قليلا عن أنواع المعاملات الموجودة

#مبتكر الأسبوع #البوست الرابع

مرحبا مرة أخرى بالجميع!

سأقدم لكم اليوم بعض أنواع المعاملات المختلفة في مجال العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية والتي تناسب المستثمرين المبتدئين. يقدم كل نوع من المعاملات مزايا وتحديات مختلفة، ويجب عليك التعرف على الخيارات لاختيار الأنسب لك. فيما يلي نظرة عامة مختصرة على عدد أنواع المعاملات الشائعة اليوم:

عقارات للإيجار طويل الأمد (الإيجار):

يشمل الاستثمار في العقارات المستأجرة على المدى الطويل شراء عقار تم تجديده (إذا لزم الأمر) وتأجيره لفترة طويلة (على سبيل المثال، سنة أو أكثر). وتشمل مزايا هذا الاستثمار الاستقرار النسبي في إيرادات الإيجار، والتدفق النقدي المستمر. كما يمكن لهذه الأصول توليد دخل سلبي طويل الأجل. ومع ذلك، يجب مراعاة الحاجة إلى الصيانة المستمرة وتأثير تكاليف التشغيل على الإنتاجية. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه على الرغم من أنه من الممكن دائمًا الاستعانة بخدمات شركة الإدارة (أنا أوصي بها شخصيًا)، إلا أنها لا تزال معاملة تتمتع بمستوى من مشاركة المستثمر والتواصل مع شركة الإدارة. وطالما اخترت السوق المناسب (سوق به هجرة إيجابية، ومستوى اقتصادي جيد، وما إلى ذلك)، يمكن القول أن مستوى الأمان في هذا النوع من المعاملات أعلى نسبيًا لأنه، كما قالت، "سوف يكون الناس دائما بحاجة إلى سقف "

معاملات التحسين (FLIP):

تتضمن صفقة التحسين شراء عقار بسعر منخفض، عادة ما يكون خارج السوق وفي حالة سيئة نسبيًا (من أجل توفير مساحة لتوليد قيمة مضافة)، وتجديده أو تطويره، ثم بيعه بسعر أعلى. هذا النوع من المعاملات مناسب للمستثمرين الذين يرغبون في تحقيق ربح أسرع، ولكنه ينطوي على مخاطر أعلى والحاجة إلى فهم شامل لسوق العقارات والتجديدات. من المهم فهم التكاليف المرتبطة بالتجديد والتأكد من أن لديك القدرة على إدارة العملية بسلاسة أو بدلاً من ذلك إقامة علاقة عمل مع مقاول أو آخر يعرف المجال وتثق به. ويجب أن نتذكر أن حقيقة أن هذه الصفقة عادة ما تكون قصيرة الأجل مقارنة بغيرها، فإن المخاطرة هنا تزداد لأنه إذا، على سبيل المثال، في وقت البيع لم يتطابق السوق مع التوقعات الأساسية في خطة العمل في البداية من الصفقة، هذا يعني أن هناك احتمالًا أنه سيتعين عليك الاستمرار في "الاحتفاظ" بالعقار وقد تؤدي هذه الفائدة إلى إنشاء نفقات زائدة لم يتم أخذها في الاعتبار، مما سيؤدي إلى تآكل العائد المتوقع.

معاملات الشراكات المحدودة (LP/GP):

الاستثمار في الشراكات المحدودة هو نموذج استثماري يشارك فيه المستثمرون في مشروع عقاري كشركاء محدودين (LP) وعادة ما يعمل المطور نفسه كشريك عام (GP). يوفر الشركاء المحدودون رأس المال ولا يشاركون عادة في الإدارة اليومية، بينما يدير الشريك العام المشروع. يتيح هذا النموذج للمستثمرين الاستفادة من الاستثمارات الكبيرة دون إدارة الممتلكات بأنفسهم لأنهم يفتقرون إلى المعرفة والخبرة، ولكن من المهم التحقق من موثوقية وخبرة الشريك العام والشروط المالية للاستثمار. وفي الوقت نفسه، يجب أن نتذكر أنكم في هذه الصفقة "شركاء صامتون"، مما يعني أنه ليس لديكم عادة إمكانية تحديد شيء أو آخر، وينبغي أخذ هذا الأمر في الاعتبار قبل الدخول في هذه الصفقة ، نظرًا لأنه لن يكون هناك عادةً خيار "رفع يدك وترك المعاملة".

معاملات الدين المدعومة بالعقارات (الدين/الملاحظة):

منذ وقت ليس ببعيد، تمت كتابة الكثير هنا عن هذه المعاملات من قبل أعضاء المجموعة. وسوف أتطرق إلى هذا النوع بإيجاز - ففي هذه المعاملات يمنح المستثمرون قروضاً مدعومة بأصول عقارية. ويستمد الدخل من مدفوعات الفائدة على القرض، وتستخدم الأصول نفسها كضمان في حالة الإعسار. يمكن أن تكون هذه المعاملة خيارًا أقل خطورة مقارنة بشراء الأصول المادية، ولكن يجب التحقق من استقرار المقترض وشروط القرض لتقليل المخاطر. ويجب أن نتذكر أن كون هذه المعاملة عند مستوى أمان أعلى (نسبيًا) بسبب الضمانات العقارية يخلق زائدًا وناقصًا في نفس الوقت، أي أن الزائد هو أنه إذا لم تكن معاملة المقترض ناجحة - هناك ضمان يحافظ على قيمة أصل الدين وفائدة المقرض (عادة ما يتم إعطاء الدين على سبيل المثال حوالي 75% من قيمة العقار)، والجانب السلبي هو أنه إذا كانت الصفقة ناجحة على نحو غير عادي وكسب المقترض عشرات في المئة وأكثر مما توقع، فإن المقترض لا يشارك في النجاح الإضافي ولن يستفيد إلا من دفعات الفائدة التي تم تحديدها مسبقًا (طالما لا يوجد أي فائدة بالطبع).

من المهم أن تتذكر أنه لا يوجد شيء آمن بنسبة 100%!!! كل نوع من المعاملات له مخاطره وفرصه الخاصة، وبالطبع تخلق دولة الوجهة والمدينة والمنطقة مخاطر وفرص إضافية يجب أخذها بعين الاعتبار.

مع أطيب التحيات، إيريز هيرشكوفيتش