تجديد، والسكن، وإعادة التمويل
#بادئ الأسبوع: أوري ألبيرستين #Post4
كليفلاند مدينة صعبة عندما يتعلق الأمر بالعثور على مقاولين جيدين. عندما تجدهم، يمكن أن تكون إدارتهم عن بعد مهمة شاقة. لدينا في أي لحظة ما بين 10 إلى 15 مشروعًا مفتوحًا، وهذا يتطلب منا أن نبحث باستمرار عن محترفين عادلين ومحترفين.
غالبًا ما يكون التجديد القياسي لدينا تجميليًا، والهدف هو جعل العقار كما أحب دائمًا أن أقول لطيفًا ونظيفًا لصالح التقييمات كما رأينا قبل شراء عقار تم تجديده واجتياز الفحص لأول مرة. ستشمل عملية التجديد عادة أرضية خشبية، وطلاء في جميع أنحاء المنزل، وتجديد الحمام والدش، وبالطبع المطبخ. في المناطق الأفضل، نستثمر أكثر قليلاً في المطبخ ونصنع سطحًا من الجرانيت، بالإضافة إلى الاستثمار أكثر قليلاً في تركيبات الإضاءة التي نعرضها للبيع في Amazon أو Home Depot والمزيد.
تتضمن تجديداتنا العديد من المتخصصين ويقوم مدير المشروع لدينا بزيارات يومية للتأكد من أن العمل يتم على النحو المطلوب. نحن نقدم المواد للسيطرة على التكاليف. لقد اختلفنا أكثر من مرة مع المقاولين، حتى أولئك الذين عملوا معي لسنوات في مرحلة ما كانوا مخيبين للآمال وهناك مشاريع ننتهي بها أحيانًا مع ثلاثة مقاولين مختلفين.
الامتثال لمتطلبات القسم 8
تهدف تجديداتنا إلى تلبية متطلبات السلامة المنصوص عليها في القسم 8. لذلك، في الخارج، نتحقق من عدم وجود أشجار أو فروع كبيرة يمكن أن تسقط، وحالة السقف، والمزاريب، والمزيد. في شركة Interior، نعتني بأشياء مثل أجهزة كشف الدخان، ودرابزين السلالم، والسباكة في حالة جيدة مع عدم وجود تسريبات، والكهرباء حسب الحاجة، ونظام التدفئة في حالة جيدة، والنوافذ التي تفتح، وتظل ثابتة، وتغلق وتغلق وفقًا لمعايير القسم 8 يجب أن تكون الأمور صحيحة حتى عندما يتم إعداد العقار لمستأجر عادي.
مع مرور الوقت، نجحنا في اجتياز العديد من عمليات التفتيش بنجاح وتعلمنا من تلك التي لم تنجح، وفي بعض الأحيان من الاختبارات التالية. اليوم نبيع بالفعل في القسم 8، وعندما يأتي المفتش إلى ممتلكاتنا، فهو يعرفنا بالفعل ويعرف أننا فعلنا كل شيء لتمريره. نتأكد من التواجد مع شخص الصيانة أو المقاول الذي قام بالترميم، من أجل الإجابة على الأشياء الصغيرة التي فاتنا وإصلاحها على الفور. لذلك اتضح أنه في بعض الحالات نحصل على فشل بسيط للأشياء الصغيرة، لكننا نصلحها في نفس اليوم، ونرسل صورة إلى المفتش ونجتاز الفحص.
عقد الإيجار
بعد أن اجتزنا التفتيش، حان الوقت لتوقيع العقد. يتم ذلك على مرحلتين.
عقد مع المادة 8 يتضمن تفاصيل الإيجار والتزام الدولة بدفع حصتها من الإيجار.
عقد موحد مع المستأجر نفسه يوضح التزامات المستأجر وحصته في الإيجار وحقوق والتزامات كل طرف والمزيد.
يشكل العقد مع المادة 8 الاتفاق الرسمي على دفع الإيجار من الدولة، لكن عقد الإيجار مع المستأجر هو الذي ينظم العلاقة والالتزامات بين المالك والمستأجر. من المهم الحفاظ على كلا العقدين. العديد من المستثمرين الذين لم يكونوا راضين عن عرض الإيجار الذي تلقوه، يتفقون مع المستأجر على دفع مبلغ إضافي ويتعرضون لخطر استبعادهم نهائيًا من البرنامج بصفتهم مالكين وفي جميع الولايات في الولايات المتحدة. هناك طرق للقيام بذلك بشكل قانوني ولا يزال من الأفضل محاولة الاستئناف (في بعض الأحيان يتعلق الأمر بمكالمة هاتفية) أو عدم قبول العرض.
إعادة التمويل
بعد تحسين قيمة العقار عن طريق التجديد، أذهب إلى المُقرض لأحصل على أموال المُقرض وأبدأ عملية إعادة التمويل للحصول على قرض مدته 30 عامًا. إن عالم التمويل مثير للاهتمام للغاية، وعندما تتعمق وتفهم السحر، فمن الصعب التوقف عن البحث عن المنازل. في كثير من الحالات، عندما أستبدل قرضًا مدته عام واحد بقرض مدته 30 عامًا، أحصل على قرض يزيد عن تكلفة العقار والتجديد، ولكن بالطبع ليس دائمًا. في أي مكان آخر في العالم يمكنك أن تكون مالكًا للعقارات دون إحضار دولار واحد من المنزل؟
كما ذكرنا سابقًا، أمتلك عقارات تابعة لشركتين رئيسيتين. في إحدى الشركات، يكون صندوق الشراء الخاص بنا واضحًا ونحن على استعداد لترك ما يصل إلى 10 آلاف في كل معاملة، وفي الشركة الأخرى، نظرًا لوجود رأس مال كافٍ، فإننا نسمح لأنفسنا بترك ما يزيد قليلاً عن 10 آلاف طالما كان النقد نقدًا منطقي. إذا تجاوزنا ذلك، فإننا ننتقل إلى الخطة ب، مما يعني أولاً استئناف التقييمات كمحاولة أخرى للاحتفاظ بالممتلكات. لأنه بعد كل شيء، تستغرق أي عملية من هذا القبيل في أحسن الأحوال حوالي 4 أشهر، لا تشمل إعادة التمويل، لذلك من الصعب بعض الشيء التخلي عنها. لذلك اتضح أنني أحيانًا أشتري عقارات من شركة إلى أخرى.
أفضل دائمًا العمل مع OPM، لأنه إذا كان هناك امتياز لصالح مقرض الدين، فيمكنك إعادة التمويل بعد ثلاثة أشهر. عندما أشتري نقدًا، هناك موسم مدته ستة أشهر حتى تتم إعادة التمويل. ليس لدي إجابة، ما هو المنطق هنا، ربما يفترض آل لاندرز أن مقرضي الديون قد قاموا بالفعل بالتفتيش؟ وفي كلتا الحالتين، فإنه يتيح لنا التصرف بشكل أسرع وإنفاق الاستثمار في وقت أقصر.
ذات مرة، بعد خدمتي العسكرية، كنت أخطط للعيش في الولايات المتحدة. عندما وصلت إلى هناك أردت الحصول على رخصة قيادة، فأرسلوني أولاً للحصول على الضمان الاجتماعي، وهذا ما فعلته. لذلك، لدي أيضًا درجة ائتمانية تسمح لي بالحصول على قروض أفضل. في الماضي حصلت على الحد الأقصى للقيمة بنسبة 75%، واليوم تمكنت من الحصول على ما يصل إلى 70% وأحيانًا 60% فقط عندما يتعلق الأمر بالمناطق الأفضل والأكثر تكلفة. وبما أن العقار يقع في منطقة أفضل وأكثر تكلفة، فإن الملاك يميلون إلى خفض نسبة القرض إلى القيمة، لأن مبلغ السداد الشهري أعلى وينخفض العائد لأن الإيجارات لا تزيد تبعاً لذلك.
كثيرًا ما يُسألني كيف أنام جيدًا في الليل وأنا علي ديون بملايين الدولارات، وأجيب دائمًا أن السبب هو أنه مقابل الديون لدي أصول تزيد قيمتها عن 30٪ ولا أقول هذا إلا المثمن. أعني، عندما أفكر في حقيقة أن هناك شخصًا ما يأتي ويقرضك المال مقابل الممتلكات الخاصة بك، فهذا نوع آخر من التأكيد على أن الصفقة هي صفقة جيدة. وإذا كان الأمر كذلك، فأنا أريد المزيد والمزيد من الديون الجيدة. أعتقد أنني لن أتوقف أبدًا عن شراء المزيد والمزيد من العقارات بهذا التنسيق. كلما اشتريت أكثر، زاد إعجاب سكان لاندرز بي وفجأة أصبح لدي حد ائتماني بقيمة 2 مليون دولار. في الأساس، يأتي شخص ما ويخبرني بعبارة أخرى، عندما أجد صفقة، اترك أموالك جانبًا ولا تضيع الوقت في جمع الأموال، فهذا مضيعة لوقتك. نريدك أن تشتري المزيد من العقارات حتى نتمكن من إقراضك المزيد والمزيد.
لا يحب أصحاب الأرض العقارات التي يقل فيها ARV عن 100 ألف، لذلك نقوم بإجراء التعديلات ونعمل على الزيادات ذات الصلة. يتبين هنا وهناك أن قيمة العقار أقل، ثم كجزء من حزمة من العديد من العقارات التي يزيد متوسط ARV فيها عن 100 ألف، قد يكون من الممكن تضمينها أيضًا.
نحن لا نخاف من المثمنين عندما نعلم أننا قمنا بعمل جيد. كما هو الحال مع مفتشي القسم 8، لدينا خبرة مع العديد من المثمنين الذين يقدرون جهودنا، وكثيرًا ما نتلقى تقييمات لم نحلم بها أبدًا في أعنف أحلامنا.
لقد حصلت على العديد من التقييمات الناجحة التي بفضلها أملك عقارات بدون حقوق ملكية، لكن يجب أن أتحدث عن مثال متطرف واحد. هذه ملكية في حي إقليدس. لقد اشتريت عقارًا مكونًا من 3+2 مقابل 83,000 دولار أمريكي مع تجديد قدره 35,000 دولار أمريكي، أي ما مجموعه حوالي 118,000 دولار أمريكي في الصفقة عندما عاد المثمن بمبلغ 207,000 دولار أمريكي!!! في أي مهنة أخرى بنيت على 150,000 ألف دولار وحصلت على 57,000 ألف دولار أخرى؟
العلاقات الجيدة مع المثمنين والمفتشين مهمة، وعدم طلب الخدمات. أتأكد في جميع رحلاتي من مقابلتهم في الفنادق وأيضًا أثناء العشاء لطرح الكثير من الأسئلة وتعزيز العلاقات على طول الطريق. عندما أقوم بعمل جيد، يكون من السهل عليهم الضغط عليه، وعندما أشتري عقارًا مع مستأجر وأقوم بتقييمه دون تجديد، أتعرض للعقاب. لا توجد وجبات مجانية.
לסיכום
يمكن أن تستغرق عملية إعادة التمويل، بما في ذلك العملية بأكملها، بدءًا من البحث وتحديد موقع العقار، ثم تجديد وإشغال مستأجر القسم 8، وإعادة التمويل، حوالي ستة أشهر. ومن أجل المضي قدمًا بشكل أسرع، أدركت أنني بحاجة إلى أموال الآخرين لتمويل كل الفرص التي يعرف نظامي كيفية تحديدها. في مقال الغد سأشرح كيف أصبح مالك المزيد من العقارات بطرق إبداعية وأسرع.
ردود