الأخطاء العشرة الأكثر شيوعًا عند شراء شقة في الخارج ونصائح حول كيفية تجنبها
#Post4 #يامميمهاشبوي #أوريكوسكاس
لا يزال عدد كبير من الناس خائفين (وهذا صحيح) من ارتكاب الأخطاء التي قد تؤدي إلى خسارة أموالهم. ولهذا السبب قررت أن أستعرض بإيجاز الأخطاء العشرة الأكثر شيوعًا التي يمكن ارتكابها عند شراء شقة في الخارج.
1. الموقع!
حسنًا، ربما تكون هذه هي البداية، لذا فهذه هي النصيحة الأولى. بالطبع، عندما تقرر الاستثمار وشراء شقة في الخارج، فإن أول ما عليك القيام به هو أداء واجباتك واختيار البلد، وهذا أمر منطقي بالطبع، لكن معظم الناس يتوقفون عند هذه المرحلة ولا يأخذون عمل البحث انتقل إلى خطوة أخرى للبحث عن المدن في بلد الوجهة والأحياء المختلفة وما إلى ذلك. من المهم أن نفهم أن هذا له علاقة مباشرة بنوع الاستثمار الذي ترغب في القيام به من حيث العائد ولكن أيضًا المخاطر. ولتبسيط النصيحة، خذ إسرائيل كمثال، فمن ناحية، من المغري للغاية الاستثمار في تل أبيب بسبب ارتفاع الأسعار وبالطبع الطلب، ولكن من ناحية أخرى، من حيث العائد الحالي، فإنه هو عائد منخفض جدا. في المقابل، إذا نظرنا إلى المدن الواقعة في الضواحي مثل نيشر وكريات يام وحتى كريات شمونة، يبدو أنه على الرغم من أنها ليست مدنًا مثيرة للغاية، إلا أن العائد هناك من حيث النسبة المئوية هو ضعف ما في تل أبيب وأكثر من ذلك. أما الطلب فهو يختلف حسب الأحياء داخل المدن، على سبيل المثال إذا نظرنا إلى صفد، مرة أخرى ليست مدينة مثيرة للغاية ولكن يوجد فيها حي يسمى "نوف طبريا" وهو ببساطة ينفجر من حيث المحصول والطلب.
2. الربحية
عندما تقرر الاستثمار في الخارج - في كثير من الأحيان سيتم تقديم عرض للعوائد التي يمكن تحقيقها، ولكن كجزء من التثقيف المالي يجب أن نفهم بأنفسنا كيفية حساب العوائد ونفهم أن هناك عدة طرق مختلفة لحسابها حتى لا نباع لنا خيالات وقصص. على سبيل المثال، حساب العائد فيما يتعلق بحقوق الملكية، أو، وهو الأهم، العائد على المبلغ الإجمالي للاستثمار سوف يقدم رقمين مختلفين للغاية. على سبيل المثال، في البرتغال، وبسبب نسبة التمويل المرتفعة، على الرغم من أن العائد على إجمالي الاستثمار يتراوح بين 6 و7%، يصل العائد على حقوق المساهمين إلى 15% بل وأكثر. بالإضافة إلى ذلك، من الممكن والضروري معرفة كيفية حساب العوائد عن طريق تنظيف النفقات والمفاجآت غير المتوقعة، وأيضاً معرفة كيفية حساب العوائد مع معدل الزيادة في قيمة العقار.
3. كيف تقوم بهذه العملية؟
عندما يتعلق الأمر بشراء شقة في الخارج، هناك العديد من الطرق للقيام بذلك. من المحتمل أن يكون هناك عدد لا بأس به من الشركات التي تقوم بريادة الأعمال أو تقوم بتسويق المشاريع في الخارج، والحقيقة هي أن معظم الأشخاص الذين يشترون شقة في الخارج يفعلون ذلك بمساعدتهم. المشكلة هي أنه ليس كل ما يلمع ذهباً وبالطبع هذه الشركات مهتمة بشكل أساسي برسم صورة وردية للغاية فيما يتعلق ببساطة الاستثمار والعوائد المرتفعة وحتى لو كان استثماراً جيداً فمن المرجح أن تستمر في ذلك. قم بتضخيم البيانات وإخبارنا بشكل أساسي بما هو مكتوب لسماعه ويجب على المستثمر الذكي أن يعرف كيفية تصفية الأجزاء التسويقية وفهم المعاملة الفعلية. هناك عدد لا بأس به من الأشخاص الذين يفكرون أيضًا في شراء شقة في الخارج بشكل مستقل، وهو أمر رائع بل ومرغوب فيه من نواحٍ عديدة، ولكن المشكلة هي أنه عند القيام بذلك لأول مرة، كما هو الحال في معظم الأشياء في الحياة، فإنك تحقق نجاحًا كبيرًا بعض الأخطاء التي تكلف المال، وهو عار. الخيار الثالث هو الجمع بين العمل الحر ولكن مع الدعم - وهذا بالطبع هو الخيار المفضل لأول مرة لتجنب الأخطاء على طول الطريق والاحتفاظ بالسيطرة على الاستثمار، ولكن هذا خيار ممتاز فقط وعندما يتعلق الأمر بالدعم والمشورة، فهي احترافية وموضوعية ولها حقًا مصلحة تتوافق مع اهتماماتنا، لذلك يجب أن نحاول ونفهم نوع المصاحبة للتبني المنطوق.
4. حساب غير صحيح للنفقات
هذه هي الحقيقة، خطأ كلاسيكي حتى في إسرائيل عندما تشتري شقة ولا تأخذ في الاعتبار جميع النفقات المرتبطة بها إلى جانب سعر العقار مثل المحترفين مثل المحامي أو المثمن أو السمسار أو الرسوم المختلفة، تكاليف التمويل، التجديد والأثاث وشركات المرافقة بمختلف أنواعها والعديد من النفقات الأخرى التي يجب أخذها بعين الاعتبار. ربما يكون الاختلاف الوحيد فيما يتعلق بالاستثمار في شراء شقة في الخارج هو أنه عليك أيضًا أن تأخذ في الاعتبار رحلات الطيران إلى بلد الوجهة، ولكن في بعض الحالات لا يكون ذلك إلزاميًا. على أية حال، فإن النصيحة ذات صلة بإسرائيل والخارج. خذ في الاعتبار قاعدة النفقات حتى لا تتعثر مع النقص.
5. عدم زيارة الدولة أو العقار نفسه
حسنًا، مع هذه النصيحة، لدي اعتراف، لقد قمت بنفسي بشراء شقة في البرتغال لأول مرة دون أن أكون في العقار نفسه، ولكي أكون صادقًا، كان كل شيء على ما يرام ولكن مرة أخرى، يرتبط هذا بشكل مباشر بقسم المرافقة الذي كنت أمتلكه، وأنا حقًا تلقيت خدمة احترافية أغلقت الزاوية في وجهي ووفرت علي الخوف من عدم الزيارة في العقار. ولكن وهذا كبير ولكن! أعتقد بشكل لا لبس فيه أنه من الأفضل زيارة البلاد والشعور بالحالة الذهنية في المنطقة فيما يتعلق بالسياحة والبنية التحتية والتنمية والبناء والشعور وبالطبع اختيار العقار بأعيننا. ومع ذلك، فإن معظم الأشخاص الذين يشترون عقارات في الخارج، وخاصة أولئك الذين يشترون من خلال شركة تسويق، يتخطون هذه الخطوة بسبب ضيق الوقت أو قلة الاهتمام.
6. الدعم القانوني الإسرائيلي
عند شراء عقار في الخارج، يتعين عليك عادةً تعيين محامٍ محلي في بلد المقصد. يجب أن يكون هذا الشخص هو الشخص المقرب منك ويعتني باحتياجاتك القانونية مع البنك ومع بائع العقار وكذلك مع المؤجر. المشكلة هي أنه في النهاية إذا لم تكن لدينا خبرة قانونية وبالتأكيد ليست لدينا علاقة شخصية دافئة مع ذلك المحامي المحلي، فإننا في الواقع مجبرون على الاعتماد عليه وأعيننا مغمضة وهذا بالطبع خطأ في أي نوع من الاستثمار، لذلك أنا شخصياً أوصي بإشراك محامٍ إسرائيلي وإذا كانت هناك علاقة شخصية مباشرة فهي بشكل عام ممتازة والهدف بالطبع هو حماية مصلحتنا القانونية في القصة.
7. التمويل/الرهن العقاري
يعد التمويل من خلال الرهن العقاري أمرًا مرحبًا به عندما تكون أسعار الفائدة جذابة، لذلك، كما هو الحال في إسرائيل، نريد الاستفادة من الأموال وشراء شقة برهن عقاري، كما هو الحال في الخارج. ولكن إذا كان الرهن العقاري في إسرائيل يحتاج إلى مستشار رهن عقاري يعرف كيفية التعرف على النظام المصرفي وأسعار الفائدة في السوق وكيفية تحسينها، فمن المستحسن حقًا في الخارج، بل ومطلوب، التشاور مع بعض المحترفين الذين يعرفون الناس الذين يعملون في البلاد. معظم دول العالم، باستثناء البرتغال وإسبانيا، حسب ما تعرفت عليه وفحصته، ليست صديقة حقًا للمستثمرين الأجانب فيما يتعلق بالرهون العقارية (بالمناسبة، ولا إسرائيل أيضًا) وستقدم تمويلًا منخفضًا نسبيًا و أسعار فائدة مرتفعة مقارنة بالمواطن المحلي، ويمكنك فهمها لأنها تشكل خطرًا نسبيًا وعدم يقين بالنسبة لهم. ولكن هذا هو بالضبط السبب وراء أهمية معرفة كيفية النضال من أجل أسعار الفائدة في الخارج أيضًا حتى لا نخسر كل أرباحنا من الاستثمار.
8. حالة العقار - جديد فقط أو شبه جديد!
قد يكون شراء عقار في الخارج أو حتى في إسرائيل أمرًا مرهقًا والحقيقة هي أنه قد يكون هناك عدد لا بأس به من المشكلات التي ستنشأ على طول الطريق مثل أخطاء السباكة والرطوبة والشقوق ومشاكل الكهرباء أو تكييف الهواء والمزيد... لأنها شقة في الخارج والسيطرة النسبية عليها في النهاية تكون أكثر صعوبة عندما تكون الشقة قريبة، وأنا شخصياً أوصي بتجنب أو على الأقل تقليل فرصة الضرر المحتملة، لشراء شقة جديدة من مشروع أو كواحدة مستعملة جديدة. على أنه جديد فهذا يعني، على سبيل المثال، ببساطة أنه تم بناؤه في آخر 3 سنوات أو حتى تم تجديده بالكامل.
9. الاعتماد على شركة الإدارة
عادة ما يعتمد المستثمر النموذجي الذي يشتري شقة في الخارج على شركة إدارة لرعاية العقار بشكل مستمر من حيث الصيانة والمستأجرين. لذا، أولاً، مع القليل من التحضير والواجب المنزلي المناسب، يمكنك بناء بنية تحتية لا تحتاج إلى الاعتماد على شركة إدارة على الإطلاق والاعتناء بشقة في الخارج تمامًا كما تعتني بشقة استثمارية في إسرائيل. بعد كل شيء، قليل من الناس يستخدمون شركة إدارة الشقق للاستثمار في إسرائيل. ولكن لنفترض أننا قررنا الاستعانة بشركة إدارة في بلد المقصد، لذا فمن الأهمية بمكان ألا نعتمد عليها! قم بإعداد شركة أخرى مسبقًا للنسخ الاحتياطي وبمجرد أن نشعر أن هناك شيئًا ما ليس على ما يرام مع الشركة الحالية حتى نتمكن من استبدالها في لحظة.
10. الاندفاع
أيها الأصدقاء، ربما تكون هذه هي النصيحة الأكثر أهمية على الإطلاق، تذكروا دائمًا عندما يتعلق الأمر بالاستثمارات وخاصة عندما يتعلق الأمر بالاستثمار في شراء شقة في الخارج، فلا داعي للعجلة. قم بأداء واجباتك بشكل صحيح، وابحث عن البلد، والمدينة، والحي، والشركة أو الهيئة المرافقة، والمهنيين على الطريق، والعوائد والتقرير المالي فيما يتعلق بنفقاتك. بعد الانتهاء من كل هذا، ستفعل نفس الشيء في 2-3 دول أخرى ونفس الشيء بالنسبة للعناصر الإضافية الأخرى ذات الصلة التي ستكون لديك لأغراض المقارنة. على الرغم من أن الوقت هو المال، إلا أن ارتكاب الأخطاء في الاستثمارات هو أيضًا مال، لذلك لا تتعجل وتتخذ قرارات متهورة. في هذه اللعبة، يؤدي اتخاذ القرارات بطريقة مستنيرة وبصبر إلى زيادة إمكانية ربحية الاستثمار.
ردود