الاستثمار من خلال الرافعة المالية

#Post2 #يامميمهاشبوي #أوريكوسكاس

لذا، قبل أن نتعمق في أرقام الرهن العقاري وما يعنيه، من المهم بالنسبة لي أن أبدأ بأهمية مبدأ الرافعة المالية، وهو الميزة الأساسية للمستثمر العقاري.

أحب دائمًا أن أضرب مثال سوق رأس المال والعقارات كطرق للاستثمار. إذا نظرنا إلى كل عقد في العقود الأخيرة يمكننا أن نرى أن سوق رأس المال ارتفع أكثر من سوق العقارات، لكن إذا على سبيل المثال ارتفع سوق رأس المال بنسبة 200% وسوق العقارات ارتفع بنسبة 100 فقط %، فهذا يعني أن الشيكل المستثمر في سوق رأس المال يساوي الآن 3 والشيكل المستثمر في سوق العقارات سيكون بقيمة 2. ولكن على عكس سوق رأس المال، في العقارات هناك استقرار وتدفق يسمح لنا بذلك نأخذ التمويل على شكل رهن عقاري ونستخدمه للاستفادة من أموالنا، وبالتالي بدلاً من استثمار شيكل سوف نستثمر 4 ومن ثم نفس الشيكل الذي تم استثماره مع نفس الزيادة بنسبة 100٪ سيترك لنا 5 شيكل في تصفية سداد القروض.

مقارنة بين الرهن العقاري وعدم الرهن العقاري

الآن دعنا ننتقل إلى الموضوع نفسه، الرهن العقاري. أتفهم أنه من المخيف الالتزام بمبالغ القروض العالية والسداد الشهري، وحتى الذين لم يبحثوا في القصة سمعوا القصة المعروفة أنهم يعيدون أضعاف المبلغ الذي أخذناه أضعافاً مضاعفة، وفي أول 3 سنوات فهي في الغالب مصلحة. ولكن مرة أخرى، أولئك الذين يتعمقون في الأرقام، يدركون أن الشيطان ليس فظيعًا جدًا، وخاصة أولئك الذين يفهمون كيفية القيام بذلك بطريقة ذكية ستساعدنا بالفعل على زيادة رأس مالنا.

سأحاول شرح المشكلة بمثال -

لنأخذ موقفًا حيث لدينا سائل بقيمة 2 مليون شيكل ونحن مهتمون بشراء شقة بمبلغ 2 مليون شيكل. لدينا خياران، الأول هو شراء العقار بالكامل نقدًا والآخر هو الحصول على رهن عقاري بنسبة 75 بالمائة (1.5 مليون دولار).

في الخيار الأول، اشترينا الشقة بأكملها نقدًا، وبالتالي وفرنا دفع الرهن العقاري، والذي وفقًا لأسعار الفائدة اليوم لكل 100 ألف شيكل هو 550، وبالتالي فإن 1.5 مليون شيكل سيكون حوالي 8,250 شيكل جديد كل شهر.

لذا بافتراض أننا قررنا استثمار هذا المبلغ كل شهر في سوق رأس المال، مثل مؤشر S&P500، والذي ظل لعقود من الزمن عند متوسط ​​اسمي يبلغ 10٪ عائد سنوي، يمكننا أن نرى باستخدام الفائدة المركبة بعد 30 عامًا، المبلغ سيكون 18,057,356 شيكل (قبل الضريبة)

الآن سننظر إلى الخيار الثاني، لقد حصلنا على رهن عقاري بقيمة 1.5 مليون شيكل. لقد استثمرنا أيضًا 1.5٪ من السائل الموجود لدينا في سوق رأس المال بنفس المؤشر بالضبط. يمكننا أن نرى أنه بعد 30 عامًا سيكون لدينا 26,174,103 شيكل (قبل الضريبة). لكن عليك أن تتذكر أننا حصلنا على تمويل بقيمة 1.5 مليون شيكل ولنفترض أن الفائدة كانت 2 مرات وأعدنا 1.5 مليون شيكل أخرى ويجب خصم إجمالي 3 ملايين شيكل من المبلغ الموجود لدينا، لذلك يتبقى لدينا القليل أكثر من 23 مليون، أي حوالي 5 ملايين شيكل أكثر من الخيار الأول للمسار بدون رهن عقاري. 5 ملايين شيكل أخرى لنعيش منها عند تقاعدنا، وهو فرق كبير أود أن أقوله. وبطبيعة الحال، فإن الشقة في هذه المرحلة تستحق أيضا أموالا أكثر بكثير وبدون ديون الرهن العقاري أكثر.