كيفية الحصول على المركز الثاني والفوز
#ييامماهشابوي #كوبيابيشر #Post5
كيفية الحصول على المركز الثاني والفوز
يمكنك أن تتخلف عن البنك برهن عقاري ثانٍ، وتتحمل مخاطر أقل، وتحصل على عائد أكبر، وتضحك طوال الطريق إلى البنك... دعنا نكتشف كيف
الأسطورة: الرهن العقاري الثاني أكثر خطورة من الرهن العقاري الأول
بعيدًا عن المركز الأول أو الثاني، هناك معيار مدى تعرضك لانخفاض الأسعار في السوق، ومقدار حقوق الملكية المتراكمة في المنزل، وما الذي يجب أن يخسره مالك المنزل... رهن عقاري مصرفي في المركز الأول بقيمة 85 تعتبر نسبة "القيمة الدائمة" لشراء منزل جديد في معظم الحالات أكثر خطورة من المركز الثاني بعد 20 عامًا عندما يكون إجمالي الرهنين العقاريين 45٪
CMLTV = القرض التراكمي للقيمة
الخرافة: إذا كان "مقرض الأموال الصعبة" غير مستعد للإقراض في مركز ثانٍ، فلا بد أن الأمر خطير...
1. ما يهم المقرضين هو عدد العمولات التي سيكسبونها على كل قرض وعندما يكون مبلغ القرض منخفضًا تكون العمولات أقل أيضًا.
2. يعتمد معظم مقرضي "مالكي الأموال الصعبة" على بيع قروضهم في السوق الثانوية لتحرير النقد لأنفسهم (تمامًا كما تفعل البنوك). اعتمادهم على المؤسسات لشراء قروضهم والقيود المؤسسات الموجودة على خط الائتمان في المركز الثاني هي السبب الثاني وراء عدم رغبة "هارد ماني لاندرز" في الإقراض في المركز الثاني.
حقيقة: الرهن العقاري في المركز الثاني يمكن أن يأتي مع بعض الفوائد...
أولاً، يقوم البنك بدفع ضرائب التأمين والممتلكات إلى المقاطعة من خلال حساب "الضمان" الخاص بمالك المنزل/المدين، مما يجعل من المستحيل تقريبًا على المدين أن يتخلف عن السداد خلال فترة القرض القصيرة التي تتراوح مدتها من 2 إلى 4 سنوات.
ثانياً، رهن البنك هو لفترة طويلة تتراوح بين 25-30 سنة ورهننا لمدة 2-4 سنوات حتى لا ينضج قرض البنك قبل نهاية قرضنا، مما يقلل من فرصة التخلف عن السداد في المركز الثاني.
ثالثًا، في الوضع الافتراضي، تكون الغرامات والفوائد التي يفرضها البنك أقل شدة من تلك التي نفرضها علينا، لذا فإن القرض البنكي ربما لن يضغط على "رأس المال" الذي يحمي قرضنا، حتى في حالة الامتياز الثاني.
الأسطورة: الرهن العقاري الثاني ليس له القدرة القانونية على حبس الرهن على العقار في حالة التخلف عن السداد
إنها مجرد حكاية شعبية! طالما أننا نقدم مطالبة حبس الرهن أمام البنك، فإننا نتحكم في العملية ويمكننا، على سبيل المثال، تحديد السعر المبدئي في Ocean. سيكون لدينا دائمًا ميزة بضعة أسابيع أو أشهر على البنك حتى نتمكن من تقديم المطالبة قبله.
أما في مجال الرهن العقاري الثاني، فإن خروجنا لا يكون عادة حبس الرهن مثل البنك، بل هو تعاون مع مالك العقار.
باختصار: خمس نصائح للفوز بالرهن العقاري في المركز الثاني:
1. حافظ على انخفاض قيمة الـ LTVs المجمعة (CLTVs) الخاصة بك لتأخذ في الاعتبار العقوبات "الافتراضية" الإضافية والفوائد المستحقة والرسوم المتأخرة والتكاليف القانونية المحتملة. نود أن نهدف إلى تحقيق حد أقصى يبلغ 65%-59% من CLTV أو أقل.
2. تأكد من وجود "حقوق ملكية" في العقار الذي سيحميك، ونريد 100,000 دولار.
3. تأكد من الشراء في ولاية تكون تكاليف حبس الرهن فيها منطقية (نحن لا نعمل في نيويورك ونيوجيرسي وكاليفورنيا) لأن العملية طويلة ومملة مقارنة بـ (TX، TN، SC، FL، OH)
4. إذا كان العقار والقرض سيكون باسم كيان تجاري، كما هو الحال في بعض الأحيان، تأكد من أن المدين يضمن القرض شخصيا.
5. التأكد من أن الرهن العقاري الأول يسمح برهن ثان.
إذا تم القيام به بشكل صحيح، فإن الاستثمار في الرهن العقاري الثاني يمكن أن يكون وسيلة قوية لكسب عوائد مكونة من رقمين (أكثر مما تكسبه عادة على الرهن العقاري الأول)
الكاتب ليس محامياً بل مستثمر خاص وجميع الآراء الواردة في هذا المنشور هي آرائي الشخصية فقط.
توصيتي لك وما أفعله عادةً: استشر محاميك دائمًا وتحمل المسؤولية بنسبة 100٪ عن استثماراتك وحياتك بشكل عام.... ولكن هذا لمنصب آخر
غدًا في المنشور الأخير سيكون ملخص ومقدمة للمستثمر الجديد في Nott مثيرًا للاهتمام.
ترّقب.
ردود