كيف ستعرف أن سعر العقار مغري؟ طرق تقدير قيمة العقار
#يمميمهشفوي عمر متتياهو #Post4
عند شراء عقار متعدد الأسر، أو أي عقار في هذا الشأن، من المهم بوضوح أن نفهم ما إذا كان السعر المطلوب يعكس القيمة الحقيقية للعقار. سواء أردنا الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة، أو لبضع سنوات فقط ثم بيعه، فإننا نرغب في صيغة مقبولة من قبل السوق لتقدير القيمة الحالية للعقار، ولكن أيضًا قيمته المستقبلية بعد أن نقوم بتنفيذه التحسينات (وليس بالضرورة التجديد، فنحن نعمل بشكل أساسي على نموذج لزيادة الإيجار التدريجي على مدى عمر المشروع وبالتالي التأثير على سعر بيعه. يعد هذا أمرًا مهمًا للغاية في عمليتنا، وهو أحد المؤشرات الرئيسية التي أستخدمها لتقييم مدى جدوى الصفقة. نموذجنا وهو نموذج الشراكة (يشتري المستثمرون الحقوق في الشراكة التي تمتلك العقار) هو نموذج محدود المدة. بما أن العقارات متعددة الأسر (خاصة المتوسطة والكبيرة) عادة ما يتم نقلها من مستثمر إلى مستثمر، فمن المهم معرفة ما إذا كنت أدفع السعر المناسب عند الشراء، ولكن ليس أقل أهمية، ما هي القيمة المتوقعة في عدد قليل سنوات عندما أرغب في البيع لمستثمر آخر، لأن هذا هو ما تستند إليه خطة العمل والتوقعات فيما يتعلق بعائد المستثمرين. هناك عدة طرق لتقييم الممتلكات متعددة الأسر، وتركز كل منها على جوانب مختلفة من الممتلكات ودخلها. فيما يلي الطرق الرئيسية التي يمكنك استخدامها:
طريقة الدخل
الوصف: تركز هذه الطريقة على دخل العقار وتقوم على افتراض أن قيمة العقار تستمد من قدرته على توليد الدخل. تعد هذه إحدى الطرق الأكثر شيوعًا لتقييم العقارات التجارية والمتعددة الأسر.
المصطلحات الرئيسية:
NOI (صافي الدخل التشغيلي): صافي الدخل التشغيلي للعقار، وهو الدخل من استئجار العقار مطروحًا منه مصاريف التشغيل (مثل الصيانة والتأمين والإدارة والضرائب وما إلى ذلك).
معدل CAP (معدل الرسملة): النسبة بين صافي الدخل التشغيلي وقيمة العقار. وهي أداة تمثل معدل العائد السنوي الذي يتوقع المستثمر الحصول عليه من العقار.
الحساب: يتم حساب قيمة العقار عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي للعقار على معدل CAP.
الاستخدام: يمكن أن يساعد العثور على سعر CAP النموذجي في المنطقة التي يقع فيها العقار في تقييم ما إذا كان السعر المطلوب معقولاً.
طريقة الدوام
هذه طريقة بسيطة لتقييم الأصول المدرة للدخل، وتعتمد على فكرة التدفق النقدي المستمر الذي يستمر إلى الأبد. مع هذه الطريقة، من المفترض أن العقار سيولد دخلاً ثابتاً على مدى فترة زمنية غير محدودة وأنه لا توجد تغييرات كبيرة في النفقات أو الدخل من العقار.
المصطلحات الرئيسية:
التدفق النقدي السنوي: صافي الدخل التشغيلي من العقار.
معدل الخصم: معدل العائد المطلوب من قبل المستثمرين، والذي يعبر عن المخاطر والعائد المحتمل للعقار.
حساب:
يتم احتساب قيمة الأصل بقسمة صافي الدخل التشغيلي للأصل على معدل الخصم.
ولأغراض الحساب، يمكنك استخدام معدلات خصم مختلفة مثل متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري أو حتى سعر فائدة الخزانة لمدة عشر أو عشرين سنة.
طريقة البيع المقارنة (تحليل السوق المقارن – CMA):
الوصف: طريقة تعتمد على مقارنة أسعار مبيعات العقارات المماثلة (من حيث الحجم والموقع والميزات) التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة. تعتبر هذه الطريقة مناسبة بشكل خاص عندما تكون هناك بيانات مبيعات حديثة كافية.
الاستخدام: يجب فحص بيانات المعاملات السابقة والتحقق من أسعار المتر المربع وإجراء التعديلات حسب حالة العقار والموقع وظروف السوق وغيرها من الميزات. الجانب السلبي هو أنه في بعض الأسواق، من الصعب العثور على عقارات متشابهة بدرجة كافية لإجراء هذا النوع من المقارنة.
ردود