التمويل الإبداعي
رجل أعمال الأسبوع: أوري ألبيرستين #Post5
لقد تعرفت على العقارات الإبداعية في مكان ما في عام 2019 عندما كان لدي شقة سكنية اشتريتها لكي يكون لدي مكان لأتواجد فيه أثناء وصولي إلى المدينة وفي وقت ما قررت الانتقال إلى شقة أخرى في منطقة أفضل لذلك وجدت المشتري والمضي قدما في العقد. في مرحلة ما، تم استبدال HOA الخاص بالمسكن وقررت HOA الجديدة سياسة جديدة حيث ستصبح جميع الشقق في المجمع الآن مالكي منازل وليس مستأجرين. أرسل HOA بريدًا إلكترونيًا إلى المشتري يتضمن التعليمات الجديدة وقرر المشتري التراجع عن الصفقة. في تلك اللحظة كان الأمر محبطًا حقًا ولكن بالنظر إلى الوراء لا يمكنني إلا أن أعترف بأن ذلك قد حدث لأن هذه هي الطريقة التي تعرفت بها على استراتيجية عقد الأرض.
لقد بدأت البحث عن الإستراتيجية ولم أصدق أنه من الممكن بيع العقار بالتقسيط. في تلك الأيام، كانت لدي عاملة أخبرتني أنها تفعل هذا مع صاحب المنزل، وقد أثارني ذلك أكثر.
خلال فترة كورونا، كنت خائفًا من امتلاك الإيجارات مع مستأجرين عاديين ولم يكن لدي فريق كبير للقيام بتوسيع حقيقي، لذلك بدا خيار عقد الأرض مناسبًا حقًا.
بعد ارتكاب جميع الأخطاء المحتملة في الصفقة الأولى، تعلمت أن الإستراتيجية تعمل بشكل رائع في المناطق C.
على عكس تمويل المالك في عقد الأرض، يظل سند الملكية معنا حتى السداد النهائي للمشتري.
هناك العديد من الأشخاص الذين يريدون أن يصبحوا أصحاب منازل ولكنهم غير مؤهلين من قبل البنك لجميع أنواع الأسباب مثل درجة الائتمان والمزيد. نظرًا لأنني في ذلك الوقت كنت ملك المناطق C، فقد عرفت كيفية تحديد موقع العقارات المكسورة بقيمة 30 ألفًا إلى 40 ألفًا وتجديدها حتى 20 ألفًا حتى تكون جاهزة للإيجار بحيث لا يتجاوز إجمالي الصفقة 60 ألفًا إلى 70 ألفًا. أخبرتني الموظفة لدي أنها يمكن أن تجد لي الكثير من المشترين، وهكذا بدأت فجأة في بيع العقارات مقابل 90 ألفًا إلى 100 ألفًا بمعدل فائدة 11% مع مقدم بنسبة 10% من قيمة الشراء وهي غير قابلة للاسترداد والمدفوعات عند سعر الفائدة مستوى الإيجار العادي لمدة 10-15 سنة حيث تتكون كل دفعة من أصل المبلغ والفائدة حتى السداد. هناك حالات يقوم فيها المشتري فجأة بدفع عدد كبير من الدفعات لإنهاء الصفقة بشكل أسرع مما يحسن الصفقة بالنسبة لنا لأن الربح يتحقق في وقت أقل.
هذه استراتيجية ممتازة عندما لا ترغب في التعامل مع الإدارة الذاتية أو شركات الإدارة لأنني في الواقع البنك والبنك لا يدفع الضرائب البلدية والتأمين والصيانة وما إلى ذلك. البنك يتحقق فقط من وصول الأموال في الوقت المحدد. معنويات الدفع لدى المشترين أعلى من المستأجرين العاديين.
هناك جميع أنواع الفروق الدقيقة في الإستراتيجية التي من المهم معرفتها والتعرف عليها، مثل مقدار الاهتمام المسموح به؟ ماذا يحدث إذا لم يدفع المستأجر وتجاوز 20% من الدفعات؟ هل سنقترب بعد ذلك من الإخلاء العادي أو حبس الرهن، وكيفية شرح الصفقة لسلطة الائتلاف المؤقتة، وقانون دود فرانك والمزيد.
تمويل المالك
بالتأكيد واحدة من المفضلة. تمكنت هذا العام فقط من زيادة محفظتي بحوالي 15 عقارًا. الجميل في هذه الإستراتيجية هو أنه بدلاً من الشراء نقدًا أو من مقرض خاص، أتلقى التمويل مباشرة من المالك وأحفظ الإجراء بأكمله الذي كان عليّ القيام به مع المقرض، مما يمكن أن يسرع ويبسط في هذه العملية، يمكنك التفاوض على سعر الفائدة، وشروط السداد. يمكن تصميم صفقة تمويل المالك بجميع أنواع الطرق وينتهي كل شيء بالتفاوض مع البائع.
في إحدى الحالات، عُرض عليّ عقار في شارع بيرلي في غارفيلد هايتس، وقد ترددت في الشراء لأن الأعداد كانت محدودة بعض الشيء، لكنني قررت أن أشتريه وكانت النهاية جيدة، ثم بعد بضعة أشهر عُرض عليّ عقار آخر العقار في نفس الشارع وهذه المرة كنت سعيدًا في ظل النجاح السابق. دائمًا عندما أقوم بتحليل عقار ما، أقوم بفحصه على موقع المقاطعة للتأكد من صحة جميع بيانات العقار وأيضًا للتحقق مما إذا كان البائع لديه عقارات أخرى يرغب في بيعها. لقد تحققت ووجدت أن البائع لديه حوالي 30 عقارًا آخر، فاتصلت بالوكيل وطلبت منها التحقق مع البائع إذا كان مهتمًا ببيع جميع العقارات بتمويل مالك؟ لدهشتي وافق على قبول عرض بشأن 10 عقارات. كانت جميع العقارات مطابقة لصندوق الشراء وتمت صيانتها بشكل جيد وجميعها مع مستأجرين بإيجارات منخفضة مقارنة بما يمكن تحصيله في السوق، وبالتأكيد إذا ما قورنت بالمستأجر في القسم 8. وبعد مفاوضات سهلة وقصيرة اتفقنا على مبلغ 95,000 دولار للعقار. عقار بمقدم 30% وفائدة 7% سنويا. لقد حصلوا للتو على ما يقرب من 500,000 دولار تم تحريرها من حزمة إعادة تمويل أخرى أكملتها، لذا كان لدي المال وتوقفت عن العمل. كان الهدف أولاً هو رفع الإيجارات بحيث تكون قريبة بما يكفي من سعر السوق ومنحهم الفرصة ليكونوا مستأجرين جيدين. أنا لا أحب طرد المستأجرين. يتأكد فريقي من أن يشرح لهم أن نموذجنا هو العمل مع 8 وحدات سكنية فقط وأن نوضح لهم مقدار الإيجار الذي يمكننا الحصول عليه إذا قررنا طردهم، وأحد الأسباب التي تجعلني أرغب في بقائهم هو أنهم إذا انتقلوا جميعًا في الحال، سأضطر إلى إنفاق ما بين 150,000 ألف دولار و200,000 ألف دولار إضافية لإعداد الوحدات لفحص القسم 8. وحتى كتابة هذه السطور
يدفع 4 مستأجرين حوالي 1,300 دولار - تمت إعادة التمويل بنجاح مع القليل من رأس المال
بقي مستأجران، وقمنا بالتجديد والآن يوجد 2 مستأجرين للوحدات السكنية يدفعون + 8 دولار - اكتملت عملية إعادة التمويل بنجاح وتم إرجاع جميع حقوق الملكية
عقارين مع 2 مستأجرين سكنيين ورثتهم وكان الإيجار أقل من 8 دولار ولم يعتقد المالك أبدًا أنه يمكن رفع الإيجار. بالنسبة لعقار واحد، قمنا بزيادة الإيجار وتلقينا عرضًا محدثًا بقيمة 1,000 دولار أمريكي والآخر في طور المزاد - حاليًا واحد منهم فقط في طور إعادة التمويل والآخر ينتظر خروج المستأجر و تجديد.
لقد بعت عقارين
وآخر عقار قرر المستأجر مغادرته وسيتعين علينا تجديده أيضًا.
لدي 4 أشهر أخرى لإتمام الصفقة، وحتى إذا لم أقم بذلك، يمكنك دائمًا جمع أموال جديدة إذا كنت بحاجة إلى الأصول التي لم أحصل عليها
منذ ذلك الحين، باعني المالك نفسه عقارًا آخر بهذا التنسيق وتمكنت بالفعل من إكمال عملية إعادة التمويل. وعقار آخر اشتريته منه نقدا.
وفي حالات أخرى أعرض دفعة أولى ثم دفعات لمدة 5 سنوات ثم بالون. أحيانًا أعرض دفع أصل المبلغ والفائدة، وأحيانًا دفعات أصل المبلغ فقط، ويختلف ذلك وفقًا للمنزل والمالك وما إلى ذلك.
التمساح
قناة جديدة مثيرة جدًا للاهتمام بدأت بها مؤخرًا. هذه إستراتيجية القروض قصيرة الأجل ذات العائد المجنون على كل معاملة. في إحدى الحالات، تمكنت من إقراض أحد رواد الأعمال مبلغ 125,000 دولار شهريًا أو أقل بفائدة 10% لأن القرض من مُقرضه تأخر واضطر إلى إغلاقه في غضون ساعات. استمرت مركبة الهبوط في التأخير لمدة 20 يومًا تقريبًا، وفي النهاية عادت 135,000 ألف دولار إلى المنزل. وفي حالة أخرى، كان على رجل أعمال آخر أن يُظهر أن لديه أموالًا في حسابه لقرض يريد الحصول عليه، وجزء من المتطلبات التي طُلب منه إظهارها هو أن لديه حوالي 14,000 دولار في حسابه. لقد قمت بالتحويل، وأخذ لقطة شاشة وأعاد لي مبلغ 10 دولار في غضون 14,500 دقائق. في حالة أخرى، توصل هولسلر إلى صفقة رائعة كان متأكدًا من أنها ستبيعها بسرعة واضطر إلى إيداع مبلغ 5,000 دولار في سند الملكية، فاتصل بي وحصلنا على قرض لمدة شهر، وبغض النظر عن الوقت الذي يسدد فيه لي المبلغ خلال الشهر، فسوف يسدده لي. ادفع لي 7,000 دولار. في الحالات الأكثر تعقيدًا، يمكنك اقتراض المال لمدة يوم أو يومين لصالح الإغلاق المزدوج لشخص آخر بنسبة 3%-4%. لم أجربه بعد، لكنني متأكد من أنه سيأتي
البيع بالجملة
لزيادة رأس المال، أقوم ببيع/نقل العقارات التي لا تتناسب مع معاييري
قبل أزمة كورونا، عندما كانت أسعار الفائدة في نطاق 4%-5%، كان السوق ساخنًا وكان هناك الكثير من المشترين لكل عقار. على عكس اليوم، لن أضيع الوقت على الإطلاق في مواقع مثل Zillow وما شابه، لأنه ببساطة لم يكن من الممكن شراء العقارات مقابل 70 سنتًا على الدولار، لذلك قررت أن أكون تاجر جملة وأحدد موقع المنازل مباشرة من البائعين أنفسهم بأي طريقة ممكنة
اكتسبت المعرفة حول هذا الموضوع وانطلقت. في البداية بدأت مع فتاة واحدة تتصل طوال اليوم وعندما يكون هناك عميل محتمل مثير للاهتمام، فإنها ترسل تسجيل المكالمة وكان من المفترض أن آخذه من هناك باعتباره أقرب. لحسن الحظ، في الشهر الأول، جاءت عدة خيوط وبدأت في استخدام Poloups ليس بأفضل اللغة الإنجليزية ولكنها نجحت. إحدى المحادثات كانت مع سيدة مسنة توفي زوجها وترك لها 2 دوبلكس في منطقة C، أرادت التخلص منهم لأنه كان بمثابة صداع لها. في تلك الأيام، تم بيع وحدات دوبلكس عمل مماثلة في منطقة 60 ألفًا إلى 50 ألفًا وتمكنت من إبرام عقد مقابل 21 ألفًا لكل منها، بإجمالي 42 ألفًا. كان كلا العقارين في حالة جيدة من الصيانة وقمت ببيع العقد في غضون أسبوع مقابل 42 ألفًا لكل منهما. في تلك اللحظة كنت أرغب في الحصول على المزيد منه وبدأت في تطوير طرق إضافية لجذب عملاء محتملين مثل برامج التشغيل والحملات النصية ورسائل البريد الإلكتروني وإعلانات Google. كلاب الطيور وما لا.
اليوم، أصبح الشراء من السوق أسهل والإجراء الوحيد الذي يجب علي فعله هو مع وكيل البائع، لذلك أهمل البيع بالجملة ولكن لا أزال أجري معاملة أو اثنتين في الشهر. عندما يصل عميل محتمل لا يتناسب مع معاييري أو لم أتمكن من توظيفه لسبب ما، أحاول ببساطة إقناع المشتري النهائي الذي أعرف صندوق الشراء الخاص به.
ينقسم قسم هولسلينغ إلى قسمين رئيسيين: الاستحواذ والتصرف.
أحيانًا أقوم فقط بالبحث من السوق وأحيانًا أحصل على عقار من Holsler وأقوم بمشروع مشترك معه، وفي كثير من الأحيان يرسل لي الوكلاء العقارات قبل دقيقة واحدة من تحميلها على MLS والعديد من أنواع المعاملات الأخرى. معظم الصفقات التي أجدها تتم بسرعة كبيرة لأنني أعمل مع كبار المشترين النقديين فقط، وعندما يكون هناك عقار جيد في العقد، فلا داعي للاستثمار كثيرًا في التصرف. بالنسبة لي، إذا لم أتمكن من قلب عقار ما خلال يوم واحد، فمن المحتمل أن أفتقد شيئًا ما، لذا أتأكد من عدم مراجعة العقود لمجرد حدوث ذلك.
Flifim
نقوم أيضًا بتطوير قسم الوجه ولدينا حاليًا عقارين في السوق و2 عقارات أخرى قيد التجديد. هناك أيضًا الأولوية هي العمل بدون / القليل من الأسهم ونستخدم الأموال الصعبة ومستثمري الديون والمشاريع المشتركة وما إلى ذلك.
في الختام، العمل في مجال العقارات في الولايات المتحدة، هناك دائمًا تحديات وفرص جديدة للابتكار والتحسين. كل يوم يحمل معه تجارب وفرص جديدة للنمو، وأنا أحب التعلم والتجربة والتطور. إذا كان هناك أي شيء تعلمته، فهو أنه كلما تعمقت في هذا المجال، كلما اكتشفت المزيد من الإمكانيات، وكلما اكتشفت الشغف والمتعة في خلق نجاحات جديدة.
في الصورة أنا والبنك
ردود