عندما هو أفضل وقت لشراء؟
وينبغي للمستهلكين الذين يفكرون في الاختيار بين الاستئجار والشراء أن يأخذوا في الاعتبار جميع العوامل، بما في ذلك التكاليف والعائدات. وقال أحد الخبراء إنه لا يوجد "وقت مثالي" في مجال العقارات.
نيويورك ــ إذا كنت قد أمضيت السنوات القليلة الماضية تراقب سوق الإسكان وهي تشتعل من شقتك المستأجرة أو غرفة نوم طفولتك أو أي مساحة أخرى ليست ملكك، فقد تشعر وكأنك فقدت فرصة جديدة.
وسط جائحة فيروس كورونا، شهدت الولايات المتحدة انخفاض أسعار الفائدة الثابتة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى أدنى مستوياتها التاريخية، بما في ذلك الفترة الممتدة من أواخر عام 2020 إلى عام 2021 حيث انخفضت الأسعار إلى أقل من 3٪. وقد ساعدت هذه المعدلات المنخفضة في تغذية واحدة من أكثر أسواق الإسكان سخونة على الإطلاق.
ولكن، إذا كنت منتبهًا، فأنت تعرف أيضًا ما حدث عندما انخفضت هذه المعدلات: تم بيع المنازل بسرعة، على الرغم من ارتفاع الأسعار، وبدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع قرب نهاية عام 2021.
وانخفضت مبيعات المساكن المعلقة منذ ذلك الحين، لكن متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لثلاثين عاما بلغ مؤخرا 30%، وهو أعلى مستوى منذ منتصف ديسمبر/كانون الأول.
الوضع ليس أفضل بكثير بالنسبة للمستأجرين. وفي تقريرها الأخير عن الإيجار، أشارت Zillow إلى أن الإيجارات الحالية ارتفعت بنسبة 30٪ تقريبًا منذ بداية الوباء، حيث لا يزال الطلب قويًا.
إذًا كيف تعرف متى يحين وقت إلغاء عقد الإيجار أو البدء في البحث عن سمسار عقارات؟
قال كريس فارسيك، الوكيل العقاري الرئيسي في The Varsek Team في إلينوي، لـ Nexstar في رسالة بالبريد الإلكتروني: "لا يوجد وقت مثالي في مجال العقارات".
بالتأكيد، هناك بعض المزايا الواضحة لكليهما. من خلال المنزل، يمكنك تخصيص المساحة والحصول على بعض الإعفاءات الضريبية وبناء رأس المال. باعتبارك مستأجرًا، يعتني مالك العقار (عادةً) بقضايا الصيانة، وتكون تكاليف السكن الشهرية أكثر قابلية للتنبؤ بها، ولديك المرونة للمضي قدمًا عند انتهاء عقد الإيجار.
ومع ذلك، ربما يكون الأمر الأكثر أهمية هو مراعاة الأمور المالية، كما يقول فارسيك.
ما لم يكن لديك أموال نقدية متاحة، فإن شراء منزل يأتي أيضًا مع عبء الرهن العقاري. حتى لو كنت تستأجر، فأنت لا تزال، إلى حد ما، تدفع رهنًا عقاريًا - لكنه رهن عقاري لمالك المنزل، كما يوضح فارساك.
هناك آلات حاسبة متاحة عبر الإنترنت يمكنها مساعدتك في تحديد ما إذا كان من الأرخص الاستمرار في الاستئجار في المكان الذي تتواجد فيه أو شراء منزل.
قبل الخوض فيها، من المهم أن تفكر في ما هو الأفضل بالنسبة لك. بشكل عام، يقول الخبراء إنه يجب ألا تنفق أكثر من 30 بالمائة من إجمالي دخلك على السكن، بما في ذلك الإيجار أو الرهن العقاري ورسوم جمعيات المنزل والمرافق، وفقًا للمؤسسة الوطنية للاستشارات الائتمانية. ويتوافق هذا مع تعريف وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية للإسكان الميسر.
بمجرد أن تستقر على ميزانيتك، يمكنك تجربة هذه الآلات الحاسبة.
قد ترغب في البدء بواحد من Realtor.com، والذي يساعدك على تحديد المبلغ الذي يمكنك إنفاقه على السكن. ستحتاج إلى إدخال دخلك بالإضافة إلى ديونك، والتي سيتحقق منها مقرضي الرهن العقاري أيضًا. ستقوم هذه الآلة الحاسبة بعد ذلك بتوليد قوتك الشرائية، معطيًا ثلاثة نطاقات أسعار تسمى "معقولة" و"قابلة للتمدد" و"صعبة". باستخدام هذه الحسابات، يمكنك اللجوء إلى الآلات الحاسبة الأخرى التي ستحدد ما إذا كان الاستمرار في استئجار أو شراء منزل أكثر ربحية.
خذ على سبيل المثال موقع Realtor.com "حاسبة الإيجار أو الشراء". والذي يسمح لك بإدخال متغيرات مختلفة، بما في ذلك الرمز البريدي الخاص بك، وسعر المنزل المطلوب والإيجار الشهري، والدفعة الأولى، والرسوم الإضافية ومعدل العائد على الاستثمارات. لدى Zillow آلة حاسبة مماثلة، والتي تفترض أنه إذا واصلت الاستئجار، فإنك بدلاً من ذلك تستثمر الدفعة الأولى. تأخذ كلتا الحاسبتين أيضًا في الاعتبار تكاليف الصيانة والصيانة التي يتم التغاضي عنها أحيانًا.
إذا كنت لا تزال ترغب في امتلاك منزل، ولكن الرياضيات تشير إلى أن الإيجار يناسب ميزانيتك بشكل أفضل، فلا تستسلم الآن.
يوصي فارسيك بإلغاء أكبر قدر ممكن من الديون قبل شراء المنازل. غالبًا ما يأخذ المقرضون في الاعتبار نسبة الدين إلى الدخل، أو DTI. يمكنك حساب ذلك عن طريق قسمة دينك الشهري (مثل قروض السيارات، أو ديون الطلاب، أو مدفوعات بطاقات الائتمان، أو النفقة، أو غيرها من المدفوعات المتكررة التي تدين بها كل شهر) على إجمالي دخلك الشهري. يوصي الخبراء بالحصول على نسبة DTI تبلغ 36% أو أقل.
ستحتاج أيضًا إلى التأكد من أن درجة الائتمان الخاصة بك في مكان جيد. يقول فيساك إن مشتري المنازل يجب أن يهدفوا إلى الحصول على درجة ائتمانية لا تقل عن 650.
بالإضافة إلى التعامل مع ديونك ودرجة الائتمان الخاصة بك، يشجع Versak المشترين على الحصول على دفعة مقدمة بنسبة 5 بالمائة على الأقل، على الرغم من أنه يشير إلى أن وسيط الرهن العقاري يمكنه تثقيفك بشأن خياراتك.
ستحتاج إلى التحقق مما هو أكثر من مجرد أموالك قبل أن تصبح مشتري منزل.
"في هذا السوق، التعليم أمر بالغ الأهمية. "ابحث عن وسيط محلي موثوق به يمكنه مرافقتك خلال عملية الشراء بأكملها،" يوضح فيرساك. "يجب أن يكون الوكيل العظيم قادرًا على الإجابة على جميع أسئلتك. وكما يقولون المعرفة نصف المعركة!
في حين أن تكاليف الإيجار لا تزال مرتفعة، يظهر تقرير الإيجار من Zillow أن الأسعار تتراجع قليلاً. يمكن أن تتحسن في بعض المدن أكثر من غيرها.
وفي نهاية العام الماضي، نشر زومبر تحليله السنوي لسوق الإيجارات في البلاد وتوقع أن تستمر أسعار الإيجارات في "الانخفاض"، على الأقل حتى بداية العام. وأشارت الشركة إلى زيادة في العرض مع استمرار افتتاح المباني والمجمعات السكنية الجديدة في المدن سريعة النمو مثل دنفر وسولت ليك سيتي. وشهدت المدن الواقعة في منطقة صن بيلت، من فينيكس إلى أوستن إلى أورلاندو، أيضًا انخفاضًا في الإيجارات، وهو ما قد يكون علامة واعدة للمستأجرين في عام 2024.
ومع ذلك، حذر التقرير نفسه من أنه إذا انخفضت أسعار الفائدة هذا العام، فقد يختار بعض المستأجرين الأثرياء أن يصبحوا مشتري منازل. ومع ذلك، حذر التقرير نفسه من أنه إذا انخفضت أسعار الفائدة هذا العام، فقد يختار بعض المستأجرين الأثرياء أن يصبحوا مشتري منازل. وهذا أيضا يمكن أن يكون له فائدة.
يقول وارساك لـ Nexstar: "باعتباري محترفًا يعيش هذه الحياة اليومية، أتوقع أن تكون معدلات الرهن العقاري ثابتة جدًا هذا العام، خاصة أنه عام الانتخابات". "لكن تذكر، عندما تنخفض الأسعار، سيدخل المزيد من المشترين إلى السوق. من المرجح أن يؤدي المزيد من المشترين إلى رفع الأسعار عما هي عليه اليوم. الأمر كله يتعلق بالعرض والطلب".
وفي تقرير صدر يوم الاثنين، أشارت Zillow إلى أن هناك تدفقًا للبائعين، حيث قفزت القوائم الجديدة للمنازل القائمة بنسبة 21٪ مقارنة بشهر فبراير من العام الماضي. ويوضح التقرير أن هذا يمكن أن يكون واعدًا بشكل خاص لمشتري المنازل المحتملين لأول مرة.
ويقول الخبراء إنه على الرغم من أن سوق الإسكان قد يكون أفضل هذا العام مقارنة بعام 2023، إلا أنهم لا يتوقعون رؤية المعدلات المنخفضة التي شهدناها في عامي 2020 و2021.
ردود