البحث: يدفع المشترون النقديون 10% أقل
يُظهر بحث جديد أن البائعين يفضلون ترك الأموال على الطاولة والموافقة على البيع النقدي بدلاً من المخاطرة بخسارة البيع بالكامل بسبب حبس الرهن العقاري.
نيويورك – كانت ملكية المنزل تعتبر منذ فترة طويلة وسيلة حاسمة لبناء الثروة، ولكن مثل هذا الشراء أصبح صعبا على نحو متزايد بالنسبة للعديد من السكان. بالإضافة إلى ارتفاع أسعار المساكن وأسعار الفائدة المرتفعة، هناك عدد متزايد من المشترين النقديين الذين يمكنهم إتمام الصفقة بسرعة، متغلبين على العروض المنافسة من المشترين الذين يحتاجون إلى تمويل منازلهم برهن عقاري.
تعتبر الراحة والتأكد من العروض النقدية جذابة للغاية للبائعين لدرجة أنهم يدفعون ما معدله 10 بالمائة أقل من مشتري الرهن العقاري، وفقًا لبحث جديد أجرته كلية الإدارة بجامعة كاليفورنيا في سان دييغو.
وقال مايكل ريهر، مؤلف الدراسة والأستاذ المساعد في العلوم المالية في كلية رادي للإدارة: "عندما يحصل البائعون على عرض رهن عقاري، تكون هناك مخاطرة". "هناك خطر من فشل الصفقة لأن هناك مقرض رهن عقاري من طرف ثالث يحتاج إلى الموافقة على القرض للمقترض، وهناك تحذيرات أخرى مثل إصدار تقييم أو تفتيش، ولهذا السبب حوالي 10٪ من تفشل الصفقات عندما يدفع المشتري الرهن العقاري. نجد أن البائعين على استعداد لترك الأموال على الطاولة لتجنب المخاطر."
وجدت الدراسة، التي ستنشر في مجلة التمويل، أنه على الرغم من أن 10٪ هو متوسط الفرق بين مشتري الرهن العقاري والمشتري النقدي، إلا أنه لا ينطبق على جميع المشترين الذين يحتاجون إلى شراء منزل بقرض. على سبيل المثال، يدفع مشتري الرهن العقاري الذين يتمتعون بملف ائتماني جيد نسبيًا 6٪ فقط أكثر من المشترين نقدًا، خاصة إذا كان البيع في منطقة تكون فيها معظم المعاملات العقارية ناجحة.
في المناطق التي قد يكون فيها عدد أكبر من المشترين من ذوي الدخل المنخفض وتحمل معاملات الرهن العقاري مخاطر أكبر، يمكن لمشتري الرهن العقاري أن يتوقع دفع ما يصل إلى 17٪ أكثر إذا كان البائع لديه عرض منافس أكثر من المشتري النقدي.
وقال روزن فيلكانو، الباحث المشارك وأستاذ التمويل في كلية رادي: "بالنظر إلى أن ما يقرب من ثلث عمليات شراء المنازل هي معاملات نقدية فقط، فإن هذه الاختلافات ذات أهمية كبيرة للمشاركين في سوق العقارات".
وأضاف أن فهم "الخصم النقدي" في العقارات مهم لأنه يسلط الضوء على الاحتكاك بين مشتري الرهن العقاري والبائعين.
وقال فيلكانوف: "من حيث السياسة، يدعم دافعو الضرائب الأمريكيون 8 تريليون دولار من القروض العقارية لتعزيز ملكية المنازل". "إذا سهل صناع السياسات على مشتري الرهن العقاري إغلاق صندوق ائتماني، فقد يكون هذا طريقا أكثر فعالية من حيث التكلفة لتعزيز ملكية المنازل من دعم الرهن العقاري لمشتري المنازل لأول مرة".
ومن الأمثلة على تقليل الاحتكاك بين مشتري وبائعي الرهن العقاري، تقليل درجة "الغموض" فيما يتعلق بعملية بيع المنازل، من وجهة نظر بائعي المنازل. يمكن تحقيق ذلك من خلال مطالبة وكلاء الإدراج بالتأكد من أن بائعي المنازل على علم جيد بحجم المخاطر وتاريخ الإغلاق عند تلقي عرض نقدي مقابل عرض الرهن العقاري.
وقال فيلكانوف: "في وقت تقديم عرض الرهن العقاري، يمكن لوكيل الإدراج الكشف عن إحصائية سهلة الفهم، مثل: "خلال الأشهر الـ 12 الماضية، أدت 97% من عروض الرهن العقاري إلى البيع بعد 60 يومًا". .
عواقب سوق الإسكان المتغير الذي يدفع العديد من المشترين لأول مرة
يتعين على معظم مشتري المنزل الأول تمويل عملية الشراء برهن عقاري، كما أن "الخصم النقدي" بنسبة 10% الذي يحصل عليه المشترون نقدًا يمثل عقبة أخرى في سوق العقارات التنافسية. في ولاية كاليفورنيا، على سبيل المثال، حيث المخزون منخفض، أصبح متوسط عمر مالك المنزل الأول الآن أكبر بنحو عقد من الزمن عما كان عليه في الثمانينات.
ولكن لها آثار أخرى على العقارات. إن الزيادة في عدد المشترين ذوي الجيوب العميقة الذين يختارون تمويل المنازل نقدًا بسبب ارتفاع أسعار الفائدة تعادل أيضًا عددًا أكبر من المشترين الذين قد يحصلون على عقارات بأسعار أقل من القيمة الحقيقية للعقار. ولذلك، فإن سوق الإسكان السائل الذي يضم المزيد من المشترين النقديين يمكن أن يؤدي إلى تآكل قيمة العقارات كوسيلة للادخار، كما يشير المؤلفون.
بدأ ريهر وألكانوف بحثهما بعد أن تعرض كلاهما لرفض عروض الرهن العقاري لأن البائعين وافقوا على عرض نقدي.
وقاموا بتكرار النتائج في ثلاث دراسات مختلفة مع بيانات التقييم الأولى من 2 مليون عملية بيع منزل عبر أكثر من 90٪ من المقاطعات الأمريكية من عام 1980 إلى عام 2017. وكشفت البيانات الواردة من مكاتب تسجيل المقاطعات أن مشتري الرهن العقاري دفعوا ما متوسطه 11٪ أكثر من غيرهم. المشترين نقدا
استخدمت الدراسة الثانية بيانات من Redfin التي زودت المؤلفين بمعلومات عن أكثر من 20,000 ألف عملية بيع للمنازل وعروض على المنازل المباعة من عام 2013 إلى عام 2021. وكشفت مجموعة البيانات هذه أن مشترو الرهن العقاري دفعوا فوائد أكثر بنسبة 8٪ من المشترين نقدًا.
وتضمنت الدراسة الثالثة دراسة استقصائية تجريبية صممها المؤلفون، حيث طلبوا من 3,000 من أصحاب المنازل المستقلين أن يتخيلوا سيناريوهات حيث يضطرون إلى بيع منازلهم ويتلقون عرضين متنافسين - أحدهما من مشتري الرهن العقاري والآخر من مشتري نقدي. تظهر الإجابات أن المشاركين لن يقبلوا عروض مشتري الرهن العقاري إلا إذا دفعوا في المتوسط 10% أكثر من المشتري النقدي.
ردود