تقييم ما بعد
#يماتشاشبوي نيتا أو #يمماتشابوي #Post5
أخصص المنشور التالي لغال ليفي.
عضوة المجتمع، امرأة ساحرة ومستثمرة بارعة.
توفي أمس بالسرطان، بعد معركة طويلة،
ويبلغ عمرها 33 عامًا فقط.
*صفقة بقيمة 2 مليون دولار تقريبًا*
أحيانًا يُسألني كيف دخلت إلى مبنى جديد،
أو تطوير الأراضي، عندما لم يكن لدي أي خبرة في ذلك.
الجواب هو أنه بعد التقلبات، سقط رمزي..
أنني لن أسيطر أبدًا على الجانب المهني، مثل المحترفين،
ولهذا السبب ينصب تركيزي على إنشاء الشراكات والحفاظ عليها،
مع أفضل المحترفين الذين يمكنني العثور عليهم،
في نفس الوقت الذي يتم فيه إجراء تحليل جدوى متحفظ، وإدارة المخاطر.
لم أكن أعرف حتى منطقة Walleye في تكساس على الإطلاق.
في الواقع، لم يستوفي أي معايير تقريبًا،
الذين يدرسون في درس "اختيار الموقع".
عندما وصلت، لم يكن هناك سوى ستاربكس هناك،
وخاصة مليئة بحقول الذرة.
ورغم أن المنطقة تفتخر بـ "الهجرة الإيجابية"،
بيانات الهجرة أو الدخل أو الجريمة أو البطالة -
ربما تبدو جيدة في عرض تسويقي للمستثمرين،
ولكنها ليست هي التي تحدد ما إذا كان المشروع سينجح،
ولذا فهم أقل إثارة للاهتمام بالنسبة لي.
أقوم بتحليل الأرقام الملموسة الأخيرة من الميدان -
Comps، DOM، الطلب، العرض، تكلفة التنفيذ، والأوقات.
أتذكر مشروع Wally Ranch كما كان بالأمس.
(في الواقع كان بالأمس، أكثر أو أقل)
وقفت مع أوسكار أمام حقل ذرة ضخم،
وشعرت وكأنني موبسا وسيمبا في فيلم The Lion King.
تحدث بثقة وحماس عن الإمكانات،
وقمت بتحليل الأرقام، وقمت ببناء برنامج Excel في رأسي،
ورأيت الدولارات في عيني.
لقد وقعت في حب هذا الخلق الذي خلقه الرجل من العدم،
نحن حقا بصدد إنشاء حي.
Wally Ranch هو حي يضم 185 منزلاً.
أرض بمساحة 55 فدان، في مدينة مرسيدس بولاية تكساس.
مشروع تطويري يتضمن في المرحلة الأولى تجهيز الأرض،
وبعد ذلك تم تشغيل أنابيب المياه والصرف الصحي تحت الأرض،
ربط الأنابيب بنقاط الإمداد التابعة للبلدية،
وأخيرا بناء الطرق.
كل مشروع لديه عدة أشهر من البيروقراطية،
الذي نعتمد فيه خطة التطوير في البلدية،
وفي نفس الوقت العمل على التمويل البنكي.
استراتيجيتي هي جلب مستثمري الديون في البداية،
والتي يتم استبدالها بمستثمري رأس المال في المشروع لاحقًا.
وبهذه الطريقة، لا يتآكل عائد المشروع،
بسبب انتظار الأرض والبلدية والتمويل.
كان السوق موضع تساؤل، ولم يكن من الواضح إلى أين سيتجه.
لذلك، قمنا بشراء الأرض بمبلغ 1.1 مليون من مستثمري الديون.
لقد حصلنا على الضوء الأخضر من البلدية بسرعة نسبية،
لكن البنك أعدنا لعملية موافقة طويلة.
وكانت فترة غير مستقرة في البنوك، وارتفعت أسعار الفائدة،
وتنمية الأراضي في المقام الأول ليست المفضلة لدى البنوك.
كنت أعلم أنه كان علي المضي قدمًا وبسرعة.
بما أن والي لم يكن مشروعنا التطويري الأول،
كنت أعلم بالفعل أن التطوير يستغرق 6-8 أشهر.
لقد فهمت أن الجلوس وانتظار التمويل البنكي، والذي لست متأكدًا من أنني سأحصل عليه،
قد يكلفني غاليا ويسبب الضرر.
قررت أن أذهب إلى التطوير، مع مستثمري الديون فقط.
ميزة العمل مع مستثمري الديون غير المصرفية هي الأمن.
يحصل المستثمرون على رهن عقاري كامل ووحدة على الأرض.
ميزة أخرى هي البيروقراطية البسيطة، ونسبة التمويل العالية.
الجانب السلبي هو التكلفة (أدفع لمستثمري الديون فائدة بنسبة 12٪).
ومع ذلك، في مشروع مع مثل هذه الربحية العالية،
لا يعني لي الكثير أن يكون لدي سعر فائدة هنا أو هناك،
ولذا سأفضل دائمًا تقديم المزيد للمستثمرين، عندما يكون ذلك ممكنًا.
قمنا بتقسيم المشروع إلى مرحلتين، وقمنا بتنفيذهما واحدة تلو الأخرى.
استراتيجيتي كانت أن مبيعات المرحلة الأولى،
ستكون قادرة على تمويل تكلفة تطوير الأراضي في المرحلة الثانية.
بالإضافة إلى ذلك، أغلقنا مع مقاول التطوير "كريديت" (بفائدة)،
ولهذا السبب قمت بدفع جزء من تكاليف التطوير فقط في نهاية المشروع.
لقد وفر لي جهود التوظيف وتكاليف التمويل.
كمية الطائرات بدون طيار في هذا المشروع كانت جنونية،
وأوضحت لي كم ليس لدينا سيطرة على أي شيء،
وبصرف النظر عن بناء خطة متحفظة، وإدارة المخاطر.
وكان أغبى شيء عندما اكتشفنا ذلك،
أن نقطة المياه التابعة للبلدية والتي كنا نرتكز عليها غير موجودة.
كان من الممكن أن يكون الأمر أقل سخافة، لولا البلدية نفسها،
وهي التي زودتنا بالمعلومات المتعلقة بنقاط المياه الموجودة.
لقد كلفنا 120 ألفًا لسحب أنبوب آخر إلى نقطة جديدة،
بعد أن عرضت البلدية بلطف دفع النصف.
لقد قمنا ببيع أول 93 قطعة لدينا لمشتري واحد.
لقد كانت عملية بيع مذهلة بقيمة 4.3 مليونًا.
كان من المفترض أيضًا أن نبيع المرحلة الثانية لنفس المشتري،
وكانت القطع متعاقد عليها بالفعل.
لكن بعد تعقيدات تنظيمية داخلية معه،
وبعد أن استغرق الأمر منا ما يقرب من عام -
لقد فشلت الصفقة، مما سبب لنا الكثير من الضرر.
للمعارك والمعارك عدنا على الحصان،
ووجدنا في الأشهر القليلة الماضية الشراء مرة أخرى.
أيها الأصدقاء، أنا لا أقول فقط إنها أفعوانية.
كمية الأشياء الدرامية التي تحدث على طول الطريق،
ممزوجة بالمخاطرة، والفرصة، والأدرينالين، والتشويق،
الخوف وحجم المسؤولية عن أموال المستثمرين -
غير مناسب للجميع.
تكلفة الأرض والمصاريف المتعلقة بها: 1.2 مليون
تكلفة التطوير النهائية شاملة ضريبة القيمة المضافة: 4 ملايين
مبيعات المرحلة الأولى: 1 ألف * 45 = 93 دولار
صافي مبيعات المرحلة الأولى: 1 مليون
مبيعات المرحلة الثانية (حسب العقد): 2 ألف * 45 = 92 دولار
صافي مبيعات المرحلة الأولى: 2 مليون
التكاليف الإضافية ومصاريف التمويل: 900 ألف
إجمالي الربح في الصفقة: 1.9 مليون
نراكم غدا في مقال مختصر.
نتي
ردود