتي هي أن اختيار سوق قوي والعمل مع فريق محلي قوي وموثوق يقلل الغالبية المطلقة من المخاطر.

فريق قوي

حتى لو كان الأمر قد يكلف أكثر - فهو يستحق ذلك. ويتمثل التحدي في العثور على الأشخاص المناسبين وإنشاء نموذج عمل مربح معهم. عندما تجد أشخاصًا جيدين وموثوقين للعمل معهم (وهو أمر ليس بالسهل، من خلال تجربتي، يوصى به من خلال توصيات الأشخاص الذين تثق بهم) فإنك تقلل بشكل كبير من فرصة وقوع كارثة. ستكون هناك دائمًا مشاكل، لكن الفريق الجيد سيعرف كيفية التعامل معها. لماذا ؟ لأنهم يسدون الفجوات المعرفية لدينا، فهم موجودون في الميدان، ويعرفون بعضهم البعض، ويجلبون أشخاصًا ممتازين آخرين، ولديهم بالفعل علاقة في السوق وأكثر من ذلك بكثير. لقد بنيت هذه العلاقات في بوسطن، وعندما عدت إلى إسرائيل، واصلت العمل كأمريكي:

شريكي في الشركة، وهو مواطن أمريكي، يعيش هناك ويسمح لنا بالحصول على تمويل ممتاز بنسبة 75%-78% بشروط جيدة عندما يمثل الشركة لدى المقرضين.

تجد لنا شركة الإدارة التي نعمل معها منذ 15 عامًا عقارات خارج السوق، وتركز على الإدارة الصارمة للعقارات، وتحافظ على نسبة إشغال ثابتة تبلغ 99-100% في جميع الشقق. سر النجاح على المدى الطويل هو أنه يتم تعويضهم في شراء وبيع العقارات كوسطاء يمثلوننا، ولا يتعين عليهم العيش فقط على رسوم الإدارة المستمرة.

لدينا وسيط رهن عقاري ممتاز يحصل على عروض التمويل ويبرم الصفقة مع المُقرض.

لدينا محامية ممتازة تقوم بجميع المعاملات معنا، ونعلم أنها تتولى كافة تفاصيل المعاملة.

لدينا محاسبين قانونيين ممتازين يتعاملون مع جميع القضايا الضريبية الأمريكية والإسرائيلية، سواء بالنسبة لنا أو بالنسبة لمستثمرينا.

من بين 30 مشروعًا قمنا بتنفيذها، كانت هناك حالتان فقط واجهنا فيهما خطرًا كبيرًا لتنفيذ خطة عملنا وتحقيق العائد للمستثمرين، وما أنقذنا هو الفريق الذي حل المشكلة وأدار الحل. وهذه إحدى الحالات وكيف قمنا بحل المشكلة:

في عام 2020 اشترينا مبنى يحتاج إلى بعض التجديدات بمبلغ 2 مليون دولار. لقد وضعنا خطة عمل تتضمن تحسين الشقق ثم رفع الإيجار إلى هدف يتراوح بين 20% و25% في ثلاث سنوات (في هذه المدينة بالذات، هذه أرقام عادية). بسبب فيروس كورونا، هناك نقص في المواد والمهنيين، وزادت تكلفة المواد والعمالة بشكل كبير. ولهذه الأسباب، كان من المتوقع أن تكون تكلفة التجديد ضعف ما خططنا له. وكان الحل الذي قمنا بتنفيذه هو إلغاء التجديد العام، وإجراء التجديد فقط في تلك الشقق التي انتهى العقد فيها وغادر المستأجرون. وفي الوقت نفسه، قمنا برفع الإيجار للمستأجرين الحاليين، وحافظنا على نسبة إشغال تزيد عن 97% في نفس وقت الترقية (معظم التجديدات لم تتطلب إخلاء المستأجر من الشقة). في السنة الثالثة للمشروع، عندما رأينا أن خطة رفع الإيجار كانت ناجحة، حصلنا على تمويل إضافي من البنك ساعد في تسريع أعمال التجديد. في النتيجة النهائية بعد ثلاث سنوات، تم تجديد معظم الشقق التي كانت بحاجة للتجديد، وكانت الزيادة العامة في الإيجار أعلى بكثير مما كان مخططا له، بزيادة قدرها 100%، وذلك بسبب زيادة السوق وبفضل التجديدات. التي تم تنفيذها. وبطبيعة الحال، زادت قيمة العقار أيضًا أكثر بكثير من الخطة الأصلية بفضل هذا.

الدروس المستفادة:

ونطبق الدروس التي تعلمناها من هذه الحالات في مشاريع حتى يومنا هذا:

1. نحن لا نشتري العقارات التي تتطلب تجديدًا كبيرًا.

2. نحن نشتري فقط العقارات المشغولة بالكامل أو تقريبًا بالكامل وقت الشراء.

3. نحن نعمل في مواقع راسخة ومستقرة حيث يكون الطلب جامدًا ويمكن التنبؤ به.

4. نقوم بوضع خطة عمل متحفظة، ونختار العقارات التي، على الرغم من قوتها، تعطينا الأرقام التي نريدها (الحد الأدنى للعائد السنوي المحتمل 15٪ للمستثمر بعد جميع النفقات).

5. مفتاح حل المشاكل من هذا النوع هو شركة إدارة قوية وموثوقة يمكنها تنفيذ المحور بنجاح، وقد أثبتت الشركة التي نعمل معها منذ 15 عامًا أنها واحدة من هذه الشركات.

سوق قوي

نحن نعمل في منطقة بوسطن لأننا نعتقد أن المنطقة هي واحدة من أكثر الوجهات جاذبية للمستثمرين العقاريين في الولايات المتحدة الأمريكية. فيما يلي بعض الفوائد الرئيسية، ولكنها في الواقع قائمة مرجعية يجب على الجميع تشغيلها في السوق الذي يعملون فيه وطرح الأسئلة. ضع علامة استفهام على كل قسم وتأكد بنفسك:

ارتفاع الطلب على السكن:

عدد سكان مستقر ومتزايد: تتمتع بوسطن وضواحيها بزيادة في عدد السكان، ويرجع ذلك أساسًا إلى كونها منطقة مركزية للدراسات والصحة والصناعات التكنولوجية المتقدمة. ويخلق هذا الاتجاه الديموغرافي طلبًا مستمرًا على السكن، خاصة في القطاع متعدد الأسر.

مستوى المعيشة والأمن الشخصي: تم هذا الشهر نشر تصنيف لأغنى 30 مدينة وأكثرها أمانا في الولايات المتحدة بأكملها. 7 منهم (23٪) بالقرب من بوسطن.

العمالة والصناعة المستقرة والمتنوعة:

مركز التكنولوجيا والابتكار: في بوسطن أحد أهم مراكز التكنولوجيا الفائقة والتكنولوجيا الحيوية في الولايات المتحدة الأمريكية.

قطاعا الصحة والتعليم: إلى جانب التكنولوجيا، تشكل صناعتا الصحة والتعليم جزءًا كبيرًا من الاقتصاد المحلي، وتوفران الاستقرار الاقتصادي على المدى الطويل. إن وجود مراكز طبية رائدة مثل مستشفى ماساتشوستس العام (MGH) يزيد من الطلب على السكن، وخاصة على المدى الطويل.

استقرار السوق العقاري:

تقلبات أقل في السوق: مقارنة بالمناطق الأخرى في الولايات المتحدة، يُظهر سوق العقارات في بوسطن استقرارًا عاليًا. حتى خلال الأزمات الاقتصادية مثل أزمة الإسكان عام 2008، تمكنت المنطقة من الحفاظ على قيمة العقارات، وكان الانتعاش سريعًا نسبيًا.

زيادة مطردة في قيمة العقارات: تاريخيًا، أظهرت العقارات في بوسطن اتجاهًا تصاعديًا في القيمة على مر السنين، مما يجعل المنطقة استثمارًا آمنًا نسبيًا. وهناك توقعات بمزيد من الزيادة بسبب النمو الاقتصادي والطلب المستمر على الإسكان.

الفرص في قطاع العائلات المتعددة:

تزايد الطلب على المساكن للإيجار: العديد من سكان المنطقة هم من الطلاب والباحثين والعاملين في الصناعات التكنولوجية، مما يؤدي إلى ارتفاع الطلب على الإيجارات طويلة الأجل. يتيح الاستثمار في العقارات متعددة الأسر تنويع الدخل ويقلل من المخاطر المرتبطة بالاعتماد على مستأجر واحد فقط.

مميزات البنية التحتية والموقع:

وسائل النقل العام المتطورة: تتمتع المنطقة بشبكة مواصلات عامة متطورة، تشمل القطارات والحافلات وخدمات السكك الحديدية الخفيفة، مما يتيح سهولة الوصول إلى وسط المدينة وضواحيها. وهذا يحسن إمكانية الوصول وجاذبية العقارات المستأجرة.

الموقع الاستراتيجي: قربها من الساحل الشرقي للولايات المتحدة الأمريكية والمدن الكبرى مثل نيويورك يمنح بوسطن ميزة جغرافية. بالإضافة إلى ذلك، يساهم الميناء البحري ومطار لوغان الدولي في الاتصالات التجارية الدولية.

كما ترون في الصورة، في تقرير صدر الشهر الماضي، يبدو أن منطقة شمال شرق الولايات المتحدة بأكملها زادت بنسبة 28% مقارنة بالعام السابق من حيث النشاط العقاري، بينما انخفض الغرب الأوسط بنسبة 5% خلال العام الماضي. نفس الفترة.

المصدر: الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، يوليو 2024