العقارات بدون نفوذ هي مثل سيارة بدون محرك – يمكنك أن تتحرك بها ولكنك لن تقطع مسافة طويلة

#يمميمهشفوي عمر متتياهو #Post5

لقد واجهت أسئلة في مجموعات مختلفة، وكذلك الأشخاص الذين استشاروني شخصيًا وسألوني عن سبب الحاجة إلى صداع التمويل، وأليس هذا إهدارًا للمال على أسعار الفائدة؟ في شركتنا، دائمًا عندما ننظر إلى عقار جديد للاستثمار، فإن أحد الأشياء التي نسألها هو: ما هو معدل التمويل الذي يمكن الحصول عليه للعقار. نحن نفضل دائما زيادة نسبة التمويل قدر الإمكان، لتتراوح بين 75% - 78% وسنقوم بدراسة جدوى الصفقة في ظل هذا الافتراض العملي. وبما أننا نعمل في السوق متعدد الأسر، فإننا نحصل على قروض كبيرة نسبيًا، عادةً ما تتراوح بين مليون و1 ملايين دولار. نحن نعلم أن زيادة سعر التمويل عند شراء عقار قد يزيد من العائد على حقوق المستثمر، ولكنه يزيد أيضًا من المخاطر المالية. من أجل إدارة المخاطر المالية، نتأكد من أن كل عقار يستوفي المعايير التالية وهذا يسمح لنا (وكذلك بنك الإقراض! يقدم المُقرض قروضًا بهذه المبالغ فقط بعد التحقق بعناية من جميع المعلمات بنفسه) لزيادة معدل التمويل بسعر فائدة جذاب:

1. نحن لا نشتري العقارات التي تتطلب تجديدًا كبيرًا - لتجنب النفقات غير المتوقعة.

2. نحن نشتري فقط العقارات التي كانت مشغولة بالكامل أو شبه كاملة وقت الشراء - وبهذه الطريقة نعرف أن العقار مطلوب ولن نبقى عالقين في شقق فارغة وسيتأثر تدفقنا.

3. نحن نعمل في أماكن راسخة ومستقرة حيث يكون الطلب جامدًا ويمكن التنبؤ به، ونقارنه بالشركات قدر الإمكان - كما هو مذكور أعلاه.

4. نقوم بتحليل النفقات الحالية للعقار بعناية منذ سنوات مضت (بما أننا نشتري من المستثمرين، فهذه المعلومات عادة ما تكون موجودة بطريقة منظمة) ونبني توقعات للنفقات في المستقبل - حتى لا نفاجأ بنفقات من شأنها أن تضر التدفق النقدي لدينا.

وبعد أن قمنا بتحييد قدر الإمكان المخاطر التي تنطوي عليها زيادة التمويل، يمكننا الحديث عن كيف أن زيادة معدل التمويل قد يؤدي إلى زيادة العائد، وما هي الاعتبارات التي يجب أخذها بعين الاعتبار:

انخفاض الاستثمار في الأسهم:

عندما يكون معدل التمويل أعلى، يتعين على المستثمر وضع حقوق ملكية أقل لشراء العقار. انخفاض الأسهم يعني استثمار أموال شخصية أقل في العقار. عندما يكون الدخل من العقار ثابتًا، يتم توزيع صافي الربح الذي يمكن تحقيقه على مبلغ أصغر من حقوق الملكية، مما يزيد من العائد على رأس المال.

على سبيل المثال، إذا تم شراء عقار بمبلغ 1,000,000 دولار أمريكي بتمويل بنسبة 65%، فيجب أن يكون لدى المستثمر 350,000 دولار أمريكي من حقوق الملكية. وفي حال زيادة التمويل إلى 75%، تنخفض قيمة حقوق الملكية المطلوبة إلى 250,000 دولار. إذا كان الدخل من العقار هو نفسه، فإن العائد على حقوق الملكية يزيد لأنه مقسوم على مبلغ أقل من حقوق الملكية.

الرافعة المالية:

تستخدم زيادة معدل التمويل الرافعة المالية، مما يعني استخدام أموال المُقرض لزيادة الربح المحتمل من الاستثمار. إذا كان صافي الربح من العقار أعلى من فائدة القرض، فإن الربح الإضافي يعود للمستثمر. وبالتالي، فإن زيادة التمويل يمكن أن تؤدي إلى ربح أعلى على الأسهم المستثمرة. يمكن أن يكون هذا مهمًا جدًا.

على سبيل المثال، إذا اشتريت عقارًا بتمويل بنسبة 75%، وزادت قيمة العقار بنسبة 25%، فإن قيمة أسهمي تضاعفت. هذا هو جمال الرافعة المالية: ارتفعت قيمة العقار بنسبة 25%، لكنني حققت أرباحًا بنسبة 100% من رأس المال.

الحفاظ على رأس المال لمزيد من الاستثمارات:

يتيح استخدام التمويل المرتفع للمستثمر الاحتفاظ بمزيد من الأسهم المتاحة للاستثمارات الإضافية. وبالتالي، من الممكن شراء عدة عقارات بنفس رأس المال، مما ينشر المخاطر ويزيد من احتمالية تحقيق عائد مرتفع على محفظة العقارات بأكملها.

مخاطر زيادة نسبة التمويل:

زيادة أقساط الرهن العقاري:

زيادة معدل التمويل يعني أيضا ارتفاع أقساط الرهن العقاري. إذا لم يكن الدخل من العقار كافيا لتغطية أقساط الرهن العقاري المتزايدة، فقد ينشأ عجز في التدفق النقدي، الأمر الذي سيؤدي إلى صعوبات مالية.

زيادة المخاطر المالية:

يؤدي ارتفاع التمويل إلى زيادة المخاطر في حالات انخفاض معدل الإشغال أو انخفاض الإيجار أو زيادة سعر فائدة القرض (في حالة سعر الفائدة المتغير). وقد يؤدي ذلك إلى خسائر أكبر أو خسارة الممتلكات في حالة وجود صعوبات في سداد أقساط الرهن العقاري.

خطر انخفاض قيمة العقار:

إذا انخفضت قيمة العقار، فقد يدخل المستثمر ذو التمويل المرتفع في حالة حقوق الملكية السلبية، حيث تكون قيمة العقار أقل من القرض. وهذا يمكن أن يجعل من الصعب بيع العقار أو إعادة تمويله.

לסיכום:

يمكن أن تؤدي زيادة معدل التمويل إلى زيادة العائد على حقوق الملكية من خلال الاستفادة من الرافعة المالية واستخدام حقوق الملكية لزيادة محفظة الأصول. ومع ذلك، فإن زيادة التمويل تؤدي أيضًا إلى زيادة المخاطر المالية والاعتماد على الدخل من العقار. ويجب على المستثمرين التأكد من أن التدفق النقدي من العقار مستقر وأن الهامش كافٍ لتغطية أقساط الرهن العقاري المتزايدة، والاستعداد لاحتمال حدوث تغييرات في سوق العقارات أو سوق رأس المال.